不動產登記制度模式探究

摘 要：不動產登記，指將不動產物權變動的事實登載于特定國家機關簿冊上的的行為。當代各國在確立不動產登記制度時，立法上存在差異，大體可歸納為三種模式：契據登記、權利登記、托倫斯登記。我國法律關于不動產登記的規定介于權利登記制度和托倫斯登記制度之間。該模式與我國社會狀況、法律傳統等各種因素相適應。

關鍵詞：不動產登記 權利登記 托倫斯登記

許多國家的民法典將有體物分為動產和不動產。我國新出臺的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第2條也將物分為動產和不動產。動產和不動產的區分，重點在于位置移動對其價值的影響。可以說。不動產是指那些不能移動或移動后即損壞其完整性、損害其使用價值和價值的物。根據世界各國立法通例。不動產物權的各種變動都必須登記。

一、各國不動產登記制度模式

基于動產與不動產的之間的區別，二者在物權變動方式方面存在重大區別。物權變動中，動產的公示方式為交付占有，不動產的公示方式為登記。這樣動產買賣就因交付而轉移所有權，不動產則必須登記才能轉移所有權。所謂不動產登記。即經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。當今世界各國的不動產登記制度主要有三種：契據登記制度、權利登記制度、托倫斯登記制度。

(一)契據登記制度

契據登記制(又稱法國登記制)。登記機關進行登記時，僅根據法律規定應當提交的有關契據所載的內容予以登記，故此稱為契據登記制。該模式中登記是公示不動產權利狀態的方法，不動產物權變動依當事人的合意發生效力，登記不過為已發生的物權變動對抗第三人的要件。也就是說未經登記的契據、合意也是生效的。登記機關對物權變動無實質審查的權限，對契據中的實體權利內容不審查，只作形式審查，僅審查申請登記的手續是否齊備，契據是否合法成立。所以登記事項實質上不成立或無效時不能對抗善意的第三人。登記簿采用人的編成主義，即不以不動產為標準，而以權利人為標準編成之，登記完畢后僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發權利證書。登記物權變動的狀態，不僅登記物權之現存狀態，而且登記物權之變動。實際上，登記的效力和登記的要求是密切聯系在一起，正因為采自愿和形式審查原則。才有登記為證明契據成立和僅具有對抗效力的后果。采用這種模式的國家有法國、意大利、西班牙、日本等。

(二)權利登記制度

權利登記制(又稱德國登記制)。登記不僅是公示不動產權利狀態的方法。而且是不動產物權變動的要件。未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，故此稱為權利登記制。權利登記制度是德國首創。國家設置專門的機構，對不動產權利的取得、變更在登記簿上予以記載的法律事實。登記的內容為物權，而不是物權發生的基礎行為——合同。登記的目的主要在于確認產權、公示、發放權利證書。登記為不動產物權變動之效力發生要件。即不動產轉讓，除當事人合意外，必須登記，否則不發生物權變動的效力。登記機關進行登記時采用實質審查主義，審查不動產物權變動實質關系，如權利變更的前提條件是否完備，權利人是否為登記的有權處分的人等。登記簿上登記的事實，即使與事實不符，也不得以其不成立或無效對抗第三人，常常視為有效。登記簿的編成采取物的編成主義，以不動產物權為標準編成之。登記簿只記入不動產物權現在的狀態。可見權利登記制度與契據登記制度恰恰相反。由于兩種不同的制度設計，權利登記制度下，登記具有強制性、普遍性，登記程序、內容要求都嚴格于契據登記制度。采用這種模式的有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制(又稱權利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據權利登記制度改良而來，1855年始行于南澳州，現在美國多數州也采用，被認為是現行最優的登記制度。因為從權利登記制度改良而來，所以主要部分還是與權利登記制度相同，登記一定不動產時，登記機關仍然采用實質審查主義；登記有公信力，登記事項與真實情況不符時。不得以其不成立或無效對抗第三人，常常視為有效，登記具有絕對的法律效力：登記簿只記入不動產物權現在的狀態；不動產物權非經登記，不發生效力。特點主要在于登記程序方面：登記機關依照一定的程序，確定不動產的權利狀態后制成權利證書一式二份，一份交申請人收執以供確認權利之用，一份存登記機關以編成登記簿。權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本。其內容與登記簿的相應部分完全一致。不動產設定抵押權時，應依一定的形式，做成抵押書兩份，登記機關審查后記人登記簿。國家設置專門的賠償基金。因登記不實而給真權利人造成損害時，國家負賠償責任。采用這種模式的有澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區如英格蘭、愛爾蘭、加拿大等。

二、我國不動產物權登記制度的現狀及特征

(一)我國實行不動產所有權和使用權登記證發放制度

就發給登記權利證書而言，我國不動產登記制度與托倫斯登記制度基本一致。當然托倫斯登記制度的自愿登記模式以及專門賠償金與我國現行規定不同。1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第6條：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”1987年我國相繼頒布了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，1990年頒布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和其他權利的設定，均為無效。”從此規定看出，我國實行登記生效要件主義。1994年頒布的《城市房地產管理法》第59條：“國家實行房屋所有權登記發證制度。”這一規定使得不動產所有權、使用權登記證發放制度正式確立。《土地登記規則》第65條還規定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和土地他項權利者的法律依據：土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者的法律憑證。”我國新出臺的《物權法》沿用此制度，第17條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產的物權證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的。除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”可見，我國的不動產登記中存在權利證書的交付，而權利人持有的權利證書是登記簿的副本。

(二)不動產登記是物權變動生效要件

我國《物權法》第9條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”可見，登記作為不動產物權變動的生效要件，物權的變動必須經過登記方能生效。不登記不能產生當事人預期的法律效果，任何人都可以通過官方的途徑獲取登記信息并基于對登記的信賴而為法律行為，登記有絕對公信力。該規定與權利登記制度相符，采用權利登記制度與我國目前法律法規的規定、部門規章的規定以及目前司法機關的實踐比較吻合，這有利于降低法律運行的成本。

(三)登記程序嚴格

在權利登記制度下，登記是物權變動的必然程序，登記是強制的；在契據登記制度下，物權僅依當事人意思即可變動，登記僅僅具有對抗第三人的效力而非物權變動的必然程序，所以登記是自愿的。比較特殊的是托倫斯登記制度，雖然原則上是任意登記主義，但是不動產一旦申請第一次登記以后，此后其物權變動依然需要強制登記，否則不發生法律效力。我國法律規定強制登記。不登記則不發生效力。

權利登記制度和托倫斯登記制度一般采用實質審查。我國現行不動產登記制度采用的也是實質審查主義。《城市房地產管理法》第60條也強調房地產權屬登記須經土地管理部門“核實”。《土地登記規則》第27條至第30條也分別規定了權利人須持有關合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。我國《物權法》規定對不動產登記實行統一登記制度。當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項等；申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。如此規定是為保證登記的真實性，保障登記具有公信力。

(四)登記機構承擔賠償責任

不動產登記的公信力所解決的是不動產登記制度針對物權變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。因為登記具有公信力，信任登記簿記載內容的第三人可以據此交易并取得不動產上相關的權利，如果登記簿的記載錯誤，則真正的權利人會遭受損失。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權利人的利益，在不動產登記具備公信力的權利登記制度和托倫斯登記制度國家。建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制。我國物權法規定，因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。當然‘，如果因為當事人提供虛假材料申請登記。給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

(五)登記簿采取物之編成主義

在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區分。前者注重不動產權利的靜態，為權利登記制所采用；后者注重不動產權利的動態，為契據登記制所采用。采用物的編成主義，以不動產為中心進行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關不動產上任何一項權利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產權利的整體情況，

基于以上論述可以看出，《物權法》確立債權形式主義的不動產物權變動模式，不動產登記則將權利登記制度和托倫斯登記制度相結合，該模式與我國社會狀況、法律傳統等各種因素相適應，具有最大合理性。