炒房團陷入重重困境

在中國，炒房團幾乎已經成了一個人人喊打的群體。他們腰纏萬貫，穿梭在各個城市的樓盤間，一見機會，便蜂擁而至，輕松簽下千萬元大單。然而，近半年多來，這些曾經風光無限的炒房團卻陷入了深深的焦慮，由于連續幾個月住房交易量下降和房價回落，他們拿在手中的房子，漸漸成了燙手山芋。

南征北戰，遠涉重洋

炒房團的名聲始于上世紀90年代末。那時，中國樓市呈現出欣欣向榮的景象，于是大量民間游資全面出擊樓市，利用寬松的信貸政策和嫻熟的商業技巧成就了如今“聲名赫赫”的炒房團。

溫州炒房團就是他們的代表。2004年，“上海綠城”開始預售，單價每平方米5000元，溫州炒房團整層整層地買進，共達1000多套；2005年，北京“國美第一城”開盤均價是每平方米5200元，溫州炒房團集中采購幾棟樓，共計900多套。

這些年來，溫州人或單兵作戰，或團購房產，或在北京、上海、杭州等一線城市大量買入樓盤坐收漁利，或奔赴二線城市尋求新領域，更有甚者漂洋過海遠赴美國炒房。

目前，在中國炒房的溫州人有10萬人左右，動用的民間資金高達1000億元以上。不過據財經評論員牛刀分析，溫州人只是炒房團中的一小部分。以有中國樓市晴雨表之稱的深圳為例，炒房團里的人大致可分為四類：第一類是香港人，從2007年來看，他們占整個深圳購買力的9%；第二類是來自全國各地的一些商人，包括一些官員的親屬；第三類是在深圳打拼了十來年小有財富的中產階層；第四類是一些本來有需求的人群，在這種炒房大勢的刺激之下，不惜借用父母親的錢，加入炒房隊伍。

“聰明”的炒房者

敏銳的形勢判斷、出色的融資能力、靈活的盈利模式，是早期炒房者炒房得以成功的關鍵。

33歲的溫州人鄭少華與已過不惑之年的北京人王小雄，是京城地產圈中的兩個典型炒家。在他們的身上，能找到許多炒房者的共性。

鄭少華2002年到北京的時候，并沒有多少積蓄，但溫州人天生的商業敏感很快就讓他“嗅”到，申奧成功后的北京，隨著城市發展以及外來人口增多，房價必將在未來的幾年上漲。于是，他把媽媽、舅舅和3個哥哥姐姐拉進炒房隊伍。

“溫州人在商業方面的成功，主要在于他們出色的融資能力和彼此的信任。”鄭少華坦言。兩天后，錢匯到了鄭少華的賬上，他一共籌到了100多萬元現金。

相比之下，王小雄則是個理財高手，經過早年的商場打拼，在有了200多萬元的積蓄之后，他選擇了辭職投資房產。

李嘉誠曾說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”鄭少華和王小雄對此都非常認同。通過上網查詢北京市政府的規劃圖，他們分別挑選了二環至五環之間，地段、設施配置、建設規劃上比較突出的幾個樓盤作為投資重點。

每套房子只付首付，這是眾多炒房人的炒房規律。由于前些年沒有任何政策限制，鄭少華將只夠全款買兩套房子的現金，全部用作支付首付款，購買了十余套房子，尾款則用貸款的方式償還。

此外，鄭少華只選擇二手房作交易。“如果投資期房，僅按揭一項就會吃掉我手里的資金。而買裝修好的二手房，可以出租出去‘以租養供’，不但沒有額外的支出，還稍有盈利。”鄭少華算得很清楚。

抬高房價，獲得高額利潤

這幾年，城市居民對住房需求旺盛，再加上炒房團，兩者共同推高了本已火熱的樓市。從上世紀末到2007年底，中國的樓市價格一路升高，而這些炒房者卻從中獲得了高額利潤。

鄭少華不愿透露他在炒房中到底獲利多少，但是從他投資的一套房產中可以看出大概：2002年，他買了北京東三環附近富力城的一個精裝修小戶型，當時每平米的價格是7000元，共60平米。2008年初出售時，每平方米是2萬元，僅差價一項就獲利78萬元。另外，這套房子每個月租金3000元，減去按揭2000元，每個月房租凈賺1000元，5年是6萬元。這套房子5年里總計為鄭少華賺得84萬元。按鄭少華自己所說，他在北京有十多套房產，總收益將接近千萬元。

困境中的掙扎

2007年初，國家為防止樓市、股市泡沫以及經濟過熱，出臺了各項宏觀調控措施。其中，以加息和調整第二套房貸利率最為直接和有效。據中原地產調查數據顯示，全國的購買力至少削弱五成，近三成購房者無法取得貸款，另外七成購房者即使取得貸款，其貸款總額也普遍下降了20%～30%。

適度從緊的貨幣政策讓很多開發商原本已經緊繃的資金鏈再度繃緊。終于，在一場席卷全國各大主要城市的地產寒流的作用下，起初還在遮遮掩掩中暗自打折的北京樓市，現在正比拼著降價的速度。

鄭少華開始坐不住了，一方面房價跌了，另一方面，房產成本卻在增加。他決定趕緊以低于市場價出售手中房產，以圖盡快套現。

賣房子的時候，鄭少華遇到了很多麻煩，他的房子都是貸款買的，買主都是先讓他把房貸還清才肯買房。“我手里沒有那么多的現金。另外，建成不到5年的二手房在賣出時國家還要征收占賣房款總額5.5％的營業稅，加上契稅、個人所得稅、印花稅，已經占到賣房收入的8.1%。”

最后，鄭少華以高達36%的年利息通過溫州民間借貸借了一筆錢，才把第一套房子賣出去盤活了資金，之后才一套一套地還了貸款，賣了出去。

而上海，本來就是溫州人炒房的大本營，如今鄭少華用兩個字來形容那里的的房地產市場：“夢魘”。

一個叫陳海的溫州人，在上海投資了90多套小戶型房和10多套商鋪，僅裝修和首付這兩項，就花了1500多萬元。滿以為等漲到最高點拋出去就可以這輩子吃喝不愁了，誰知道在政策“組合拳”的影響下，上海樓市在很短的時間里就轉入觀望期。他把所有的出租者都趕了出去，還賠了一部分提前終止出租合同的違約金，結果到現在還是沒賣出一套住宅。

不管炒房者愿意不愿意，如今的房地產市場不可避免地進入一輪新的調整期。一場前所未有的地產寒流正撲面襲來，此前各路逐利而來的投資者，不得不倉皇尋求應對策略。也正因為如此，王小雄選擇了停手，鄭少華選擇了及時抽身。而另外一些“有背景”的炒房者則選擇與開發商一起，在媒體上制造了一場沸沸揚揚的“斷供門”風波。

對此，牛刀認為，刻意渲染“斷供潮”背后真正的動機是：試圖以此來影響宏觀調控，希望中央銀行放棄銀根緊縮，打開資金閘門。

房價將回歸理性

不論是其前幾年風光無限，還是目前的身陷困境，炒房團的每一步都牽動世人的神經。究竟炒房團的興衰與中國房地產市場有著何種關聯？

經濟學家易憲容明確表示：“在托高各地房價的同時，炒房團也引起了決策層的關注，他們成為各地政府圍追堵擊的對象，普通百姓也都對他們產生了非常強烈的痛恨心理。”

但北京師范大學房地產研究中心主任董藩對此另有看法，他說：“炒房團可以算是中國特有的一個群體，是中國房地產市場的供求失衡，給了他們以可乘之機。”近幾年，北京、上海、深圳等經濟發達城市，成了流動人口最集中的地區，在全國房價普遍上漲之際，這幾個城市的房價漲幅是最大的。“由于這些城市近幾年的住房需求猛增，一時間供不應求，房價自然就高了。所以一些人正是看到了這種可趁之機，才選擇了炒房。但不能絕對地說，是炒房團抬高了全國的房價。”

對于炒房團境況的變化，董藩也表示：“只要房地產具有資產性質，炒房者或者說是投資型購房者就會或多或少地存在，只要依法納稅，這種行為就是合法的。但目前來看，炒房團大量存在的可能性不會太大了。”

（摘自《環球人物》本刊有刪節）