中國房地產證券化的法律思考

摘要：本文以對借鑒國外房地產證券化操作的法律及實踐經驗，提出了我國在房地產證券化操作上的一些立法思考。

關鍵詞：資產； 房地產； 證券化； 法律； 思考

中圖分類號：F293.31

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422（2008）10-0159-02

1房地產證券化的含義、性質和特征

1.1房地產證券化的含義和性質

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產證券化最早出現于上個世紀70年代美國。房地產證券化，是指把流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上證券資產的金融交易的過程，從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權或債權。

房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。房地產證券化體現的是資產收入導向型融資方式。與其他資產證券化相比，房地產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債券的證券化范圍。

1.2房地產證券化的特征

1.2.1基礎資產的法律形式是合同權利。

1.2.2參與者眾多，法律關系復雜。

1.2.3獨特的融資模式。

1.2.4安全系數高。

1.2.5證券品種多樣化，適合于投資。

1.2.6政策性強。

2海外房地產證券化的立法體例

海外房地產證券化的法律規定，從體例上看，可以分為分散立法型和統一立法型，這兩種體例跟各自的國情緊密聯系的。

2.1分散立法型國家的法律規定

2.1.1美國關于房地產證券化的法律規定

美國是最早進行房地產證券化的國家，在法律制度方面積累了非常豐富的經驗，其主要立法有：《證券法》、《證券交易法》、《公司投資法》。……