正確判斷當前房地產市場形勢

今年下半年以來，在房地產商一片喧囂中，中央政府終于出臺所謂的房地產新政的政策，而且在最近美國金融海嘯的沖擊及影響下，國務院又推出了刺激經濟、擴大內需十項措施(以下簡稱“國十條”)。對于國十條，房地產政策同樣是放在最為重要的地位。也就是說，下半年以來，面對著房地產銷售迅速下降，政府正在推出一系列的房地產政策來推進房地產市場發展。但是，房地產政策的意義何在?其基點又在哪里?房地產開發商是不是滿意了?這些會把中國房地產市場帶向哪里?以及它能否對擴大內需真正起到重要的作用?等等。對于這些問題回答，都是判斷當前中國房地產市場形勢的依據所在。

首先，從最近的出臺的關于房地產市場政策來看，無論是稅收及信貸優惠政策，還是國十條，其基本點就把房地產放在民生的角度，把房地產市場的發展放在改善國內居民的基本居住條件上。比如說，房地產稅收及信貸優惠政策只是對購買第一套住房的對象才能夠享受，而且購買第二套以上的住房的對象卻不可享受。盡管早些時候文件在有所謂的改善性住房的要求，但是到目前為止，這種改善性住房是什么，如何來界定，相應職能部門并沒有出臺任何細則。從中也就可以看到，盡管有些政府職能部門被房地產開發商捕獲了，但房地產開發商不可捕獲所有的政府職能部門。只要政府職能部門的人有那么一點良心及社會責任心，怎么能夠看到房地產開發商左右政府政策，來讓房地產市場炒作重新燃起?

我們再從國十條的內容來看，房地產對擴大內需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產市場發展的模式與途徑有多種多樣，而不同的房地產模式，發展的差異性會很大。比如，房地產可以是以保障性住房為主導的房地產發展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開，并占比重相差不大的房地產發展，如香港；也有以投資為主導的房地產市場發展，但目前國際上這種情況比較少，因為這種方式是經濟危機及金融危機的根源；絕大多數國家房地產市場都是以消費為主導的房地產市發展。

在國十條中，房地產作為擴大內需切入點，重點放在保障性住房及自住性住房的發展上。比如說，在國十條的第一條，強調安居工程對擴大內需的重要性，也就是說，政府希望通過財政支出來加強廉租屋、棚戶區住房改造、農村居民的危房來改善弱勢居民基本居住條件。這樣，不僅可以通過政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件，也可以擴大居民的住房條件來帶動居民內需。

而且在安居工程的基礎上，中央政府準備在三年內用9000億來加大對保障性住房建設，以此來解決1300萬戶居民的基本住房問題。如果說1300萬戶居民的住房以每戶一套，每一套為90平方米，也就是說，三年內生產保障性住房可達到11萬億平方米，相當為2007年全國商品銷售總面積150％。這樣一個量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房的條件的決心。

也就是說，從2007年十七大之后，政府強調房地產為民生的基本精神不僅沒有因為美國金融海嘯的沖擊而減弱，反之得到進一步的強化。這種強化不僅表現為在安居工程廣度及深度上，而且表現在直接加大政府投入上。9000億保障性住房投入，將對中國房地產帶來巨大的影響。也正是在這基礎上，為中國未來房地產市場發展給出了明確的方向。

其次，最近的房地產政策在強調住房的民生性保障性的基礎上，把商品房的市場的發展放在個人自住型消費住房上。也就是說，對于個人合理的自住型住房購買，政府通過信貸優惠政策、稅收優惠政策、生產中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。因為，我們知道，由于中國房地產市場剛從計劃分配中走出不久，住房消費需求仍然存在巨大的市場，也就是有人一直強調的房地產潛在消費需求巨大。而為了讓國內房地產市場成了一個消費性的市場，最近房地產政策就在推動當前房地產市場必須由投資型為主導的市場向消費型主導的市場轉型，就是改變以往以投資為主導的狀況，否則，由于住房的消費者沒有支付能力進入以投資者為主導的市場，房地產市場的消費性也就無法實現。

目前國內房地產市場的根本問題，就是住房銷售的迅速下降，就是房地產開發手上的住房無法銷售出去。而這個問題的原因就在于這種投資型為主導的房地產市場向消費型主導的房地產市場轉型或是太慢或是還沒有開始。正如上面所說的，房地產市場有很大潛在的需求，但是這樣大的需求為什么沒有釋放出來，根本點就在于目前的房地產價格水平不適合以房地產消費為主導的居民群體。最近的房地產新政策是在幫助居民提高進入這個市場的能力，但是現行的房價與居民購買住房支付能力差距太大而只好望洋興嘆。

比如，假定現在房地產市場的價格水平在100這個基點上，而要以消費為主導的居民購買住房可支付能力及購買住房的心理價位只是在30～40這樣一個基點上，那么政府出臺的新政為居民住房購買提高幾個基點，政府也希望為居民進入房地產市場搭一個梯子，幫助居民提高進入房地產市場購買力，但是這個梯子太短，居民購買住房支付能力與現行的房價仍然差得太遠。在這樣的情況下，房地產新政對絕大多數居民來說，仍然只是知道這種是好政策的，但是要惠及他們還是不容易。在這種情況下，想讓需要購買住房的民眾想進入這個市場并不容易，政府達到擴大內需的目的仍然是可望而不可及。

而從最近的房地產政策的意蘊來看，未來的商品房市場就是一個以消費者為主導甚至是合理住房消費為主導的市場。在這樣的一個市場中，其價格基本上是由消費者實際支付來能力來決定。如果國內房地產市場的價格仍然保留在以投資者為主導的市場價格上，那么這個市場的轉型還得有一個過程。如果這個轉型過程太慢，要達到擴大內需的目標比較不容易。就是目前國內房地產市場為什么存在大量的住房，房地產開發商及地方政府都在千方百計想辦法讓民眾進入房地產，但是住房的銷售就是無法讓民眾進入的原因所在。因此，就當前房地產的形勢來看，當房地產的新政策界定為居民的消費市場時，房地產銷售就與其價格與居民實際支付能力差異大小有關。差異越大，消費為主導的市場越是無法出現；差異越小，消費為主導的市場釋放房地產需求程度就越高，房地產市場越是容易繁榮。

第三，既然中國房地產市場發展是以消費為主導的市場，那么對房地產投資需求房地產新政基本上承接從2007年以來的房地產政策，既嚴格限制房地產投機炒作，不鼓勵房地產投資需求，也認識到以投資性為主導的房地產市場不僅不可持續而且也是未來中國經濟潛在風險及危機的根源所在。正是在這樣的一個基點上，最近不少人鼓吹的放開第二套住房的政策看來不太容易，估計相關的政府部門不會冒此巨大的風險。

對此，我們可以看到，房地產新政策的意蘊是十分明確的。房地產市場的重要性是擴大內需的重要切入點，也是未來中國經濟發展之動力。但是，房地產市場擴大內需是放在保障性住房及以消費為主導的房地產市場上，對于這兩個方面，房地產新政策有相當優惠各項政策來鼓勵居民消費。同時，房地產新政策清楚明確表示，對于房地產市場炒作與投機不僅不鼓勵而且嚴格遏制，要讓當前的房地產市場由投資為主導到市場改變到以消費為主導的市場上來。

可見，當前的問題是房地產的價格是以投資者來定價還是以消費者來定價。如果中國房地產市場不能夠由投資者為主導的市場價格向以消費為主導的市場價格轉移，那么要通過商品房來激勵居民住房消費并非是一件容易的事情。而且，就當前國內外的經濟形勢來看，中國的房地產市場向消費為主導的轉移是一種必然，任何人改變不了，任何政策也改變不了。也就是說，就當前的房地產開發來看，房地產市場政策已經變化了，國際國內金融市場形勢變化了，房地產市場購房對象不同，居民購房的觀念也改變了，如果我們的房地產企業仍然以早幾年的眼光及基點看當前房地產市場形勢，仍然把住房的價格定位在投資者為主導的市場價格定位上，那么房地產市場銷售迅速下降是必然的，這是誰無法改變的事實。如果房地產企業能夠對此調整，房地產的定價以消費為主導，那么房地產的問題才可能全部迎刃而解。