長三角樓市新動(dòng)向

長三角再掀圈地潮

正當(dāng)長沙、成都、重慶等中西部二線城市接連拍出新地王，儼然成為地產(chǎn)商的新寵兒之時(shí)，曾經(jīng)領(lǐng)風(fēng)氣之先的長三角，同樣蔓延著一股近乎狂熱的圈地潮。

7月26日，經(jīng)過117輪爭奪，南京江寧區(qū)一幅面積約400畝的地塊被萬科(000002)以17.85億元收入囊中，成交價(jià)高出底價(jià)約12億元。對一向以保守的拿地策略著稱，較少在公開拍賣場上高價(jià)拿地的萬科來說，此舉讓人甚感意外。

剛剛完成45億元增發(fā)安排的金地，更成為這股潮流的急先鋒。金地集團(tuán)常務(wù)副總裁兼上海公司總經(jīng)理趙漢忠日前對記者表示，這些已經(jīng)到賬的錢，將主要用于在長三角區(qū)域拿地，目前南京一個(gè)數(shù)干畝的大項(xiàng)目即將簽約。據(jù)說該公司近期還計(jì)劃增發(fā)融資120億元，用于增加土地儲(chǔ)備。

在此之前放出豪言斥資百億長三角買地的富力地產(chǎn)(2777.HK)，迄今為止只在上海郊區(qū)嘉定新城一個(gè)項(xiàng)目上花了10億元左右，其后勁讓人不敢忽視。

而華潤置地(上海)有限公司總經(jīng)理陳凱接受記者采訪時(shí)也表示：“今年有繼續(xù)拿地的計(jì)劃，上海市場只要有合適的機(jī)會(huì)，我們就會(huì)加大發(fā)展力度。”去年華潤置地(1109.HK)合計(jì)共花了100億元在全國儲(chǔ)備土地，其中包括在上海新江灣城以15.41億元拿下的一幅地塊(項(xiàng)目現(xiàn)命名“橡樹灣”)。該公司去年在杭州、上海數(shù)次聯(lián)手新鴻基(0016.HK)等港資大鱷爭奪大型項(xiàng)目，屢敗屢戰(zhàn)，給業(yè)界留下深刻印象。

此外，合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)、凱德置地及房企新銳重慶龍湖、“外行”雅戈?duì)柕龋谝布娂娫谏虾！⒑贾荨幉ǖ鹊爻鰮簦笥袪幭瓤趾笾畡荨?/p>

大開發(fā)商對土地如此饑渴，自有他們的一番盤算。如萬科就曾預(yù)測，今年全年全國開發(fā)土地供應(yīng)總量不過4.3億平方米，預(yù)計(jì)同期市場需求卻高達(dá)10億平方米，土地供需缺口十分明顯，地價(jià)飆升勢所必然。以上海為例，2005年到今年上半年的兩年半內(nèi)，只供應(yīng)了2380公頃土地，僅僅可以滿足過去一年的市場實(shí)際需求。

今年6月21日，綠城集團(tuán)拿下新江灣城一幅土地，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米15000元，與周邊現(xiàn)房售價(jià)相當(dāng)。而合生集團(tuán)旗下珠江投資在楊浦區(qū)五角場剛剛拿到的一幅商務(wù)用地，每畝價(jià)格竟高達(dá)3940萬元。

去年9月，金地曾以近60億元報(bào)價(jià)競逐上海560畝的浦東花木地塊，折合地價(jià)每畝1070萬元，樓面地價(jià)每平方米約11300元，當(dāng)時(shí)被外界驚呼為“天價(jià)”。“現(xiàn)在回頭來看，我們那時(shí)的出價(jià)算得上高嗎?”趙漢忠反問說。他認(rèn)為，正是因?yàn)榭春蒙虾＜伴L三角市場前景，開發(fā)商才敢高價(jià)拿地。

合生創(chuàng)展董事局副主席項(xiàng)斌也表示，與舊城拆遷成本相比，現(xiàn)在的地價(jià)還算便宜，何況上海等大城市市區(qū)土地本來就很稀缺。而如今業(yè)界的普遍共識是，如果政府不適當(dāng)增加土地供應(yīng)，今后地價(jià)、房價(jià)還將往上漲。

今年以來，地市樓市熱火朝天的杭州也大大增加了土地供應(yīng)。根據(jù)漢嘉(中國)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)土地庫統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年，杭州市國土資源局總共掛牌59宗地塊，總占地面積3367畝，可建筑面積457萬平方米，略高于2006年全年3672畝的土地出讓總量。按漢嘉機(jī)構(gòu)的推算，杭州市2007年土地出讓量將在4090畝左右，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)，當(dāng)?shù)貥鞘袝?huì)逐步趨向平穩(wěn)。

7月24日上海市政府宣布，上海將擬訂房地產(chǎn)調(diào)控三年滾動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)市場需求供應(yīng)土地，并承諾今年再增加1000公頃土地供應(yīng)。這與不久前舉行的一次新聞發(fā)布會(huì)上國土資源部新任部長徐紹史的表態(tài)互相呼應(yīng)：“國土資源部希望通過增加土地供應(yīng)量的方法扭轉(zhuǎn)局面。”

外界的正面反應(yīng)表明，此舉無疑順應(yīng)了市場的實(shí)際需求，同時(shí)也是對癥下藥，以市場化手段調(diào)控樓市的第一步。

房價(jià)普漲不是假象是真相

宏觀調(diào)控漸行深入，上海、杭州等長三角樓市反而一路小跑，樓市怪象已經(jīng)開始顯露出危險(xiǎn)信號；“地荒論”與消費(fèi)需求集中釋放造就“恐慌搶購”。

宏觀調(diào)控的重棒，并沒有讓房價(jià)屈服。與調(diào)控肉價(jià)相比，扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲的難度顯然就大得多了。

調(diào)控漸行深入，上海、杭州等長三角樓市反而一路小跑。樓市的“麥田怪圈”越畫越大，調(diào)控的效果正走向調(diào)控初衷的另一面。

我們發(fā)現(xiàn)，數(shù)天內(nèi)價(jià)漲百元仍難求一房，樓市怪象已經(jīng)開始顯露出危險(xiǎn)信號；“地荒論”與消費(fèi)需求集中釋放造就“恐慌搶購”。

怪圈一：地價(jià)越飆越高助長房價(jià)。以上海市房屋土地管理局近日發(fā)布的2007年國有土地使用權(quán)掛牌出讓第1號公告中的新江灣城D1地塊為例，麗豐控股、華潤置地(1109.HK)、萬科、金地集團(tuán)等知名房企均已繳納了5000萬元的競買保證金。一場大戰(zhàn)正在上演。在地塊答疑會(huì)上，新加坡仁恒置地集團(tuán)公司、和記黃埔、東方海外、復(fù)地等巨頭紛紛到場。仁恒置地集團(tuán)公司一位管理層人士向筆者戲言，“我們公司躺在銀行賬目上的錢多得驚人，正找米下鍋呢。”

該地塊掛牌起始價(jià)為5.16億元，折合580萬元／畝，樓面地價(jià)5123元／平方米。由于競買方還需要另外支付290元／平方米的大配套費(fèi)用，土地掛牌起始價(jià)已經(jīng)接近新江灣城出讓第一幅土地時(shí)的成交價(jià)格。

在江灣城擁有住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總監(jiān)宋悅青向筆者詮釋：從上海及杭州近期的土地市場來看，地價(jià)處于上升通道，開發(fā)商的成本在增加，顯然，這些成本最終是要轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)之中的，畢竟，企業(yè)要追求利益最大化。

不僅在上海，杭州近期的地價(jià)也上行不止。從5月下旬開始，杭州市國土資源局新掛牌出讓或預(yù)告的地塊已經(jīng)分別達(dá)到7幅和6幅。一幅總建筑面積近30萬平方米的錢江新城1地塊，經(jīng)過17輪“廝殺”，杭州本土老大綠城聯(lián)手葛洲壩、康居投資，以34.9億元拿下，樓面地價(jià)竟高達(dá)11759元／平方米。

顯然，最終的可憐買單者是消費(fèi)者。

怪圈二：從今年三月開始，長三角再現(xiàn)樓盤排隊(duì)現(xiàn)象，從部分價(jià)格相對低的樓盤到高端樓盤、別墅。特別是5月以來，上海及杭州的一、二手房價(jià)全而爆發(fā)，成交量急劇攀升，上海成交量在100套以上的樓盤多達(dá)41個(gè)之多，從而使該月份中的7個(gè)交易日成交量超過1000套，前所未有。

相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)被壓抑的各類市場需求當(dāng)下被集中釋放而出；恰巧的是，中國內(nèi)地股票市場一路狂奔，顯示出多年未見的亢奮。由于中國市場相對單一的投資渠道，使得股市獲利資金自然反哺到樓市當(dāng)中，造成一段時(shí)間內(nèi)的流動(dòng)性過剩格局，最終推動(dòng)房價(jià)上漲。

再加之，開發(fā)企業(yè)捂盤惜售等非常規(guī)手法的操作，使得當(dāng)下的樓市顯示出異常火爆的景象。這些因素，足以支持眼下的市場格局延續(xù)到今年下半年。

調(diào)控幾年以來，“穩(wěn)定住房價(jià)格”一直是從中央到地方比較一致的聲音，不過，鮮有要降房價(jià)的真實(shí)聲音。

長三角區(qū)域個(gè)人房貸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期

相較持續(xù)的圈地?zé)岷褪聦?shí)上持續(xù)上漲的房價(jià)，整個(gè)長三角地區(qū)的個(gè)人購房貸款也漸漸顯露出一些危險(xiǎn)的信號。

中國社會(huì)科學(xué)院編寫的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》27日在北京發(fā)布。藍(lán)皮書指出，隨著中央政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長，步入平穩(wěn)增長階段，同時(shí)，隨著宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，以上海為代表的長三角區(qū)域個(gè)人房貸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。

藍(lán)皮書數(shù)據(jù)顯示，截至2006年12月底，國內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額達(dá)到2.25萬億元，比年初約增加了3300億元，與2005年同期增量大致持平。這意味著隨著中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長，步入了平穩(wěn)增長階段。其中，工、農(nóng)、中、建四大商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額合計(jì)達(dá)到1.61萬億元，占到全國余額的72％，四大行貸款比年初合計(jì)增加了約2000億元，占到全國總增量的61％。與2005年相比，四大行貸款余額在全國余額的占比下降了兩個(gè)百分點(diǎn)，但當(dāng)年增量在全國增量的占比卻提高了18個(gè)百分點(diǎn)。這一方面說明，國內(nèi)其他商業(yè)銀行繼續(xù)強(qiáng)化個(gè)人房貸的營銷，繼續(xù)挑戰(zhàn)四大商業(yè)銀行的傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，并在一定程度上形成了自身競爭優(yōu)勢；另一方面也說明，在提高重視程度之后，四大商業(yè)銀行憑借遍布全國的分支機(jī)構(gòu)，開展金融零售業(yè)務(wù)仍然具有先天優(yōu)勢。

個(gè)人房貸的平穩(wěn)發(fā)展并不能掩蓋由于房地產(chǎn)價(jià)值被高估所帶來的個(gè)人放貸風(fēng)險(xiǎn)。在股票交易中，衡量上市公司股票是否高估的一個(gè)重要指標(biāo)是市盈率(P／E)，即股票市值與年凈收益之比。房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率即房地產(chǎn)的售價(jià)與年出租凈收益之比。鑒于國內(nèi)市場化的房地產(chǎn)市場建立僅有不到10年時(shí)間，未來成長空間巨大，人民幣持續(xù)升值預(yù)期強(qiáng)烈，給予房地產(chǎn)行業(yè)20－30倍市盈率似乎并不為過，并可以嘗試對擁有獨(dú)特資源和旺盛購買力、國際化趨勢日益明顯的大城市給予較高市盈率。如果上述觀點(diǎn)成立，將市盈率換算為“租售比”即月租金凈收入與售價(jià)之比，在上海、北京、深圳等核心城市，租售比高于1：240，可以認(rèn)定為房地產(chǎn)投資價(jià)值較高，但租售比低于1：360則可以認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)高估，存在過度投機(jī)。介于1：360－1：240之間，可以認(rèn)定為房地產(chǎn)估值處于合理區(qū)間。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期租金收入與房價(jià)之間確實(shí)存在一種正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)國內(nèi)某知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的研究，2006年底北京、上海、深圳高檔住宅的租售比分別在1：270，1：400、1：320左右。單從本組數(shù)據(jù)分析就可以看到，北京、深圳兩個(gè)城市的高檔房價(jià)均介于1：360－1：240之間，基本可以認(rèn)定為房地產(chǎn)估值處于合理區(qū)間，而上海的租售比低于1：360，顯示出上海高檔房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高估。事實(shí)證明，上海市內(nèi)環(huán)以外區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的滯漲甚至下跌趨勢。

藍(lán)皮書預(yù)測，隨著宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，以上海為代表的長三角區(qū)域個(gè)人房貸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。根據(jù)上海銀監(jiān)局有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到2006年第三季度末，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)從2004年末的0.1％上升到了0.86％，兩年半的時(shí)間個(gè)人房貸不良率上升了7倍多。與商業(yè)性個(gè)人房貸不良率持續(xù)走高不同，2006年9月末上海市住房公積金個(gè)人房貸逾期三個(gè)月以上的不良貸款占比僅為0.017％。鮮明的數(shù)據(jù)對比說明，決定個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量最重要、最基礎(chǔ)的因素還是人的因素。對借款人職業(yè)穩(wěn)定性、還款能力真實(shí)性這些對還貸構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的因素，商業(yè)銀行往往由于相互之間的激烈競爭而放松審查：但住房公積金貸款恰恰是在嚴(yán)格控制上述要素的前提下才能發(fā)放。住房公積金貸款始終保持高質(zhì)量，應(yīng)該能為銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)和各商業(yè)銀行帶來啟示。

鏈接：上海南京樓市新動(dòng)態(tài)

上海樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期

上海樓市的成交量自6月達(dá)到最高點(diǎn)以來，已經(jīng)持續(xù)了三個(gè)月的下滑，“金九”樓市風(fēng)光不再，十一黃金周后也表現(xiàn)比較冷清。這主要是受到提高首付和加息預(yù)期等不利因素的影響，加上上半年已經(jīng)透支的購買力。有關(guān)人士預(yù)計(jì)，今年“金九銀十”和整個(gè)冬季的樓市都將進(jìn)入新一輪的平穩(wěn)調(diào)整期，待明年春節(jié)前后蓄勢待發(fā)，這時(shí)，是購房的好時(shí)機(jī)。

成交量下跌均價(jià)高漲

佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年10月以來的前11個(gè)交易日的商品住宅成交量僅65.13萬平方米，連成交量較高的雙休日10月13、14日兩天僅成交1033套商品住宅，約比9月低10％以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海樓市的成交量從前三個(gè)月的緩慢下滑，轉(zhuǎn)變?yōu)榧铀傧禄畡荨?/p>

與此同時(shí)，新盤的平均成交價(jià)格卻一再創(chuàng)新高，本月前11天商品房的平均成交價(jià)格高達(dá)12007元／平方米，遠(yuǎn)高于9月的10507元／平方米。雖然主要是受君御豪庭、王子晶品等幾個(gè)市區(qū)高檔樓盤上市熱銷的帶動(dòng)，但是這些樓盤的天價(jià)入市，也表明了房價(jià)高漲的事實(shí)。其中王子晶品第一批房源9月初的上市均價(jià)是4.5萬元／平方米，而9月26日的新一批房源則高達(dá)5.5萬元／平方米。

貸款新政發(fā)出調(diào)整信號

分析今年以來購房者的心態(tài)變化和政策影響，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：今年上半年主要是在之前一年的購買能力積累下，開發(fā)商看到房源供應(yīng)下降的利好，特別是市區(qū)新房供應(yīng)的稀缺，借機(jī)炒作。隨后，股市賺錢后轉(zhuǎn)入樓市購買力的再支撐，使得房價(jià)就一路“瘋狂”。到了6月，上海樓市的總成交量達(dá)到350.7萬平方米，296億元的規(guī)模，是2月份的兩倍多。

早在6月份的時(shí)候，深圳等一些在過去一年多里上漲過快的城市，房價(jià)出現(xiàn)了高位調(diào)整，于是銀行適時(shí)提高對變現(xiàn)能力相對較差的高房齡的首付比例，隨后北京、重慶一些房價(jià)漲幅同樣過快的城市也出現(xiàn)了房價(jià)調(diào)整。接著，各地銀行都出現(xiàn)了控制風(fēng)險(xiǎn)的需求，央行也適時(shí)規(guī)范貸款市場，提高首付比例。全國市場一片嘩然，因?yàn)檫@一政策意味著樓市即將進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整期，而提高第二套房的政策雖然實(shí)際實(shí)施還存在很多不確定性，但也表明了國家壓制投機(jī)，調(diào)控樓市的意愿。

最佳購房時(shí)機(jī)將在春節(jié)

薛建雄分析，貸款政策的出臺，事實(shí)上證明了樓市進(jìn)入調(diào)整期的信號，一些還停留在房價(jià)高漲熱潮中的房東和開發(fā)商，不再有過高的期望，開始降低房價(jià)預(yù)期。

隨著房價(jià)的進(jìn)一步理性和市場上房源的增多，中低檔的購房者開始會(huì)有更多的選擇空間。預(yù)計(jì)90％以上的樓盤價(jià)格是平穩(wěn)的，但其中三成以上的樓盤可能還會(huì)漲價(jià)，一成因前期漲幅過大，可能會(huì)降低預(yù)期。此時(shí)大概是農(nóng)歷春節(jié)前后。

佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)模型顯示，在未來購房能量沒有出現(xiàn)新的增長點(diǎn)，或是受股市拖累購買能力大幅下降的話，房價(jià)就有可能出現(xiàn)下滑。但是，在上海經(jīng)濟(jì)每年以兩位數(shù)增長的情況下，購買力下降的情況很難出現(xiàn)，而且購房能力的漲幅會(huì)快于居民收入水平，因?yàn)橥鈦碣徺I力也在增加。那么，房價(jià)就會(huì)保持比供應(yīng)量下降幅度還要快的上漲趨勢。但是具體到各個(gè)板塊就會(huì)有更大的波動(dòng)，比如市區(qū)新房的開工量下降幅度大，房價(jià)也會(huì)有很大的漲幅。因此，10月及之后的幾個(gè)月里，上海樓市基本上為調(diào)整觀望期的行情，最佳的購房時(shí)機(jī)應(yīng)該出現(xiàn)在春節(jié)期間。

“以房養(yǎng)老”模式南京試水

《南京市老年人社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合保險(xiǎn)服務(wù)方案》已出臺，一種“以房養(yǎng)老”的新模式出現(xiàn)在該方案中，即在社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的60歲以上老人，將產(chǎn)權(quán)房出售后，可用房款購買“終身養(yǎng)老保險(xiǎn)”，再由保險(xiǎn)公司每月提供生活費(fèi)直至終身。

相關(guān)人士表示，這個(gè)“以房養(yǎng)老”的方案并非“倒按揭”，即將房屋產(chǎn)權(quán)交給某單位，通過該單位出租房屋的房款來“以房養(yǎng)老”；而是老年人從一開始，就用變賣房屋的房款，購買保險(xiǎn)產(chǎn)品，每月再獲取養(yǎng)老金。

“以房養(yǎng)老”兩年前就在南京悄悄試點(diǎn)

南京市民政局局長、市老齡辦主任張良禮告訴記者，目前，南京60歲以上的老人達(dá)91萬，其中80歲以上老人12萬，獨(dú)居老人6萬余人。南京這幾年加大了對老年服務(wù)設(shè)施的投入，全市共興辦各類老年福利機(jī)構(gòu)230家，床位1.7萬多張。盡管如此，還是不能滿足市場需求。隨著傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”已逐漸被人們接受。

“‘以房養(yǎng)老’在南京有一定基礎(chǔ)。”市民政局副局長李杏生說，現(xiàn)在不少老人擁有分到的住房，采取“以房養(yǎng)老”的模式，加上他們的退休金，完全能讓老年人到養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)安養(yǎng)晚年。

據(jù)介紹，“以房養(yǎng)老”兩年前就在位于江寧湯山的“溫泉留園”老年公寓悄悄試點(diǎn)。擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，只要自愿將房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后便可入住老年公寓，雙方簽訂產(chǎn)權(quán)協(xié)議。該公寓承諾：簽訂了“以房養(yǎng)老”協(xié)議的老人，在其有生之年不賣房，而是由公寓將房屋租出去，通過租金來為老人養(yǎng)老。如果房租高于每月840元，超出部分由老人自由支配。老人入住后，如生小病則由老年公寓報(bào)銷醫(yī)療費(fèi)；醫(yī)療費(fèi)用如超過10萬元，老人才能將房子賣掉。否則直到老人去世，老年公寓給老人辦完喪事，房子才能賣掉，房款歸老年公寓所有。

據(jù)悉，該老年公寓試行“以房養(yǎng)老”兩年多來，僅接納了三四名愿意以這種方式養(yǎng)老的老人。

“以房養(yǎng)老”新模式：賣房－買保險(xiǎn)－每月獲生活費(fèi)

市社會(huì)福利服務(wù)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，傳統(tǒng)的“以房養(yǎng)老”模式效果不理想，主要還是觀念上的障礙。“老人更習(xí)慣于將房產(chǎn)留給子女，而不是最后由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來‘繼承’房款。”

如何找到一個(gè)更加靈活、認(rèn)同度高的“以房養(yǎng)老”方案，市社會(huì)福利服務(wù)協(xié)會(huì)經(jīng)過探討，決定引入保險(xiǎn)公司，共同參與老年人的養(yǎng)老。前不久，市社會(huì)福利服務(wù)協(xié)會(huì)和本市某保險(xiǎn)公司達(dá)成協(xié)議，共同出臺了《南京市老年人社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合保險(xiǎn)服務(wù)方案》。根據(jù)該方案，一名年滿65歲的老人，如將其產(chǎn)權(quán)房屋變賣后獲得的30萬元錢投保，那么他每月將獲得1703.52元的生活費(fèi)，到他70歲時(shí)將增加到1942.92元，75歲時(shí)則為2192.4元……以此類推。這位負(fù)責(zé)人說，除了賣房款，政府補(bǔ)償?shù)牟疬w款也可用于買保險(xiǎn)。

據(jù)介紹，對老人在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老期間的住院部分科目醫(yī)療費(fèi)用，在扣除200元的免賠額后，保險(xiǎn)公司將按照80％的比例給付醫(yī)療保險(xiǎn)金。但如老人已從當(dāng)?shù)厣鐣?huì)基本醫(yī)療保險(xiǎn)及公費(fèi)醫(yī)療或其他途徑獲得補(bǔ)償?shù)模ｋU(xiǎn)公司僅對剩余部分進(jìn)行給付。

針對老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”工作，市社會(huì)福利服務(wù)協(xié)會(huì)將聯(lián)合相關(guān)部門全程監(jiān)督。

實(shí)施這種“以房養(yǎng)老”新模式，這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為難度不小，需要全社會(huì)多部門的協(xié)作。“比如，老人的房子怎么賣?如何保障老人利益不受損害?還需要房屋中介、評估、法律援助等部門的共同參與。”