房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇

　　摘要　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金。在國家和銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實施了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策后，如何盡快調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道，已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
　　關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)；融資；渠道；現(xiàn)狀
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當(dāng)前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點。
　　
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀認識
　　
　　房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價值較低的時候。房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開發(fā)所需的全部資金。幾乎沒有融資需要；隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于商業(yè)銀行貸款，在融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開發(fā)風(fēng)險的大小和開發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，商業(yè)銀行融資門檻越來越高，在新的貸款限制條件下。房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。所以，如何調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
　　
　　二、現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析
　　
　　(一)自籌資金
　　自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，在房地產(chǎn)價值較低或開發(fā)規(guī)模較小時。資金需求比較容易滿足。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣或開發(fā)項目無法銷售時。房地產(chǎn)企業(yè)根本無能力用自籌資金再開發(fā)新的項目；隨著房地產(chǎn)價值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實現(xiàn)融資目標(biāo)。
　　
　　(二)預(yù)售資金
　　房地產(chǎn)預(yù)售是比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。但隨著國家有關(guān)規(guī)定的健全，要求房地產(chǎn)企業(yè)需全部交付土地出讓金和投入超過總投資25％的資金。并辦理預(yù)售許可證等各項證件，方可預(yù)售。預(yù)售雖可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家，但開發(fā)利潤會下降，如果成本控制較差就會喪失未來利潤。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。市場供求雙方發(fā)生轉(zhuǎn)變，供方大于求方時，房地產(chǎn)企業(yè)也就難以采用預(yù)售方式籌集資金。
　　
　　(三)商業(yè)銀行貸款
　　商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。融通資金的安全性、流動性、盈利性是商業(yè)銀行關(guān)注的核心。對沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，商業(yè)銀行是不愿提供服務(wù)的。隨著房地產(chǎn)市場的“降溫”，商業(yè)銀行會加強貸款風(fēng)險的審查措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。可以說，以后多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款進行開發(fā)的，也可預(yù)見到房地產(chǎn)企業(yè)套取銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。
　　
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇
　　
　　隨著經(jīng)濟全球化步伐的日益加快，市場競爭日趨激烈。多渠道融資已成為國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。如何降低融資成本，哪種融資方式成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。所以。房地產(chǎn)企業(yè)融資要建立多元化的融資渠道和多元化的股東結(jié)構(gòu)。這樣。既有利于資金的籌集，又有助于風(fēng)險的分散。
　　
　　(一)證券融資
　　房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化、資源的合理化。是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規(guī)模，化解風(fēng)險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，使房地產(chǎn)企業(yè)主體從國有制走向股份制，有利于改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合，擴大企業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模效益，達到上市融資的目的。
　　
　　(二)合作融資
　　房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術(shù)和經(jīng)驗，進行優(yōu)勢互補。在承接大型國際項目。提高自身知名度的同時達到融資的效果；利用內(nèi)資，是尋求民間大量閑散資金進行融資。這種方式能充分降低資源浪費，集中不同企業(yè)的優(yōu)勢及先進的管理理念，分散投資風(fēng)險，有錢出錢，無錢出“力”。團結(jié)起來。共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。合作融資是我國房地產(chǎn)企業(yè)目前最為可行的融資方式。
　　
　　(三)債券融資
　　房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難，如果政府加大對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進行多種經(jīng)營活動，利用政府的信用建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金，為房地產(chǎn)企業(yè)債券融資“添磚加瓦”，就會使大眾對債券融資的態(tài)度有實質(zhì)性改變，為房地產(chǎn)企業(yè)進行債券融資創(chuàng)造良好的前提條件。
　　
　　(四)信托融資
　　信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產(chǎn)投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產(chǎn)信托的融資方式可以降低整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，而且期限彈性較大，在不提高資產(chǎn)負債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。在供給方法上可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的資金支持。信托獨具制度優(yōu)勢，并具有較強的靈活性，已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新熱點，是與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式。
　　在“與時俱進”的今天，要培育實力雄厚、競爭力強的房地產(chǎn)企業(yè)艦隊必須進行融資。但現(xiàn)行的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要，要么融資數(shù)量有限，要么根本無資可融。只有綜合運用多元化的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)