房地產財務評價中敏感系數計算的新方法探析

　　【摘要】 房地產開發項目具有投資額大、建設周期長、不確定因素多等特征，其成功的關鍵取決于決策的正確與否。本文在分析財務評價中敏感系數計算方法的基礎上，提出了房地產財務評價中敏感系數計算的新方法，為房地產開發投資決策分析提供了科學的操作依據。
　　【關鍵詞】 房地產；財務評價；敏感系數
　　
　　在對一個房地產開發項目進行財務評價中所使用的數據一般都是基于歷史資料和目前現狀而對未來所做出的預測和估算。而事實上，開發企業所處的外部環境處于經常不斷的變化之中，要對未來的有關參數進行準確的估計幾乎是不可能的。也就是說，項目不可避免地會存在不確定性和風險。因而，如果房地產項目財務評價中僅僅以一些基礎數據所作的確定性分析結論作為依據取舍，就可能會導致投資決策的失誤。為了盡可能地消除房地產項目中存在的不確定性和風險，提高項目財務評價的可靠性，除了要進行確定性分析之外，還有必要進行不確定性分析。房地產開發項目不確定性分析主要是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現的風險。房地產開發項目敏感性分析就是其不確定分析的重要內容之一，而敏感分析常用的方法就是計算敏感系數。
　　
　　一、計算敏感系數常用的方法
　　
　　在量—本—利公式中，各個參數的變化都會引起利潤的變化，但其影響的程度不同，因為利潤的變化一方面受各個參數變化的影響；另一方面受各參數所處位置的影響。進行敏感分析主要是計算敏感系數，一般采用這樣的公式：敏感系數=目標值變動百分比/參量值變動百分比。
　　例1，某新建房地產開發項目，平均售價為4 200元/平方米，銷售稅率為5.55%，建筑面積為2.2萬平方米，固定費用為2 084.75萬元，單位變動成本為1 677.4元/平方米，計算單價的敏感程度。
　　單價不發生變化時利潤為：
　　2.2×[4 200×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75=2 952.15(萬元)
　　單價增長率為20%的利潤為：
　　2.2×[4 200×(1+20%)×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75
　　=4 697.59（萬元）
　　利潤變動百分比為：
　　(4 697.59-2 952.15)÷2 952.15=59.12%
　　則單價的敏感系數為：59.12%÷20%=2.96
　　其它參數的敏感系數計算方法與此類似。通過以上計算可以看出，該方法敏感系數的計算比較繁瑣。本文將探析一種計算房地產開發項目的敏感系數的新方法。
　　
　　二、利用導數方法計算敏感系數
　　
　　某參數的敏感系數就是某參數變動百分比引起的利潤百分比的變化，即利潤變動百分比與某參數變動百分比之比。從數字意義上講，某參數的敏感系數就是求某參數對利潤的偏導數。因此，可以利用導數方法計算房地產開發項目敏感系數。在房地產開發項目敏感性分析中，固定費用包括：土地費用、前期工程費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用；單位變動成本包括：建筑安裝工程費、基礎設施配套費、公共設施配套建設費、開發期稅費和其他費用。
　　設平均單價為P，固定費為F，開發項目的建筑面積為X，單位變動成本為V，銷售稅率為R，銷售利潤為S。則利潤表示為：
　　S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1）
　　我們可以利用對單價、建筑面積、單位變動成本和固定成本求偏導數的方法求敏感系數，計算方法如下：
　　（一）單價的敏感系數
　　
　　由上述計算結果可知，對于該項目，在所有敏感系數中，銷售價格的敏感系數最大。因此，銷售價格是最敏感性因素。
　　
　　三、該方法的優點及適用范圍
　　
　　通過上述計算可知，利用上述公式計算房地產開發項目各個參數的敏感系數計算過程非常簡單，而且由于參數發生變化其敏感系數亦隨之變動，因此，利用該方法可以求任何狀態的敏感系數。
　　利用該方法計算房地產開發項目敏感系數的前提條件是能夠清晰界定項目的單位變動成本和固定費用。而在目前房地產開發項目中，不僅有新建開發項目，也有購買在建工程繼續開發的項目。由于在建工程項目的單位變動成本與固定費用混在一起，無法區分開，因此，此方法不適合在建工程項目的敏感系數分析。目前絕大多數房地產開發項目都是新建開發項目，對于新建房地產開發項目的財務評價，該方法具有極高的應用價值。
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 張志宇.房地產開發項目財務評價研究.燕山大學碩士論文，2006，（12）：64.
　　[2]