房地產開發：住宅產業化進行時

　　摘要：在住宅開發建設中，產業化降低了施工質量的不穩定性，提高住宅總體質量；通過提高施工技術水平，采用標準化部品等措施，縮短建筑施工周期，提高勞動生產率。文章重點論述了我國實施住宅產業化的重要意義以及需要注意的問題。
　　關鍵詞：住宅產業化；房地產開發；模式創新
　　
　　近幾年來高速的城市化和經濟增長，釋放出了對城市住宅的巨大需求，住房消費成為我國21世紀國民經濟發展中新的經濟增長點。住宅建設成為促進我國國民經濟發展的重要成長型產業，其建造方式變革、科技含量提高和管理模式創新等成為提升住宅產業現代化的核心。
　　
　　一、住宅產業化的概念及發展
　　
　?。ㄒ唬┳≌a業化的概念
　　根據聯合國經濟委員會的定義，產業化應包括生產的連續性、生產物的標準化、生產過程的集成化、工程建設管理的規范化、生產的機械化、技術生產科研一體化?，F在所說的住宅產業化即住宅產業現代化。具體說就是以住宅市場需求為導向，以建材、輕工等行業為依托，以工業化方式生產各種住宅構配件、部品，然后以現場裝配為基礎，以人才、科技為手段，將住宅生產全過程的設計、構配件生產、施工建造、銷售和售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，從而實現住宅供產銷一體化的生產經營組織形式。
　?。ǘ﹪獾淖≌a業化發展歷程
　　1910年，著名的建筑師沃爾特·格羅皮厄斯首次提出了“住宅產業化”的概念。國外的住宅產業化主要是在第二次世界大戰后發展起來的，產業化發展比較早且完善的國家有日本、美國、法國、加拿大、德國、丹麥等，作為各國國民經濟的支柱產業，住宅產業在各國的經濟發展中發揮著積極的推動作用。
　　當前世界發達國家的住宅產業化進程，已經從工業化專用體系走向大規模通用體系，以標準化、通用化建筑構配件、建筑部品為中心，組織專業化、社會化生產和商品化供應，同時不斷通過新技術形成新的集成體系，建立住宅產業的自我更新機制。
　?。ㄈ┪覈淖≌a業化的發展及現狀
　　1993年制定的《中國21世紀人居》報告之中，“住宅產業”概念在我國的首次出現。1999年，國務院辦公廳批準轉發建設部等八個部委局提出的《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，提出了住宅產業現代化的指導思想和主要目標，構筑了我國住宅產業現代化的實施框架。同年國家開始推廣康居示范工程，并將其作為住宅產業化的載體和發展方向。自此，我國的住宅產業進入了一個快速發展的階段。
　　然而，我國當前住宅建設產業化程度低、建筑成本高、成品住宅質量差、生產效率低、資源能源浪費嚴重。原建設部住宅產業化促進中心主任聶梅生教授將其歸納為——住宅產業的改革與發展落后于住宅制度改革；規劃設計跟不上不斷更新的房地產開發要求，標準規范的制定跟不上規劃設計的要求，技術開發與推廣跟不上住宅建設的要求，住宅部品生產跟不上住宅建筑體系集成的要求。
　　
　　二、實施住宅產業化建設的重要意義
　　
　?。ㄒ唬钠髽I的角度看
　　1、保證產品質量，減少維護成本。住宅產業化的生產方式是將施工現場的部分工作轉移到了工廠內制造。工廠化生產可以將誤差控制在毫米之內。每一個構件在工廠里都經過檢驗，確保百分之百合格才出廠。整個生產、制造過程采用工廠的質量管理模式，消除現場的人為因素對工程質量的影響，以保證住宅產品的質量及質量的穩定性。
　　2、提高生產效率。通過預制生產和裝配式生產方式大幅度減少了建造周期、現場施工及管理人員數量。同樣建造一棟300平方米的別墅，我國需要5～7月的時間，交付使用的大多是清水房，而歐美等發達地區只需要1～2月時間，交付使用的是裝修好的成品房。
　　3、提高資本運營能力?，F行的房地產政策下，對開發商的資金鏈控制越來越嚴，開發商的資金鏈將會越來越緊張。工業化住宅的速度優勢大大提高了資金的周轉速度。美國最優秀的住宅企業帕爾迪毛利率只有20%，銷售凈利潤率只在7－8%左右，但是凈資產收益率達到了18－22%。
　?。ǘ南M者的角度看
　　1、可以提升住宅品質?，F代綠色建筑有一項重要的評估理論，即生命周期評估。日本曾以辦公建筑50年生命周期，進行經濟評估，各項支出如圖1所示。從經濟投資的生命周期來看，辦公建筑完工后的運轉成本是初期成本的三倍。住宅產業化將帶來住宅整體性能的提升，后期維護費用較低，耐久性好，生命周期內的總成本較低。
　　
　　2、不影響多樣化、個性化住宅形態。隨著社會的發展，人們對住宅的要求越來越高。適應人居環境、生態、節能要求的高品質住宅將實現“房屋工廠化”，同時，又在標準化的基礎上，最大限度地滿足人們的個性化的選擇。大規模生產方式的本質應該是以標準化、統一化的零部件來組裝各種不同的產品。實行工業化的只是建筑物本身，包括基礎平臺、梁柱墻體、屋面門窗等，居住者可以在此基礎上進行個性化的布置。當工業化住宅形成一定規模后，完全可以達到根據客戶不同需求生產房子。在標準化的基礎上，將標準模塊進行組合拼裝，形成多樣化的住宅產品。
　　（三）從社會的角度看
　　1、節能環保。數據顯示，我國主要建材的消耗量與發達國家相比，鋼材消耗高10-25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80公斤水泥，采暖地區能耗為相同氣候條件下發達國家的３倍，衛生潔具的耗水量比發達國家高出30%以上，城市污水的回用率僅為發達國家的25%。工廠化的方式使建造過程和住宅產品更環保，資源利用更合理?，F場垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料占66%，建筑節能50%以上。建筑拆掉后，其構件、配件能循環利用。
　　2、促進產業升級。住宅產業化將給我國的住宅產業及其相關行業帶來革命性的變化，給住宅產業鏈的各個環節帶來深遠的影響，也是社會完成產業升級的一個重大成果。在現場施工這種粗放式管理現狀下，農民工的權益得不到保障，住宅產業化卻可以促使這些農民工轉化為產業技術工人。在政府能夠有效管理的住宅工廠里，產業工人的勞動條件、技術培養、各種福利待遇可以得到有效保障。
　　
　　三、住宅產業化進程中房地產開發企業的角色和戰略
　　
　　1、住宅產業化的先行者。經過20年的發展，我國的住宅建設已進入品質時代，房地產開發企業需要精明發展、精細化建設，提倡居住品質，提高開發效率、降低成本，對環境保護和資源、能源的合理利用理性決策。從當前國情看，政府和住宅開發商是住宅產業發展的主要推動因素。房地產開發企業規劃土地，設計建造產品并交付到客戶手中，大多數還承擔物業管理的責任。在整個建設過程中，開發商直接面對最了解市場，同時也最有可能引導市場，是連接需求與供給的紐帶。如果說政府扮演的是指導決策角色，擔負著產業化的宏觀目標和方針把握，那么住宅開發商，尤其是大型品牌住宅企業集團就是住宅產業化的實施主體，是產業化的支柱，理應成為產業革新的先行者。
　　2、企業的聯盟戰略。從組織的角度來看，未來的房地產企業必須善于尋找和管理聯盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統模式。在住宅產業化之路上，房地產開發企業要利用品牌的影響力，整合設計單位、部品生產廠家、施工監理單位等合作伙伴，建立起住宅的標準化體系，與優秀的供應商建立長期的戰略合作關系，進行全國范圍的集中采購或者區域采購，建立起系列化及通用化的成熟技術、部品、設備體系，降低住宅開發操作難度、控制建造成本，在全國各地形成規模開發之勢。開發商、制造商、供應商、合作伙伴和客戶能在整個產品生命周期中，協同開發、生產和管理，形成一個充分調動各環節的存量資源和優勢資源，發揮最大的整體優勢，實現生產經營與管理一體化。在整個過程中，開發商將以一個資源整合者的形態，在產業鏈中處于核心地位，將推動生產方式的變革，并在變革中實現產業鏈的重組。
　　
　　四、住宅產業化的實施
　?。ㄒ唬皹藴省毕刃?br/>　　標準化是推進住宅產業化的基礎。住宅建筑標準化住宅設計標準化、建筑體系的定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑標準化就是在住宅設計中采用標準的設計方案、建筑體系和部品，按照一定的模數標準規范住宅構件和產品，形成標準化、系列化的住宅部品，減少住宅設計中隨意性，簡化施工手段。
　　從標準化到工業化，再到產業化，這是住宅產業化的基本流程。通過標準化的途徑，建立相關標準和體系，成為工業化的前提條件；通過標準化設計，逐步實現構配件生產的工業化，從而帶動行業發展，推動產業化進程；產業化的發展又會反過來對住宅標準化設計提出新的要求。
　　（二）技術跟進
　　住宅技術創新，是完善住宅綜合品質的根本手段。傳統的技術開發模式較難把握課題立項方向、研究周期，以及成本與市場需求之間的關系，科研院所與市場之間缺乏一個強有力的推廣實施部門。現代房地產企業應做好多方面的工作：
　　1、以企業整體實力為依托，根據開發中遇到的問題以及自身創新的需要，整合分公司、研究機構、廠家、專家資源等進行研發創新，有針對性地委托生產廠家、科研機構，研發或者引進成熟、先進的技術和產品。
　　2、以強大的經濟做后盾，加大科技投入，把產學研相合，開發、引導先進適用的生產設備，從企業的視角進行新技術、新部品的轉化以及成熟技術的推廣，開展以人為主體的住區環境研究及實踐，提高住宅的綜合品質，提供給市場性價比高、富有特色與個性色彩的系列住宅產品。建議住宅開發和生產的房地產企業，可以從營業額中提取一定比例。
　　3、提高管理人員、施工人員、技術人員的素質，提高機械化水平，在技術上和綜合實力上為產業化創造條件。
　?。ㄈ┰O計、采購、運輸、生產的聯動發展
　　1、設計和施工是一個整體。我國的傳統設計和施工沒有成為一個整體，圖紙設計不精細，許多問題考慮不周，致使很多問題就遺留到施工階段。加上傳統人工施工，增加了施工階段的質量風險和時間成本。日本住宅行業把質量控制重點放在前期設計。在住宅設計階段，就把施工過程中可能發生的問題考慮的非常細致。前期的精細化設計，給施工階段帶來不少簡便。
　　2、大規模采購的規模經濟。當住宅標準化設計使大批量采購成為可能，企業就對住宅部品的嚴格要求有了更強的“議價力”。具備了與廠商直接談判的資格，獲得供貨方面更大的優勢，形成規模效應。
　　3、運輸的瓶頸。住宅工業化實施后，很多房屋組件實行專業化生產。然而輻射范圍有限的部品生產和高額的運輸成本，將成為企業擴張范圍和開發地點選取的重大制約因素。我國城市化進程中，人口遷移明顯呈現朝向沿海發達地區的特點，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。未來20年，人口遷移的方向與產業化所能支撐的區域高度吻合，為產業化生產普及提供了機遇。通過水運大大降低運輸費用，因此，沿江沿海城市成為產業化住宅生產的前線。
　　4、生產組裝與現場施工的協調。所謂住宅產業化，實際上就是看鋼筋混凝土組裝的百分比是否達到相關要求水平。日本住宅產業化的企業，組裝百分比平均在65%，這是產業化的最低限，如果達不到是無法真正做到產業化的；但最高的組裝比率也就在80%，超出了這個上線產業化的成本就不合算了。我國的房地產企業剛試水“住宅產業化”，各方面條件不成熟，在標準化、系列化、通用化的建筑部品體系不完善的前提下，需謹慎地循序漸進。
　　總之，住宅產業化生產是對傳統方式的徹底變革和創新，從現場制造到工廠制造的轉變會付出成本上升的代價。產業化住宅生產降低成本的主要途徑就是擴大生產規模，提高市場占有率。
　　我國的房地產企業，必須結合我國房地產市場的現實，借鑒國內外領先的住宅生產經驗，共同探索適合我國市場的產業化進程和產品。以科技進步為先導，將規劃、設計、施工和住宅開發有機地結合起來，全面提升地產企業的市場競爭力，保持企業在行業中的領先地位。
　　
　　參考文獻：
　　1、李忠福.住宅產業化論[M].科學