萬科沖擊波

　　2007年10月樓市漸次步入調整期以來，萬科先后在8座城市——深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞——高調降價，比最高點下調了5％－30％不等。行業老大的標桿作用之下，有人跟隨，有人捂盤，有人力撐，有人猶豫，有人質疑。
　　中國最大房地產公司的主動調整，正劇烈地沖擊著業已緊繃的樓市神經。
　　
　　老大哥“反水”
　　
　　今年1月26日，天津萬科東麗湖二期開盤，每平方米6500元的價格低于市場預期的7000到8000元，當天就被認購了200余套。沒幾天，一路之隔的朗鉅天域將一塊碩大的廣告牌，宣戰書一般，立在了萬科售樓處的正對面。
　　不過，除了東麗湖及其毗鄰樓盤，降價尚未傳染開來。融創地產的一位經理告訴記者，好幾家開發商都決定：“一定要撐著，除非確實太缺錢了。”
　　然而底線在哪里，誰心里都沒底。
　　同一時期，成都萬科魅力之城從最高點的6000元降到了4600元，本土地產商藍光也迅速調低了價格。中小開發商開始密切關注另外兩家大型地產公司中海和華潤的動作，“如果連中海和華潤也降了，我們就真的得降了”。
　　從2007年11月份以來，成都的成交量已經連續4個月持續下滑，一些開發商月售出套數以個位數計算。“看來真得把開盤價定得低點了。”經過了萬科在深圳、廣州、成都三地降價的預熱，一家即將開盤的武漢開發商很干脆地做出決定。
　　萬科在廣州的調整，自2007年12月金色康苑打折開始。現如今，根據調查，廣州40％的主流樓盤跌幅超過20％，其中一個甚至達到50％，萬科所處的金沙洲地塊領跌。而廣州市國土房管局的數據也顯示，均價已經從最高點的11000元左右跌去了15％。
　　“再也享受不到定價的快感了。”深圳一家排名前五位的地產公司對此頗有怨言，“去年是人有多大膽，樓有多高價，現在只能去做新項目了。老大哥的發言和行動，確實太有影響力了。”
　　
　　萬科的邏輯
　　
　　在價格問題上，房地產商們歷來鐵板一塊，同聲唱多。如今，多方陣營中一員大將倒戈轉向空方，而且異常堅定。這種局面前所未有，等待萬科的，必然包括怨言和質疑。
　　SOHO董事長潘石屹，在博客中提到萬科是在借市場調整之機，利用自己的影響力“清理門戶”。
　　“如果說萬科一家的行為可以左右整個市場，那是太夸大萬科的實力了。”萬科執行副總裁肖莉就類似評論如此回答記者。
　　那么，萬科為什么要這么做？萬科的官方回答是：“秉承快速開發快速銷售的策略，在市場調整到來之時，通過合理定價，實現快速周轉。”
　　這幾乎也是萬科順利度過2005年上海低迷期的戰略。
　　肖莉回憶，萬科在2004年上海市場亢奮樂觀之時，就判斷到了潛伏的危險，于是從2004年底開始調整，2005年一季度加快了長三角市場的推盤速度，以致得以在二季度的調整到來時，保持了較輕的“倉位”。
　　2005年的年報顯示，在這樣一個房地產業“調控年”，萬科仍實現了52.3％的增長，其中上海的銷售增長是83.6％。
　　而此輪調整，早在半年前“萬科就已經做好了降價的準備和預熱”，一位接近萬科的設計師透露。
　　在成都置信地產公司品牌經理馬永林看來，萬科在成都降價銷售的地塊成本都比較低，以目前的降價幅度，仍然能維持一定的利潤空間，并支撐下一步的開發。
　　國金證券的一份研究報告也指出，廣州萬科最先降價的金色康苑雖然均價1.4萬元，比當時周邊的富力樓盤低3000－4000元左右，但仍能保證30％以上的毛利率，而且還搶占了客戶資源，獲得了市場先機。
　　
　　不一樣的2008
　　
　　短短半年時間，地產業已經從猜測“下一個地王”變成了“下一個降價的城市”。
　　自2007年10月份開始的這輪調整，無論宏觀調控的方式、力度，還是房地產商的反應，都呈現出了跟以往不一樣的面孔。
　　在關于拐點的爭論中，王石也不止一次地予以強調，并以此佐證自己的觀點：“以往幾次的拐點，都是由學者提出的。”中房集團董事長孟曉蘇在近日的房地產發展年會上提到，“業內人士提出，影響更大。”
　　幾乎所有專家和業內人士，都指出萬科降價對樓市的影響。“尤其是對房地產商心理上的影響。”
　　對于萬科來說，降價幅度最小的上海萬科一天之內就收回了2.59億元資金，顯然實現了預期目標。
　　盡管萬科的市場占有率尚未達到“清理門戶”的能力，但降價效應導致一些地產商資金鏈吃緊，確實可能給萬科帶來并購式擴張的機會。
　　2006年和2007年，萬科均分別斥資40余億元，并購了3個項目。但僅僅2008年1月份，萬科就已耗資26億元，并購了4個項目。
　　
　　（摘自《南方周末》2008.3）