成都集體建設用地流轉進行時

　　10月13日，成都市農村產權交易所(下稱農交所)正式揭牌。這個籌備近半年的農村產權綜合性市場平臺的推出意味著：林權、土地承包經營權、集體建設用地使用權及農房產權等農村資產首次跨入了我國市場經濟體系的大門。
　　在農交所揭牌當日，12個項目舉行了現場簽約，其中包括3個集體建設用地使用權流轉項目，流轉面積約150畝。而在農交所新設立的網站上，已有10個集體建設用地使用權及農房流轉項目掛牌，主要集中在雙流、溫江兩地一這恰是成都推進集體建設用地使用權流轉改革的兩個試點市縣。
　　雖然在十七屆三中全會的公報中并沒有提及農地流轉的具體措施，但多方人士均認為，土地制度改革將成為當前相關法律修訂及體制調整的重心。全國政協委員郭松海表示：“開放集體建設用地使用權流轉市場，將使得我國農村建設用地與國有建設用地具有同等地位，是此次農村制度改革的重要創新。”
　　
　　流轉尚存瓶頸
　　
　　事實上，農村產權流轉在統籌城鄉綜合配套改革試驗區的成都早已密集試行。
　　2006年3月，四川省首家市級農村土地承包流轉服務中心在成都成立。2007年7月，成都市國土資源局出臺《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》，規定集體建設用地可以進入市場公開出讓。今年4月，成都又成立全國首家農村產權流轉擔保股份有限公司，集體土地流轉方式向自由流轉靠攏。
　　成都的經驗是，集體建設用地使用權的出讓方必須是集體經濟組織——這有效規避了現有法律條文的限制；集體經濟組織使用的集體建設用地使用權流轉，必須經村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意。
　　然而，上述做法在一些業內人士看來仍存較大瓶頸，“脫離了試驗區便很難在其他地方復制”。
　　“目前各個試點均是通過抵押的方式來實現流轉，但這和現行《土地管理法》相違背。”房地產高級經濟師章林曉在接受記者采訪時表示。據了解，此前國土資源部試圖通過修訂《土地管理法》對此方面放寬，但修訂過程相當謹慎，最終沒能在十七屆三中全會上露面。
　　章林曉擔憂的是，在還未以法律限定流轉規則便開放市場，“可能會對農民權益造成更大的損害”。而在此前，成都市曾請求國家賦予成都在統籌城鄉有關法規規章方面的省級立法權限。
　　“另一項困難則來自農村產權關系的不明晰。”郭松海表示，“確權”是決定集體建設用地是否能流轉的前提，但當前農村土地權益關系錯綜復雜，確權尚有較大困難，因此“真正實現集體建設用地流轉還有很長一段路要走”。
　　
　　沖擊房地產市場?
　　
　　公開資料顯示，目前我國約23億畝的集體土地當中至少有1/3是建設用地。農交所的開放，意味著將有大量集體建設用地進入市場，這將對房地產市場產生多大的影響?
　　“沖擊巨大”是多數業內人士的共識。章林曉指出，關鍵在于流轉規則。“如果不需經過征收為國有土地的程序，即可以不受限制的流轉，那么短期內勢必會深刻改變現有的市場格局，造成房價下跌。但是如果依然要先征收為國有土地再進行轉讓，那么影響會很小。”
　　郭松海并不贊成將農交所的模式快速地在各大城市間復制，他認為當前并不是一個恰當的時機，只能有限制地逐步放開。“如果—旦完全放開，房價肯定大跌。現階段影響房地產市場的各種關系沒有穩定，到時候只會更加混亂。”
　　農村存量房，即“小產權房”則成為更多人關注的焦點。在許多城市，城鎮市民購買農民宅基地已經成為事實，這也成為改革中不可回避的現實問題。集體建設用地是否允許流轉，也便成為小產權房能否合法化的關鍵。
　　郭松海的意見是，如果要將小產權房合法化則要參照現有的經濟適用房規則。
　　“對于在第一次房改中沒有享受到房屋政策、未能解決基本住房需求的人群，可以考慮趁著本次土地改革的契機，讓他們在補繳土地出讓金后辦理土地使用權證和房屋使用權證，但是五年內不能上市。”
　　“一旦解決了小產權房的問題，下一步突破的重點則應該放在城鎮居民是否能夠購買農民宅基地的問題，這將會在日后成都農交所實踐過程中顯露出解決路徑的雛形。”郭松海說。
　　
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