北京金融街　一平方公里的傳奇

　　目前，金融街的1500家企業和機構所管理的總資產數額已達到18萬億元，平均每平方米的建筑面積產生的稅收高達3萬元人民幣
　　
　　盡管北京金融街占地僅有1平方公里，但卻匯集了金融、電信、電力、保險、咨詢等產業的1500多家企業：從我國最高金融監管機構的“一行三會”（人民銀行總行、銀監會、保監會、證監會）、三大國有商業銀行總行（工商銀行、建設銀行、中國銀行）、兩大中央結算中心（中央證券登記結算公司和中央國債登記結算公司）到高盛、摩根、UBS等眾多全球著名金融巨頭。
　　“有的外資銀行來我們這里看過，但那時候已經沒有適合他們的好位置了。”金融街控股股份有限公司常務副總經理高靚告訴《中國新時代》，目前金融街現有的容量是有限的，就在這1平方公里內，他們已經建筑了350萬平米的房子，而金融街現有的客戶也存在著更新換代的需求。
　　鑒于這種情況，北京市政府已經批準金融街西擴。由于“西擴”方案涉及的拆遷難度較大，因此需要等待的時間長度可想而知。“但是它至少顯示了政府部門的決心，表示了政府對金融街現有發展狀況的認可。”高靚說。
　　當然，金融街控股不會僅僅停留在等待西擴方案落實這一個項目上。高靚向記者透露，他們會擇機收購其他一些比較有潛力的項目。“今年主要的發展城市是北京和天津，而上海和深圳如果有合適的項目和地價，我們也會進入。”
　　高靚表示，“立足北京，面向全國重點城市和地區，不斷增持優質物業出租經營，實現公司可持續發展”是金融街控股既定的中長期發展思路。
　　經過15年的發展，金融街已經從一家區域性房產開發商逐步發展成為中國最具價值的商務地產綜合發展商之一，其開發項目已遍及北京、天津、南昌、重慶、惠州等多個大中型城市，涉及寫字樓、酒店、公寓、商業等多種商務業態。
　　雖然有業內人士擔心，在房地產市場開始不景氣的情況下，持續開發房地產，可能會有一定的風險，但高靚認為，金融街控股的主力業務板塊是商務地產，而商務地產項目往往是政府宏觀政策調控的“避風港”。事實證明，他們的項目在銷售和租賃與經營上，一直都保持著穩定的增長勢頭。
　　2008年1月，金融街公開增發成功，募集82億元現金。7月29日，金融街又發布公告稱，將發行不超過56億元的公司債以及10億元短期融資券。充足的現金，為金融街下一步的全國擴張奠定了堅實的基礎。
　　“這一輪經濟的調整，對我們來說是機會與挑戰并存的。”高靚自信地說。
　　
　　“一平方公里”的衍變
　　
　　作為全球三大金融中心之一的所在地，倫敦金融城因其原有面積僅為一平方英里，被倫敦人親切地稱為“一平方英里”（the Square）。這塊承載了千年歷史的土地，有一半以上的英國百強公司和100多個歐洲500強企業落戶。
　　北京金融街，也只有一平方公里，但卻是在政府主導之下短短10余年時間里形成的。1993年10月，國務院正式批復的“北京城市總體規劃”中首次提出，“在西二環復興門至阜成門一帶建設國家級金融管理中心”。金融街建設集團則承擔起規劃、建設、開發金融街的重任。
　　
　　由于缺乏資金，因此金融街在發展早期采取的是土地開發的模式。
　　“例如平安保險、通泰大廈等幾個項目就是在這種情況下通過引入投資方才建設而成的。”高靚告訴記者，雖然初期他們尋找了很多投資方，但有一點始終不變的就是投資方一定要和金融街的整體定位方向一致，“否則我們就無法稱自己為金融管理中心。”
　　2001年11月，中國成功加入世貿組織，并承諾將逐步對外開放金融等領域。“在這樣一個契機下，我們就在2004年將金融街的定位及時調整為‘國際化的金融功能區’。”高靚坦言，這實際上是為他們下一步大量引入外資金融機構埋下了伏筆。
　　然而想要引入外資金融機構并不容易，當年的金融街雖然實力有限，但由于有國務院的正式批文，因此令眾多投資方十分放心，但此時的金融街想要吸引外資金融機構，卻要面臨與其他眾多省市的競爭。
　　西城區政府和金融街團隊一邊通過各種方式主動接觸外資金融機構的代表，一邊積極奔走，呼吁北京市優惠金融產業政策的出臺。終于在2005年底，由北京市發改委等部門聯合公布了《關于促進首都金融產業發展的意見》。這個意見的出臺，對于促進首都金融業的發展，吸引金融高端人才都有極大的作用。
　　“2005年我們剛剛開始和外資金融機構接觸時，他們大都持一種觀望的態度。”高靚說，例如高盛當時就在北京和上海這兩座城市之間猶豫了很久，最后經北京市政府、西城區城府和金融街團隊的反復努力，他們才決定留在北京，并于2006年10月正式遷入英籃國際金融中心。
　　高盛的落戶，無疑發揮了“領頭羊”的作用，在其帶動下，其他外資金融機構也加快了進駐金融街的步伐。很多企業干脆省去了評估這一步驟，直接選擇與高盛在同一屋檐下辦公。
　　截至目前，已有法國興業銀行、瑞士銀行、摩根大通等21家外資金融機構入駐北京金融街，使北京金融街成為北京市金融機構聚集密度最高的地區。目前，金融街的1500家企業和機構所管理的總資產數額已達到18萬億元，2007年，這1平方公里實現三級稅收858.6億元，占北京市三級稅收總額的19.3%，平均每平方米的建筑面積產生的稅收高達3萬元人民幣。
　　
　　復制金融街模式
　　
　　“現在，金融街已經呈現出明顯的總部經濟特點。”高靚說。所謂總部經濟，即多家跨地域經營的企業聚集效應，這種效應不但在重新整合的價值鏈中占據了高端位置，而且還加速了整個區域經濟的增值。
　　“去年金融街的統計稅收接近860億元，但是這個區域的GDP是達不到這個數字的。”高靚介紹，“稅收額＞GDP總額”是總部經濟的一個明顯特征。由于金融街的企業大部分是總部機構，他們所有的外地業務都要拿到這里進行結算，因此就會產生大量稅收。
　　金融街項目的成功運作，為金融街控股向外地市場發展積累了豐富的經驗。2000年5月24日，北京金融街建設集團收購上市公司重慶華亞，將其更名為“金融街控股股份有限公司”，并于次年將公司注冊地從重慶市遷至北京市。成為上市公司后，金融街控股不再滿足于區域房產開發商的角色，而是開始向外地商業地產市場進軍。
　　金融街控股每到一地，往往也會受到當地政府的歡迎。“我們在任何一個地方開發項目，就會帶動該區域的經濟發展，而不僅僅是蓋房子、賣房子這樣一個簡單的模式。”高靚介紹，就如同規劃北京金融街一樣，他們對于客戶的選擇是有針對性的，即聚焦在某一個行業上。而行業客戶群的匯集，就具有產業整合的力量，這種產業整合則又會帶來該區域經濟的發展。
　　“金融街控股以房地產開發為平臺，通過房地產開發來整合該區域的產業，通過產業整合起到促進區域經濟發展的作用。”——這便是金融街的成功模式。
　　高靚介紹，在經營金融街項目的過程中，他們積累了一批頗具實力的總部客戶，每當金融街控股到其他城市開發項目時，這些重量級客戶群的號召力可想而知。“這也是當地政府非常看中的。他們相信由我們來做項目，今后會對該區域的經濟起到帶動作用。”
　　此外，由于金融街控股的業務分房地產開發和持有型物業經營兩類，也就是說其對所開發的項目會部分售出，部分自持經營。“這樣我們自己也能夠享受該區域經濟發展、地價不斷升值帶來的好處。對于我們、客戶和政府三方都有好處，這是一個多贏的模式。”高靚說，例如他們在金融街的自持性物業就有100萬平米左右，包括寫字樓、酒店、公寓、購物中心等幾種業態形式。
　　
　　2007年，金融街控股進一步明確了以商務地產開發為核心的發展策略，并為未來的區域擴張設定了“5 -1-2”計劃，內容包括：未來幾年中進入5個新的城市；在每個城市開發一個自持的投資性物業項目；在每個城市開發兩個銷售型的商業和/或住宅項目。金融街控股還明確表示，“未來商業項目將占每年新增土地儲備建筑面積的2/3”。
　　今年年初，金融街完成了逾80億元的再融資，所募資金將主要投向北京德外H地塊項目、北京金融街A5項目、天津津門項目、天津津塔項目及惠州中區項目。
　　除了北京、天津這兩個今年的重點發展城市外，高靚告訴記者，他們的項目基本上都選擇在二線城市，“因為一線城市的商務地產地價成本非常高，二線城市的利潤空間會大一些。”
　　多年規劃、經營金融街的經驗，無疑會被應用于他們的每個商務地產項目之中。“像惠州的項目，雖然現在還處于前期的建設階段，但由于金融街的規劃和進駐，那個區域的地價已經升值了很多，之后又有很多房地產公司到那里開發項目。”
　　
　　打造時尚地標
　　
　　隨著金融街項目的日益成熟，與之相配套的商業服務類地產項目也開始啟動。
　　2007年，由金融街控股全面持有的金融街購物中心正式開業。“金融街購物中心的建設，充分體現了金融街控股股份有限公司以商務地產為主導產品，增持優質物業，實現房地產與物業經營并舉格局的發展戰略。”高靚說，如同金融街的定位一樣，金融街購物中心的定位也經歷過一番調整。
　　在金融街購物中心建成之前，他們曾做過詳細的市場調查。“我們拿了一張北京地圖，在上面標注了北京市所有的中、高端商業項目，發現一個明顯的特點——東重西輕。”高靚認為，這正是他們的機會所在。
　　對于金融街本身的客戶群，高靚是再熟悉不過了。首先他們有非常明顯的行業特征，主要是以金融、電信、咨詢服務業等為主的高端人群，年齡在28到55歲之間，即人們通常所說的成功人士。這些人對生活品質的要求非常高，在消費心理上比較成熟，對于品牌的忠實度也比較高，而且不會有盲從、跟風的傾向。此外，他們比較注重有品味和質量的生活方式，會追求除購物之外的休閑、娛樂、健康等多種生活方式。
　　
　　為了滿足這樣一個目標人群，他們決定打造金融街購物中心。高靚說，“最初我們想做一個比較高端的購物中心，填補西邊的空白，但沒有想會做到今天這么高端。”
　　此后，高靚和她的團隊便開始一家一家的聯系商戶，除了LV、Gucci、Dior等國際一線品牌外，他們還找到了香港高檔百貨Lane Crawford（連卡佛）。
　　由于當時的連卡佛剛剛完成經營模式的調整，將過去代理銷售的模式改為“買斷”國外設計師品牌進行銷售的模式，因此他們最初并沒有對金融街的邀請表現出興趣。
　　當高靚到“香港國際金融中心連卡佛旗艦店”考察過一番后，覺得連卡佛的精品百貨模式與金融街購物中心的定位十分吻合，就更堅定了將其引入的決心。
　　“我們和他們接觸、溝通了很多次，慢慢地樹立起對方的信心。最開始他們擔心北京的消費者是否能夠接受他們，倒不是購買力的問題，而是怕消費者不接受連卡佛旗下設計師的品牌。”
　　鑒于對方的種種擔心，高靚向連卡佛提供了金融街的客戶調查資料。此前，也有部分金融街的客戶會到香港購買連卡佛的產品，并向他們反映：你們怎么不在北京也開一家店呢？那樣我們就不用那么辛苦了。
　　最后，連卡佛做出了簽約的決定。目前，連卡佛占據了金融街購物中心一、二、三層的顯著位置，共計7500平方米的店鋪。
　　“連卡佛的進駐，對購物中心其他客戶的引入起到了很大的帶動作用。我們也需要連卡佛這樣的品牌對金融街購物中心進行定位。”高靚說，在與連卡佛、LV、Gucci陸續簽約之后，其他知名品牌如Ferragamo、Versace等很快也就隨之跟進了。
　　與普通商業百貨狹窄而擁擠的購物環境不同，漫步于金融街購物中心，會給人一種寬敞明亮、自由自在的感覺。原來，他們以獨特的通透回廊設計和建筑中央300米長的巨大透明穹頂為購物中心內部引入了大量自然光。
　　“金融街購物中心的設計理念就是自然，我們希望提供給消費者一個自然的空間，即便是在室內也能夠隨時觀看四季的變化、享受陽光。”高靚解釋。
　　此外，在服務上，金融街購物中心對服務人員的要求是能夠給消費者提供愉悅和感動的服務。“這二者的層次是不同的。愉悅就是要讓每個來到購物中心的人都感到開心、放松和舒適。而感動則要求服務人員對于一些客人自己沒想到的服務，也能夠做到。”
　　“做一個購物中心，你不可能在硬件上永遠做到最好，但我們可以為客人提供貼心、愉快的服務，后者會成為讓客人多次來到我們這里的一個重要理由。讓大家覺得這是這個購物中心是他們生活方式的一部分，就是我們的目標。”高靚說。