從“狼”來了到“貓”來了

　　08年奧運的到來，給各行各業帶來了巨大的商機，2007年北京市購物中心整體放量400多萬平方米，一時間總量的多與少問題成為業內反復的探討話題。
　　
　　北京購物中心在近10年里如雨后春筍般地發展起來，從最早的北京西南方貿易初步試水的夭折，到今天的不斷調整經營戰略的金源貿。北京的購物中心經歷了從無到有，從不斷探索到逐步成熟。“我們可能還會清晰的記得，大概十幾年前，當外資的零售業進入中國的時候，我們國人都說狼來了，應該說北京的商業地產，特別是以購物中心為主要形態的商業地產快速發展到今天，我們不得不感嘆：貓來了。”中國城市商業網點建設管理聯合會韓鍵徽副會長說。
　　韓鍵徽表示，近10年北京購物中心的發展穩中有序，主要呈現三大特點。第一個特點就是：開發商實力雄厚，理念先進，產權集中，統一管理。第二個是：地理位置優越，基本上都處于北京傳統的市級或者是區級的商業中心，依托于大型的、成規模的居住社區。第三個特點是：開發商遵循商業發展的客觀規律，不斷地培育、優化和調整。
　　
　　過多盲目化
　　中國商業經濟學會副會長黃國雄表示，去年全國的商業面積是2.35億平方米，假設每一個城市建35到36萬平方米的營業面積，中國現有條件是否能支撐如此大的商業面積？從去年來看，竣工的5600多萬平方米商業地產，賣出去的是4100多平方米，加上之前的總共閑置面積達4000多萬平方米，所以購物中心不是越多越好。很多大城市商業地產發展過快，配套設施不能及時跟進，經營管理、人才缺乏已經成為大部分購物中心存在的問題。
　　在傳統的經濟條件下，交通發達在地區商業中，起到了非常重要的作用。黃國雄說，交通就好比糖葫蘆的竹簽，把所有的購物中心串起來，促進人流的交匯，但它的形成也是有多種原因的。因為環境本身不會產生聚積效應，只能是聯動效應，所以地鐵經濟的產生是促進了快速消費品的集中，但是并不是意味著成為所有消費品、高檔消費品聚集地。
　　
　　此外，目前北京扎堆集中開業的購物中心多數都定位在"高端"，但奢侈品和高消費未必就是引爆購物中心火起來的導火索。反而購物中心的定位是否應該考慮區域性差異，而不是盲目定位，急于引進國際品牌。如今，國外購物中心實行的大多是定制化的形式，一些定制的大品牌在購物中心占有很大的比例，這些品牌就是購物中心重要的特色，而國內購物中心剛剛起步，尚不具備這樣的條件。
　　
　　未來的形勢
　　對于如雨后春筍般匆匆亮相的購物中心來說，同質和調整可謂是永恒的話題。韓鍵徽表示，目前在北京可以看到已經開業的或者正在運營的購物中心確實存在著也一些問題，比如經營比較蕭條，空置率比較高等。但導致這些問題的原因可能是由于定位不準，招商不善等等一系列的原因，所以針對北京商業項目的現狀，也不能簡單而論。用十六個字概括：快速發展、競爭激烈、優勝劣汰、前景廣闊。
　　目前，從北京的商業地產的發展趨勢來看，商、旅、文相結合的購物中心，將成為北京市商業地產發展的一個主流方向。（轉自搜房商鋪網）
　　（編輯／劉麗琴）