抑制房地產市場泡沫之我見

　　摘要：房地產泡沫對經濟社會的發展具有危害性。文章強調怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動的抑制其惡性擴張。為促進房地產業的健康發展，充分體現我國構建和諧社會的理念，文章提出幾點抑制房地產泡沫建議。
　　關鍵詞：房地產泡沫；危害性；抑制
　　
　　房地產市場泡沫問題由來已久，從1998年起，房地產市場持續、高速發展，并引發了房地產泡沫之爭，到2002年學術界討論房地產泡沫開始盛行，至2004年底，關于泡沫經濟與房地產的爭論達到高峰，之后，房地產泡沫說成為時下流行語。自2007年下半年以來，由于國家宏觀調控力度加大，尤其2007年8月7日國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）的出臺，之后相關的政策跟進，房地產市場出現“拐點”論，認為房地產泡沫即將破滅，于是關于房地產泡沫是不是不久破滅的爭論開始。筆者認為現在不是要討論房地產市場泡沫是不是即將破滅？而是認清房地產泡沫的危害性，怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動的抑制其惡性發展。
　　
　　一、房地產市場泡沫的成因
　　
　　房地產市場泡沫一般是指由于投機等因素，導致房地產價格偏離正常的市場價格水平而無節制地持續上揚，其上漲幅度較為嚴重地脫離了基礎價格。[1]房地產泡沫的形成是多種因素綜合作用的結果，主要因素概括為以下幾個方面：
　　1.土地的稀缺性，直接導致地價飛漲。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，且土地權益是虛擬資本的一種，容易成為謀利手段反復轉手。可以說，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。
　　2.非理性投機需求和信息不對稱，推動了房價攀升。投機性購房需求增長過快，個別地方出現“炒房團”，少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱，通過囤積土地、囤積房源、虛假宣傳等不正當手段，哄抬房價，誤導市場預期。人們對未來收益預期容易高估，使得房地產價格嚴重脫離其實際價值，更進一步推動了泡沫的形成。
　　3.地方政府的“投機主義”傾向，房地產投資的過度增長。在與中央政府的博弈中，地方政府是“經濟人”，為了地方經濟的增長和個人政績的考察，行為扭曲產生了逆向的經濟效應，降低了宏觀調控對穩定房價的積極作用。[1]由于地方政府的擴大城市經營，把土地當作第二財政，盲目追求地方GDP增長指標，在城市化過程中，對房地產大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場，投資出現過度增長現象，地產泡沫不斷堆積。
　　4.銀行及金融系統發放房地產貸款的非理性擴張，助長了房地產投資熱度。由于房地產的高回報，銀行在發放貸款過程中違反相關規定，愿意向開方商發放大量貸款，導致大量資金涌向房地產業，助長了房地產投資熱度。信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產生和膨脹埋下了隱患。
　　
　　二、房地產市場泡沫的危害性
　　
　　1.增加生活生產耗費，不利于國民經濟健康發展。隨著我國經濟高速發展，廣大居民收入水平隨之提高，但相對于高房價而言提高幅度有限。高房價使得居民不得不壓縮在其他方面的消費支出，從而使得消費結構畸形，同時會嚴重抑制其它消費需求對相關行業的拉動作用。顯然，房地產泡沫雖然可以在短時間內拉動建材、鋼鐵等行業的發展，但負面影響不容忽視，長期積累勢必影響正常的生產經營與消費秩序，不利于國民經濟的健康發展。[2]
　　2.長期泡沫膨脹，金融風險不斷加劇。有資料表明，房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。[3]
　　3.影響和諧社會建設，一旦泡沫破裂易引發政治和社會危機。房價高漲，老百姓要幾十年甚至幾代人才能供得起一套房，房地產已成了窮人和富人的分水嶺，并由此引發一系列社會矛盾。古今中外，安居才能樂業，如果居民連住的權利都沒有得到保障，和諧社會又從何談起？更為值得關注的是：一旦泡沫破裂，那時的房地產市場將會崩潰，房地產市場的崩潰又必然會直接帶來銀行業、建筑業、建材業等連鎖反應，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會可能動蕩不安，易引發政治和社會危機。
　　
　　三、房地產市場泡沫的抑制措施
　　
　　基于房地產泡沫已經形成，至少在部分大中城市客觀存在，且其危害性極大，為了促進房地產業的健康發展，充分體現我國構建和諧社會的理念，筆者認為抑制房地產泡沫，刻不容緩，建議從以下幾個方面著手：
　　1.完善國家土地制度建設。按國務院發布《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）精神，中央政府要加大對地方政府權力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監督工作，增強供應信息的透明度和穩定性，防止更高層次的政府設租和相關利益集團尋租。進一步完善招標拍賣掛牌出讓制度，特別通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣后評估制度，合理確定土地價格，防止出現暗箱操縱現象。鑒于土地收益是地方稅收的重要來源，中央可考慮在國家土地統一規劃下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經濟動因。[1]
　　2.建立符合我國國情的住房建設和消費模式。“我國人口眾多，土地、能源、資源緊張，而城鎮化快速發展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國不能占用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源建設住宅，消費模式不能維持現狀。”①必須立足于我國人多地少的國情思考住宅建設模式問題，調整住房供應結構，實現90平方米以下住房占70% 以上的目標，考慮大多數群眾實際居住水平和改善住房需求的支付能力，要引導合理的住房消費，積極發展二手房市場和租賃市場，引導居民適度、梯次消費。
　　3.控制投機行為，遏制投機購房需求。我國房地產實行的是住房交易環節中的營業印花稅和個人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產稅和物業稅。稅收制度上的缺陷造成了投機者的“炒房”、“囤房”和開發商的“捂盤”行為，掩蓋和擾亂了市場供求關系，一定程度上人為制造了房地產市場虛高價格。針對商品房投機炒作，對購買期房、商品房兩年以內轉手交易的，除了按照央行和銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）和《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（銀發〔2007〕452號）的規定進一步提高第二套購房門檻的，擠出部分投資和改善購房需求，還應研討稅收政策，嚴格商品房出售收入個人所得稅、營業稅等的征收，穩步推行物業稅，降低房地產的投資價值，抑制囤積房產、投機炒作現象。
　　4.中央政府切實加強對地方政府的監督，避免地方政府的“投機主義”傾向。中央政府要從土地合理開發利用、城市可持續發展、環境資源優化配置的角度，加大對對地方政府的監督，同時在對政府的績效考核中不能單獨強調GDP指標，還要考慮服務型政府的社會責任，綜合考慮，形成制度化的考核干部機制，直接與領導干部的任免升遷掛鉤。這樣可以避免政府“機會主義”引致的地方投資沖動，并從根本上轉變經濟增長方式，實現科學發展觀，避免因地方利益和中央利益沖突而弱化中央宏觀調控力度。
　　5.嚴防金融風險，合理引導資金流向。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，加強金融風險防范，合理引導資金流向，從源頭上控制投機資本。首先，嚴格控制信貸引起的房地產項目投資過熱。對房地產項目資本金比例達不到35%或未取得“四證”②的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。其次，嚴格個人住房貸款（尤其對二次以上購房貸款）管理。嚴禁違規發放“零首付”個人住房貸款，銀行發放個人住房抵押貸款應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，注意防范與期房相關的特定風險。最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。
　　作者單位：鄭州航空工業管理學院
　　
　　注釋：
　　①摘自建設部部長汪光燾2007年1月23日在全國建設工作會議上的報告。
　　②建設項目“四證”是指土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。
　　
　　參考文獻：
　　[1]程艷琴，于紅霞，白彥壯.房價泡沫中的地方因素及應對措施[J].統計與決策，2007（3）(理論版)：116-117.
　　[2]吳航 竇爾翔.抑制房地產市場“泡沫”的多重視角分析[J].經濟學家，2007（2）：124-126.
　　[3]高定，李衛東.房地產泡沫的危害與防范措施[J/OL]. http://www.studa.net/Profession/070117/11482786.html， 2007-01-17/2008-2-21.