房市

　　巴曙松:房地產行業調整還處于中場階段
　　
　　
　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前接受采訪時表示，目前房地產行業的調整仍處于中場階段，在經濟周期回落和結構轉型的環境下，房地產行業的調整正接受市場的檢驗。
　　巴曙松認為，銀行業需要面對房地產市場調整帶來的檢驗，應該有更多的靈活性來處理房價下跌可能導致的開發貸款、按揭貸款還貸問題。他表示，中國形成真正意義上的全國性房地產市場以來還沒有經歷過一次完整的周期波動的檢驗。目前房地產市場出現的調整仍處于中場階段。通常而言，房地產市場的調整周期可能需要50個月左右，從當前的市場狀況看，中國的房地產市場調整很可能走的是一條用時間換空間的道路。在成交量萎縮的情況下，由于信貸的控制以及銷售回款的大幅減少，房地產出現調整是必然的。（摘自：《中國證券報》2008年7月28日）
　　
　　馮侖:不主張放松信貸救樓市
　　
　　北京萬通地產股份有限公司董事長馮侖日前在第二屆APEC亞太中小企業峰會上表示，深圳普通住宅將不再是房地產行業的主角。馮侖同時表示，不主張放松銀行信貸這種簡單的救市模式。
　　馮侖表示，深圳房地產市場本身不存在很大問題，供求關系的變化造成深圳有的地區出現房價下降的壓力。從研究結果來看，人均GDP在4000美金到6000美金左右房地產的主角是普通住宅；到8000美金左右實際上就是高檔住宅和社區建設變成了主角；1萬美金以上就是商業不動產的天下。這就是行業經濟結構的變化。而目前，深圳的人均GDP已經超過1萬美金，普通住宅將不再是房地產行業的主角。此外，馮侖表示，不主張放松銀行信貸這種簡單的救市模式。市場經濟是一個自主選擇、自我承擔風險的游戲。如果這個時候企業找政府要貸款，業主找開發商要房價，開發商找政府退地，那結果是不堪設想的。（摘自：《京華時報》2008年8月4日）
　　
　　郭田勇：房地產“救市”為時尚早
　　
　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇日前就有人提出的減免交易稅費、實行適度放松貨幣政策的“救市建議”發表文章表示，首先，我國近幾年房地產市場泡沫嚴重已是不爭的事實，政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房價的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫、讓房價回歸至合理水平。但就目前主要城市的房地產交易價格而言，也就深圳在明顯下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上漲之勢。所以，從全國而言，目前宏觀調控的目標并未實現，談房地產救市為時過早。 其次，深圳房價的大幅下跌只是個案，并不具有代表性。而且，即便是在當前，各方對于未來房價走勢依然分歧較大。這也表明，未來房價走勢并不明朗，國家對房地產市場的調控仍不可松懈。
　　郭田勇指出，國際上衡量房地產合理價格通常采取房價收入比，一般認為這一指標在5至7倍比較合理，但就我國一線城市房價而言，這一比值經常達到0WJenrRAeubCAUq2lAfU6a+zPByMGdLmg5dDShvWkoc=20倍左右，有的城市甚至達到30倍。考慮到我國是發展中國家、經濟增速快，以及我國城市化水平低、人們都喜歡進城居住等因素，我國的這一比值可以比國際水平高一些，但即便在剔除這些因素后，20多倍依舊偏高。而且，未來我國城市化進程將不斷加快，國家采取的經濟適用房、限價房等政策將會分流商品房需求，考慮到這些問題，未來房價回調是合理的。綜合來看，在多方博弈之下，房地產價格出現適度回調是合理的，國家當前切不可貿然放松政策去進行所謂“救市”。（摘自：《上海證券報》2008年7月18日）
　　點評：近來關于房地產行業是否需要“救市”的爭論可謂是趨于白熱化。爭論雙方各執一詞，似乎各有各的道理。不過，數據是最有說服力的證據。根據郭教授的說法，與國際上相對合理的房價收入比作比較，我國這一比值竟然經常達到20倍左右，甚至達到30倍。這種懸殊實在令人震驚。在這樣的房市中，如果房地產商不考慮降低房價，而指望著政府救市，也實在太說不過去了吧？
　　
　　馮海寧：房地產不是GDP唯一“營養源”
　　
　　《地產SHOW》副主編馮海寧日前發表文章指出，拉動GDP要靠“三駕馬車”，即消費、投資、出口，雖說房地產占了消費和投資“兩駕馬車”，地位顯著，但如果GDP增長過度依賴房地產，就必然會抑制公眾和社會資金對其他行業的消費和投資。從消費層面上分析，很多人買房后，既喪失了很多消費和享受的機會，更失去了很多發展機遇，這必然影響到了其他行業的健康發展。由于房價處于回歸態勢，正是調整經濟結構的關鍵時期，從南到北普遍依賴房地產發展的模式應該終結。地方政府應該努力尋找自己的特色經濟，以此來拉動GDP， GDP應該有更多的“奶媽”才合理，比如旅游、科技等。如果只依賴一個“奶媽”，這個“奶媽”突然“斷奶”怎么辦？營養不均衡怎么辦？應該適當調整產業政策，讓產業結構更均衡、更合理。（摘自：人民網-市場報2008年7月28日）
　　
　　余豐慧 ：房價下跌對中國金融安全十分有利
　　
　　資深金融工作者余豐慧日前發表文章表示，中國樓市貸款沒有像美國那樣進行了證券包裝進而上市，影響不到資本市場；我國個人住房抵押按揭貸款門檻較高，雖然確實存在虛假按揭情況，但總體質量良好，斷供比例不高。真正威脅金融安全的是樓市的巨大泡沫，只有把泡沫擠干，才能消除金融風險隱患。當前，房價下跌其實就是在擠干泡沫，回歸其真實價值。這不但不會威脅金融安全，而且對消除金融風險十分有利。因此，中國樓市不能救市，也不存在救市問題。（摘自：新華網 2008年7月14日）
　　點評：毋庸置疑，近年來中國的房價漲得實在離譜，房市泡沫的存在也是盡人皆知。房價的下跌應該是房市理性回歸的表現。不過，房地產泡沫不好，但如果短時間內把它擠干，也許也未必是良策，因為它涉及多個行業和領域，而對銀行業的負面影響也是顯然的。
　　
　　章玉貴：房產泡沫若破滅是危機也是轉機
　　
　　上海外國語大學東方管理研究中心副主任章玉貴日前撰文表示，現在是房地產商的困難時刻。冷靜分析房地產泡沫破滅給宏觀經濟和市場參與者帶來的影響，進而找出房地產業健康發展的可行路徑，才是應對房地產業危機的理性之舉。正所謂不破不立，房地產泡沫若破滅，正是規制政府行為，深化土地制度改革，提高金融機構風險意識，重建房地產業新秩序的最好時機。首先亟待規范的是地方政府行為。因此必須通過深化體制改革，強化中央政府對地方政府行為的管制，逐步糾正作為房地產泡沫重要推動力量的地方政府投資沖動，改變地方政府的預算軟約束以及偏重增長的政績觀。另一方面，亟需深化土地制度改革，盡快完善土地價格形成機制。政府應真正退出土地一級、二級市場，致力于規范市場行為、提供信息服務，利用稅收和貨幣政策監控市場交易，以保障土地市場交換的公開、公正、公平，保障土地利用的高效和優化配置。（摘自：《證券時報》2008年7月21日）
　　
　　陳國強：警惕東部樓市低迷狀況向西部蔓延
　　
　　
　　北京大學房地產研究所所長陳國強日前表示，西部地區房地產開發相對來說利潤小、成本低，但同時也意味著風險小。大型房地產企業進軍西北一方面是搶占潛在的大市場，另一方面也是對目前宏觀調控政策的一種緩沖。
　　陳國強認為，出現在東部城市的退地退房事件雖然只是個別現象，但應保持足夠的警惕。目前西部地區在抓住機遇、借鑒東部地區經驗快速發展的同時，必須要防范房地產低迷氛圍的蔓延，要做到以下幾點：一是房價不能超出城市居民的承受能力，在前幾年房價快速上升而目前漲幅明顯下降的情況下，對宏觀調控的要求提高了，為了保持穩定增長，必須刺激自住性需求，合理引導消費預期。二是各地政府的房地產市場決策也至關重要，必須對其發展制定相應的規劃，控制地價和房地產投資的規模，利用好房地產市場對刺激經濟發展帶來的好處。三是要對優勢企業和中小企業一視同仁，目前融資難的問題同樣出現在房地產市場，一些中小企業開發項目難以為繼，不僅無益于市場穩定，也威脅到當地的金融安全，因此必須對廣大中小企業予以相應的扶持。（摘自：世華財訊2008年8月14日 編輯：張小玲）