“房奴”亦做“主”

方富貴　高　霞

“居者有其屋”是每個人的夢想。目前國內的房地產投資增速的回落，成交量下降，房價漲幅趨緩。然而房價仍居高不下，對于收入水平一般的人來說，買房只能按揭貸款。貸款買房后每月“供”出大半收入，生活負擔加重，成為名副其實的“房奴”。面對無法改變的社會現實，我們應該有一種“痛并快樂”的心態、“我的房子我做主”的理念。雖然我們的名字叫“房奴”，但我們要做一個快樂、健康、理性的“房奴”。

與房產商簽訂合同

購買商品房需要查看開發商的“五證二書”，五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權懷疑其身份是否合法，有權拒絕其提出的任何要求，尤其要注意一些細節，你所購買房屋與上述“五證”中所記載的內容是否一致等。

房屋買賣合同的出賣方。出賣方應是房地產開發商，但是現在有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動。中介公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，也就是說中介公司不能以他的名義簽訂合同。

在與開發公司洽談達成協議后，雙方應簽訂由房屋管理部門統一印制、工商管理部門監制的《商品房預售合同》，正因為如此，大多數購買者疏忽了對合同的審查和注意，在《商品房預售合同》中對開發商有所限制的條款，往往在補充條款里被開發商修改了，所以在簽訂開發商所提供的補充協議時最好帶上專業的人士（律師），三思后再簽訂這些補充協議。

避免開發商的陷阱

交房時間問題。要注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，大部分開發商會將此條款進行延伸。對自己的免責范圍制定的過于寬松，任意地把自然因素、社會因素、技術因素、政府因素等作為開發商延遲交樓的正當理由，從而轉移、減輕甚至全部免除自己理應承擔的違約責任。

房屋面積問題。由于商品房實行預售許可證制度，預售面積與實際面積出現誤差是難免的。當事人最好在合同中載明這個范圍以及發生誤差的處理方式，要求開發商不僅要寫明建筑面積，還要寫明公共分攤面積和實用面積、套內面積，做到明白消費。這樣在開發商違約的情況下，購房者有權要求解除合同，并要求得到相應的賠償。

房屋質量問題。入住前要仔細驗收房屋，如果發現房屋質量有問題時，立即要求開發商對有質量問題的部位予以書面確認并加蓋公章。因開發商無法及時解決導致的延期交房，買受人可以要求開發商承擔延期交房的責任。入住后出現質量問題，確認是房屋本身質量問題后，買受人應注意保留證據，在保修期內向開發商書面提出維修請求，由開發商負責維修并承擔全部修復費用。

定金問題。一些開發商為了獲取所謂的利益最大化，在購房者交納定金后只開定金收據，并口頭協議房屋的購買價格，而在房價日益上漲的同時，以各種理由拖延簽訂購房合同，導致最后成交價格很高。因此，消費者一定要在交納定金時，簽訂書面協議，并約定違約責任。

稅費條款問題。購房者在此條款上要注意是否存在“有關費用”這樣的模糊條款。要仔細確認各項費用；更要在合同中注明從簽訂起到領取《房屋所有權證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間；以及注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設施的初裝或增容費和使用收費標準及其承擔方式；最后也要注明物業管理公司的收費項目、標準及相應的服務內容。

方富貴 高霞 北京市漢龍律師事務所