上海樓市，外資何去何從？

陳基強(qiáng)

有外資的出售就相對(duì)應(yīng)產(chǎn)生了一筆外資收購(gòu)，形成了外資間的循環(huán)交易。

盡管限外政策頻頻出臺(tái)，信貸層層緊縮，可是海外投資基金對(duì)上海商業(yè)物業(yè)的投資興趣卻沒(méi)有受到絲毫影響。今年上半年，外資在滬整棟收購(gòu)物業(yè)項(xiàng)目的交易總價(jià)高達(dá)96.91億元（見(jiàn)附表）。

淺析表象，似乎今年外資對(duì)上海樓市尤為青睞，交易活動(dòng)頻繁。但是根據(jù)外資投資收購(gòu)的流程來(lái)看，這些今年完成交易的項(xiàng)目其實(shí)大部分都是在去年就開(kāi)始交易談判，達(dá)成了基本的交易協(xié)議，并相繼通過(guò)投資委員會(huì)的審核，整個(gè)交易的公布有一定的滯后性，這應(yīng)該只能反映海外投資基金在去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。

從今年上半年的外資交易記錄中可以看出，在收獲了預(yù)期的投資價(jià)值之后，外資會(huì)通過(guò)出售持有的物業(yè)以改變其投資組合，尋求利潤(rùn)最大化。可是，中國(guó)特別是上海堅(jiān)挺的經(jīng)濟(jì)基本面不變，人民幣升值的預(yù)期依舊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力猶存。因此有外資的出售就相對(duì)應(yīng)產(chǎn)生了一筆外資收購(gòu)，形成了外資間的循環(huán)交易，從這些收購(gòu)的機(jī)構(gòu)來(lái)看，被動(dòng)型基金的出現(xiàn)也是一大特點(diǎn)，它們通常會(huì)選擇一些特定的、價(jià)值較穩(wěn)定的投資項(xiàng)目，而舍棄風(fēng)險(xiǎn)收益的刺激。

從收購(gòu)的項(xiàng)目來(lái)看，海外投資基金的主要關(guān)注點(diǎn)還是上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，縱觀上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，其價(jià)格水平還遠(yuǎn)低于香港、東京等國(guó)際化城市，可是優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金的穩(wěn)步上升和空置率逐步走低，顯示了上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)巨大的投資吸引力。例如截止到今年第二季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)達(dá)到每天每平方米1.4美元，空置率也僅為1.33%。許多海外投資機(jī)構(gòu)具有非常強(qiáng)的提升物業(yè)附加值的能力，它們?cè)谑召?gòu)項(xiàng)目后參與物業(yè)管理以及提升物業(yè)整體配套和營(yíng)運(yùn)水平的經(jīng)營(yíng)管理上，使得項(xiàng)目的租金得到大幅度的提高，也進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的價(jià)值，這也是這些項(xiàng)目能夠高價(jià)出售的原因。

宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)和銀根緊縮，受到政府“限外令”政策的影響，許多海外投資機(jī)構(gòu)只能選擇離岸交易，以規(guī)避政策對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放限制，這也是今年上半年這些外資交易的一大特點(diǎn)。根據(jù)我行對(duì)市場(chǎng)的跟蹤分析，今年海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)于國(guó)內(nèi)乃至上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)還處于一定的觀望狀態(tài)，在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，除了離岸交易模式以外，海外投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始傾向于項(xiàng)目合作，尋求與本地開(kāi)發(fā)商的合作，既免去了外資在項(xiàng)目整體收購(gòu)中繁瑣的項(xiàng)目操作和人力支出，對(duì)于處于資金壓力下的本地發(fā)展商們也無(wú)疑是一種融資的途徑，但是海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)于可以合作的本地發(fā)展商在品牌知名度、開(kāi)發(fā)能力、項(xiàng)目管理方面都具有較高的要求。

上海國(guó)際大都市的形象日益清晰，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)日益成熟及凸現(xiàn)的投資價(jià)值將吸引全世界的金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)的目光。從目前的宏觀環(huán)境和限外政策來(lái)看，外資對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊和影響并不具有決定力，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從中期來(lái)看也始終是投資者的焦點(diǎn)。

（作者為基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理）