上海樓市，外資何去何從？

陳基強

有外資的出售就相對應產生了一筆外資收購，形成了外資間的循環交易。

盡管限外政策頻頻出臺，信貸層層緊縮，可是海外投資基金對上海商業物業的投資興趣卻沒有受到絲毫影響。今年上半年，外資在滬整棟收購物業項目的交易總價高達96.91億元（見附表）。

淺析表象，似乎今年外資對上海樓市尤為青睞，交易活動頻繁。但是根據外資投資收購的流程來看，這些今年完成交易的項目其實大部分都是在去年就開始交易談判，達成了基本的交易協議，并相繼通過投資委員會的審核，整個交易的公布有一定的滯后性，這應該只能反映海外投資基金在去年的房地產市場的活躍程度。

從今年上半年的外資交易記錄中可以看出，在收獲了預期的投資價值之后，外資會通過出售持有的物業以改變其投資組合，尋求利潤最大化。可是，中國特別是上海堅挺的經濟基本面不變，人民幣升值的預期依舊，房地產市場的潛力猶存。因此有外資的出售就相對應產生了一筆外資收購，形成了外資間的循環交易，從這些收購的機構來看，被動型基金的出現也是一大特點，它們通常會選擇一些特定的、價值較穩定的投資項目，而舍棄風險收益的刺激。

從收購的項目來看，海外投資基金的主要關注點還是上海的優質商業物業，縱觀上海商業物業市場，其價格水平還遠低于香港、東京等國際化城市，可是優質商業物業租金的穩步上升和空置率逐步走低，顯示了上海優質商業物業市場巨大的投資吸引力。例如截止到今年第二季度，上海甲級寫字樓的租金已經達到每天每平方米1.4美元，空置率也僅為1.33%。許多海外投資機構具有非常強的提升物業附加值的能力，它們在收購項目后參與物業管理以及提升物業整體配套和營運水平的經營管理上，使得項目的租金得到大幅度的提高，也進一步提升了項目的價值，這也是這些項目能夠高價出售的原因。

宏觀調控力度的加強和銀根緊縮，受到政府“限外令”政策的影響，許多海外投資機構只能選擇離岸交易，以規避政策對外資投資房地產領域的信貸投放限制，這也是今年上半年這些外資交易的一大特點。根據我行對市場的跟蹤分析，今年海外投資機構對于國內乃至上海的房地產市場走勢還處于一定的觀望狀態，在政策和市場的雙重壓力下，除了離岸交易模式以外，海外投資機構開始傾向于項目合作，尋求與本地開發商的合作，既免去了外資在項目整體收購中繁瑣的項目操作和人力支出，對于處于資金壓力下的本地發展商們也無疑是一種融資的途徑，但是海外投資機構對于可以合作的本地發展商在品牌知名度、開發能力、項目管理方面都具有較高的要求。

上海國際大都市的形象日益清晰，商業物業市場日益成熟及凸現的投資價值將吸引全世界的金融機構和投資機構的目光。從目前的宏觀環境和限外政策來看，外資對于房地產市場的沖擊和影響并不具有決定力，上海房地產市場從中期來看也始終是投資者的焦點。

（作者為基強聯行董事總經理）