面對危機“救”字當頭

陳基強

當前對開發商來說，現金流是最重要的，斷臂求全也是好漢之舉；長遠來看，要拓展多元化融資自救，避免重蹈“華山一條路”的覆轍。

全球金融海嘯中，中國不可避免地受到沖擊。

春江水暖鴨先知，房企H股最先感受到海外寒風。從2007年11月到2008到11月間的1年間，海外房地產類H股大幅縮水，市值縮水都超過75%，合生創展、富力地產和盛高置地3只股票市值縮水超過90%，僅剩下一年前市值的1/10。縮水量上，富力地產市值縮水達1000億，碧桂園縮水總量更多，達到1300億，相當于兩個蘇州市的GDP。房地產企業遭遇到生存危機。

2008年10月，國房景氣指數連續10個月回落，達到99.68點，兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，商品房空置面積同比增長了13.1%（截至10月末）。北京、上海成交量嚴重萎縮，分別達到了49.6%和40.4%。全國70個城市中，有35個城市新建住宅銷售價格下降，深圳和廣州的新建住宅銷售價格降幅較大，同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數字，讓整個市場信心全面受挫。

金融風暴下，市場前景不明朗，無論是外資還是內資，無論是機構投資者、個人投資者還是消費者，都選擇了觀望。2008年第三季度，上海商品房的消化率僅為58%，交易慘淡，觀望氣氛濃郁。

金融風暴也引起海內外信貸緊縮，房地產企業的資金鏈在2008年遭遇了大考。

2008年我國房地產行業資金出現了巨大的缺口，約達7000億元。至2008年9月，全國共有120余幅土地流拍。臨近年關，面臨清償銀行貸款的壓力，開發商不得不降價銷售或賣地求生。南京城區樓盤的打折銷售，招商地產出讓旗下子公司來緩解資金困境等策略，皆為應急之舉。近月來，有十余家房地產企業向上海聯合產權交易所提交了股權轉讓申請。面對如此危機，這條緊繃了14個月的資金鏈是否會戛然而斷？

地產全行業陷入了數年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產公司，數以萬計員工的就業，眾多白領和農民工的收入，都系于一條產業鏈的興衰。作為“重要支柱產業”，房地產業有著最廣泛的關聯影響，其低迷狀態必將傳導到下游的建材、建筑施工、家居等行業，上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業，乃至金融安全。地產行業在信貸政策重負下的蕭條，比想象的后果更為嚴重。

假如有大型房地產開發企業倒閉，從而影響到銀行對企業的信心，進而引起信貸緊縮，是不是會驚起像雷曼兄弟、AIG那樣的波瀾呢？

為應對危機，中國已連續降息，并推出擴大內需的“4萬億”計劃。也加大了保障性住房的建設力度，且出臺了一系列放松首次房貸的政策。然而，面對市場這樣低迷的局面，救市不容松懈：當前對開發商來說，現金流是最重要的，斷臂求全也是好漢之舉；長遠來看，要積極拓展多元化融資自救，避免重蹈“華山一條路”的覆轍。

為活躍市場氣氛，積極放開戶籍政策，拓寬購房群體是不錯的手段；而商業物業不是必需品，與住宅的目標消費者不同，放開商業物業市場，也是政府的一條良策。上次房地產低谷時，出臺了買樓退稅政策，如今也不妨借鑒。（作者為基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理）