如何買賣二手經濟適用房

對于既買不起商品房，又不符合購買經濟適用房和限價房條件的購房者，也許二手經濟適用房是一個不錯的選擇。

滿5年準入條件為零

購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

例如，購買一套面積為95平方米的此類經濟適用房，原購房價格為3000元/平方米，現市場售價為6000元/平方米的已購經濟適用房，其總購房款為6000*95=570000元，除購房款外，購房人還需繳納570000*0.015=8550元的契稅，以及570000*0.0005=285元的印花稅。

未滿5年準入設限

購買此類已購經濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件，即《經濟適用住房管理辦法》第二十五條規定的城市低收入家庭申請購買經濟適用房應符合的條件：（1）具有北京市城鎮戶口；（2）家庭收入符合北京市人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（3）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

符合此購買條件的購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續，主要稅費有，1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外和5.5%（遠郊區縣按5.4%）的營業稅。

若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。即：若購房人經相關部門核定職業、職位等購買標準后，根據政府經濟適用房基準價格4000元/平方米的規定，購房者核定面積資格為70平方米的，就意味著購房人只能購買最高4000*70=280000元的經濟適用房。若其想購買一套面積為120平方米，原購房價格為2650元/平方米，現尚未住滿5年的已購經濟適用房，其購房總價為2650*120=318000元，超過了所審核的280000元的購房標準，那超出的部分則需補交10%的綜合地價款，即補交（318000-280000）*0.1=3800元的綜合地價款后才可購買此套房屋，并且此房屋仍為經濟適用房，下次出售仍參照經濟適用房標準執行。

購買人憑補交10%的綜合地價款后的繳款通知書、繳款收據、《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續。

規避風險有竅門

買賣二手經濟適用房時應需謹慎，以防不法分子乘虛而入。在買房時一定要確定該房的產權證后在進行購買。同時，盡量選擇規模大、信譽好，對于流程、政策了解的比較清楚的大型中介公司來幫助百姓規避風險，以保證交易的安全性，確保利益最大化，不要進行違法的私下交易。

同時還要注意，對于購買已滿5年的經濟適用房客戶應該注意：客戶如果購買已經住滿5年的經濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3%的契稅。客戶如購買此類經濟適用房后其產權性質則歸屬于商品房產權。

按揭貸款需出示核準通知

《個人住房貸款管理辦法》第九條規定：購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。

5年為界再次轉手標準不一

購買已滿5年的經濟適用房在取得完全產權之后就可以按照普通住宅進行處理。購買未滿5年的經濟適用房轉手時仍按經濟適用房申請標準執行。

（胡景暉 我愛我家副總經理）