全面解讀經濟適用房新規

白　鈞

隨著國家住房保障體系的逐漸完善，我國形成了廉租房、經濟適用房、出租房和商品房四個梯度的住房類型。其中，覆蓋中低收入者范圍比較廣的就是經濟適用房。

樓市的升溫使低成本的經濟適用房逐漸成為房產投機者眼中的肥肉。房產投機者們使用各種手段把一大批經濟適用房收入囊中，再伺機套利，導致經濟適用房變得越來越不“經濟”。

針對這一情況，2007年8月中旬國務院公布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定了經濟適用房的“有限產權”和上市條件；同年12月，中國建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。辦法中，對經濟適用房的建設、價格、準入及退出、監督等方面作了更詳細規定，還首次將單位集資合作建房納入經濟適用房管理范疇。

政策趨嚴，可以有效保障中低收入家庭利益；而銀行緊縮經濟適用房貸款，也降低了信貸風險。長期來看，隨著國家調控力度加強，投資經濟適用房風險加大，回報率減小，打擊了很大一部分中小房產投資者，有利于房地產行業穩定健康發展。

“低”收入家庭嚴入

新辦法規定，城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：具有當地城鎮戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

它的出臺既明確了經濟適用房購買者的條件，“壓低”了購房者的收入標準，又讓高于這個標準的人無機可乘，使經濟適用房真正成為中低收入家庭的“專利”。

面積控制在60平米以內

以往曾出現過4室2廳230平米的經濟適用房，也曾出現過業主開奔馳、寶馬在經濟適用房的小區出入。這些現象違背了經濟適用房建設的初衷。

新辦法中嚴格限定，經濟適用房面積必須在60平米以內。這樣一來，經濟適用房既能滿足大多數家庭基本居住需求，同時也大幅度降低了舒適度，從而減少了投資價值。

禁止出租

經濟適用房是為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，同時也是社會保障性質的商品住宅，如果用于出租，是對有限資源的極大浪費。 禁止經濟適用房用于出租，從根源上遏制了房產投資。

有限產權，限制流轉

“24號文”規定，經濟適用房的購房人只擁有有限產權，并提出購買經濟適用房5年后，不得直接上市交易。如確實需要轉讓的經濟適用房，必須由政府回購。5年以上的經濟適用房，購房人需要向政府補繳土地收益等綜合地價款后，才能取得完全產權，之后，才可以上市交易。“24號文”從流轉環節上對經濟適用房做出了限制，大大增加了炒房人的投資風險。

通過多種渠道、多管齊下，從根源上遏制房產投機，就可以確保低收入家庭利益。

（白鈞 北京開太物業交易保證有限公司董事總經理）