廣州樓市準“零首付”調查

孫春艷

是否推出“零首付”措施，歷來是房地產市場中，買方市場還是賣方市場的分水嶺。在廣州，已經出現接近于“零首付”的分期首付，這被視作樓市出現拐點的又一標志

目前，廣州近六成樓盤降價，開發商的促銷手段也是五花八門。但從眾多的喧鬧之中，一則信息還是引起了本刊的特別關注：2月底，廣州富力桃園特別推出首期免息月供計劃，全價近70萬元的商品房，首付只需11萬元(首付比例約為16%)即可輕松入住。

11萬元入住，這跟2001～2003年時廣州樓市流行的“零首付”入住，已經相差無幾。

然而，根據《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發[2007]359號)，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

顯然，11萬元的首付額度，已經遠遠低過這份通知中的最低首付比例要求。

開發商：分期首付振奮銷售

3月6日下午4時，本刊記者以買房人身份，走進了廣州富力桃園銷售中心，目前在售的是富力桃園第五期諾丁郡Ⅱ期莊園單位。

廣州富力地產股份有限公司銷售策劃部的黃健明接待了記者。當記者表示對“11萬即可入住東風西環市西地鐵沿線物業，售9900元/平方米起”的促銷戶型很感興趣時，這位銷售人員說，這一價格只有兩套，在3月2日促銷當日就已經售完。

看到記者很是失望，他推薦了其他低首付戶型，低首付比例與促銷廣告中的戶型相當。比如諾丁郡Ⅱ期E棟，有一套90平方米左右的戶型，實售單價在11300元/平方米左右。如果購買這個房型，首付只需交納20萬元，首付款額略低于總房款的20%。

根據該樓盤的銷售方式，按央行規定應當首付在30%甚至更高的購房者，超過20萬元首付的其余部分，可以分9個月至一年(最晚不晚于該房的交房時間)，按月打到開發商的賬戶上，并且這些分期支付的首付款，不計利息。

“銀行不是硬性要求首次購房者必須交齊房屋首付的三成，才可批準貸款嗎？”當記者表示疑慮時，這位銷售人員很肯定地說：“絕對不會的，我們跟辦理銀行已經達成了默契，銀行是默許我們這么操作的，這點你不用擔心。”

他還提醒說：“主要看你自己的償還能力。因為假如現在購買，需要從銀行貸款的話，將面臨兩頭還貸。”

還以這套90平米的戶型來計算，如果購房者分期20年向銀行歸還房貸，將會每個月交銀行房貸約6000元；而一年內的分期首付，則還需向開發商每月支付首付款約1萬元。

據銷售人員介紹說，這則廣告很引人注意，使得該樓盤的銷售較前幾個月大有回升。他取來近一個月來的銷售統計資料給記者看，從2月初至今，富力桃園諾丁郡Ⅱ期已經銷售房屋90余套。雖然，最終采用分期首付的只有幾戶，但這一信息對于振奮銷售的作用是勿庸置疑的。

3月8日，廣州金沙灣中海金沙灣開盤，記者致電該銷售中心，銷售人員也表示：“如果購房者一定要要求分期按月交付首期，他們可以考慮。”當日，廣州番禺區的祈福水城接受認購登記，該樓盤銷售人員稱：“可先過來看看戶型，若確定要買，可以再商量具體支付首期方式。”

銀行：是否知情？

記者在富力桃園諾丁郡Ⅱ期還從該樓盤銷售人員手中，取得一份印有與該銷售中心掛鉤的三家銀行的賬號憑條。這三家銀行分別是工商銀行廣州下九路支行、農業銀行廣州東山支行、招商銀行廣州世貿支行。

3月7日上午9時，記者按圖索驥先來到位于廣州市荔灣區下九路36號的工商銀行廣州下九路支行。這里的負責人馮經理告訴記者，她以前從未聽說過此事。該支行負責個人信貸的工作人員，也表示不知情，需要調查一下。

當天上午11時，記者又趕到位于廣州市東風東路745號的農業銀行廣州東山支行提出采訪要求，最終由農業銀行廣東省分行的宣傳經理陳旭接待了記者。

“不清楚此事，也許是地產銷售部門為了得到銷售提成，所做出的個人行為，不見得是公司行為，還是要調查一下。”陳旭如此作答。

陳旭還強調說，“目前嚴控信貸，銀行的審批考核是相當嚴格的，必須經過支行和上屬分行兩級考核審批，才能獲準。發現任何不良現象將會立刻引起注意。”

但廣州合富置業的一位人士卻告訴記者，銀行對此事的態度當然是“避之唯恐不及”，怕涉嫌違規放貸說不清楚，所以要把自己“摘”干凈。但他同時也表示，開發商的分期付首付，如果沒有銀行的默許是實現不了的。

從2007年開始銀根緊縮，嚴控貸款，靠房貸為主要營收支柱的銀行，日子相當難挨，銀行對此肯定是睜一只眼閉一只眼。

3月7日下午2時，記者以買房人的身份，來到位于廣州環市東路371～375號的招商銀行廣州世貿支行。

該支行負責一手房交易的工作人員邢磊接待了記者。她介紹說：申請貸款需開具本人的收入證明(貸款支出占月收入的一半)、工資流水、身份證、戶口本、婚育證明等。其中存折工資流水中的存款余額應該反映出能夠交納房貸的30%。并將已經交納房價30%的首付款發票收據及復印件交給申請貸款的銀行審核。

當記者講明看中富力桃園諾丁郡Ⅱ期的房子，并打算參加富力的首期免息月供計劃，這樣就無法提供三成首付完全繳納的發票憑證時。邢磊肯定地說：“貸款是肯定能辦理的，提供不出發票憑證，出示股票、基金的收入證明，一樣可以辦理，只要能證明你的償還能力就行。關鍵還是看你自己。”

她同時表示，對于富力桃園的這種促銷手法，他們(銀行方面)是知道的。其實，分期交付首期房款在廣州的房地產界不算是營銷創新，現在也還有其他地產商這樣做。

記者隨后仍以買房人身份走訪了幾家工商銀行、農業銀行的營業網點，工作人員均表示，分期交付首期房款也可以從銀行貸出錢來，只要能證明自己在廣州有正式工作，有償還能力就行。

就在記者調查的過程中，陳旭再次撥通記者的電話澄清此事。“我已經詢問過相關的業務部門，分期交付首期的方式絕對不可能經過我行的支行辦理出來。”陳旭說。

3月10日下午，記者又收到來自工商銀行廣州省分行營業部的回復稱：“我行認為，相關的營銷創新都要符合《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》的規定。為此，我行將與富力集團積極溝通，共同探討這種銷售方式的操作性，防范可能帶來的風險，為客戶提供優質的房貸服務。”

而在廣州市銀監局，接待記者的該局辦公室主任李建平，對記者所了解到的情況未置可否：“對于分期交付首期等問題，廣州市銀監局下屬的統計信息處正在對廣州地產市場做這方面的調查，但因結果還沒有出來，現在還沒法答復。”

分期首付：樓市拐點的標志

廣州樓市自2007年下半年來表現慘淡。從廣州市房管局公布的今年1月份廣州城區十區的市場數據顯示，廣州十區房價已跌破萬元，一手住房成交均價為9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也一再下挫，1月份廣州十區一手住房成交量僅為35萬平方米，創下近年成交量最低點。另一數據顯示，截至2月28日，廣州十區當月共完成一手商品住宅簽約2067套，日均簽約74套，創造了近兩年來的日均最低紀錄。

當地機構還統計到，今年春節期間的樓價比2007年“十一”黃金周前下降了20%～30%。而在今年1月，由《第一財經日報》所做的經濟學家調研結果還顯示，35.7%的經濟學家預期廣州、深圳等一線城市的房價還會繼續下跌。

“關鍵看三月能否回暖。”開發商們少有的達成了共識：打算拼死一搏，全力制造一波銷售小高峰，他們認為只要刺激出一波好的行情，就能令市場重新由陰轉晴，吸引那些觀望的海外熱錢重新追捧中國房地產。

因此從2月中下旬開始，諸如“多重優惠”“打折降價”“買房送車位”“推出半價單位”等等促銷手段令人目不暇接。

是否推出“輕松首付”措施，歷來是買方市場還是賣方市場的分水嶺。“目前市場出現滯銷和成交低迷、房價下跌的態勢，這種現象至少說明開發商已經有些不擇手段進行促銷，市場出現逆轉。我覺得可將其視為出現拐點的標志。”寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同對《中國新聞周刊》說。

韓世同也警告稱：“在房價過高的階段允許零首付或低首付是十分危險的做法，因為只要房價小幅波動就有可能導致原本不具備供樓能力的購房者斷供和棄貸。相對而言，開發商只是承擔小額的風險，而大額的風險則在由銀行承擔。”

假如購買一套100萬元的房子，業主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會對業主是否具備70萬元本金基礎上再加利息的還貸能力做出評估。若業主只是首付了一成，那么他事實上面臨90萬元本金的還貸壓力，超過了銀行對他評估的70萬元還貸能力，開發商降低的首付價差就將成為銀行的風險。而購房者一旦脆弱的資金鏈斷裂，最終面臨無錢可還，將被驅逐出屋的厄運，銀行貸出去的巨額貸款則將變成手頭積壓的“爛尾房”。

3月6日，在全國人大會議間隙接受記者采訪的中國銀監會主席劉明康表示，他可以確定中國不會發生類似美國的次貸危機。支持他這一判斷的最大理由，正是因為中國不允許降低房貸首付款比例，中國不可能“零首付”。

仍在勉力支撐的房地產開發商、大大降低了房貸業務的銀行、居民們更加難以實現的購房夢，還有嚴防經濟更熱的宏觀政策，以及防范風險擴大化的監管要求，以上多方的微妙博弈仍在繼續。突破這一困局的嘗試還將不斷上演。