物業經理必讀之三十六計

第1計瞞天過海：作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第2計圍魏救趙：不交暖氣費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許?當然不允許!但你不會不說是欠費停電嗎?就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第3計借刀殺人：業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第4計以逸待勞：這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦?要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好!

第5計趁火打劫：業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁：“鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第6計聲東擊西：我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見?您覺得我們還應該在哪方面改進?”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧!

第7計無中生有：業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢!當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉?

第8計暗度陳倉：你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總：副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的?下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了!

第9計隔岸觀火：業主家房漏了?先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧!

第10計笑里藏刀：看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第11計李代桃僵：保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢?干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第12計順手牽羊：光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第13計打草驚蛇：周三安全檢查，趕緊貼通知出去!那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎?千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦?把人家轟出去?人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第14計借尸還魂：業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子?咱們公司這些老總、副總，部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商：如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來?我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的?

第15計調虎離山：業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀!

第16計欲擒故縱：領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第17計拋磚引玉：小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢?不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用、咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了!

第18計擒賊拽王：揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的，拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎?

第19計釜底抽薪：最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第20計混水摸魚：業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費，暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年，后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。

第21計金蟬脫殼：在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第22計關門捉賊：業主不交費?我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎?他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的，商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒!

第23計遠交近攻：這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦!

第24計假途滅(妥虎)：業主報修?好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。

第25計偷梁換柱：不是原裝兒的配件就不能用啦?你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎?將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎?”

第26計指桑罵槐：小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得!

第27計假癡不癲：你問我物業費為什么收這么高?我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎?既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清……”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第28計上屋抽梯：我們公司競標接管小區時是怎么承諾的?問那些有用嗎?那時候不這么說小區能給我們嗎?現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎?

第29計樹上開花：這一季度收費率達到了80％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到95％扣你們工資!

第30計反客為主：業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。

第31計美人計：你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費?開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎?

第32計空城計：員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們變那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝?

第33計反間計：你們家狗狗真可愛!我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧?你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第34計苦肉計：物業費收繳率和員工工資掛鉤(注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到，兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內)，收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。

第35計連環計：對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第36計走為上：實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用，得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。