資金連接卷曲 地產融資上演“變形記”

樓市：“紅五月”的期冀落空后，在房市觀望情緒濃厚的情況下，房地產開發企業對資金回收失望工。今年6月，人民銀行又宣布上調存款準備金率的1個百分點，按0.5個百分點執行。在市場與政策的雙重“拷扛”下，房企資金鏈愈卷愈緊。

大型房企融資爆增

融資問題并非僅僅中小企業所獨有，大型房企同樣面臨巨大壓力。今年通過定向增發資產置換方式“借殼”上市已獲得股權資本的房產公司不少于30家，他們正試圖改變單純依賴銀行資金的脆弱路徑。在5月份，浙商集團將旗下超過45億元的房地產業務注入SST亞華(000918)；6月6日，ST天橋(600657)向信達投資、深圳市建信投資發展有限公司、海南建信投資管理股份有限公司、正元投資和贛粵高速定向發行，收購上述公司所持有的有關房地產公司的股權。

中國房地產測評中心近期出具的一份“2008滬深房地產上市公司綜合實力30強”的報告顯示，30強公司在今年一季度的資產負債率均值為63.07％，與去年同期基本持平。一季度行業現金流緊張的情況仍然沒有改觀，30強房地產上市公司一季度每股經營現金流量均值為-0.69元，比第四季度略有增加；經營活動產生的現金流量凈額為-185億元，同比增長89％。

分析人士認為，這30強上市房企每股投資活動現金流出大于流入，說明對外新增投資大于投資回報。因此，房地產公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題。但是，一季度國有商業銀行提供給房地產企業的信貸額度進一步減少，而資本市場大幅調整，也使得境內外IPO和再融資受阻，進一步加劇資金緊張。

根據國家金融機構公布的數據，今年一季度房地產貸款新增1961億元，同比少增1058億元，同比增長25.67％，比上年末下降了5個百分點，其中房地產開發貸款新增961億元，同比少增636億元，個人住房貸款新增986億元，同比少增309億元。

合并開發緩解資金壓力

病急亂投醫，一些資金鏈瀕臨生死線的開發商已無法顧及“唱盛不唱衰”的潛規則。一名溫州的開發商在江西省新余市拿到一塊商住用地的開發權，總投資額要3600萬元，然而他籌措資金無門廣尋門路，并懸賞如能成功牽線，將得到100萬元的介紹費。他的突破模式就是時下在溫州最為流行的“合并開發”。

溫州銀行一名工作人員介紹，這種模式是之前溫州人到各大城市“抱團”投資模式的一種演繹。根據這種操作模式，找到溫州當地兩家同樣規模的房企，三家合作以資金合伙，優勢互補。三家房企的資金合股比例是2:3:5，項目完成后的分紅也根據比例分配。運作者還可得到一筆“執行費用”。其他兩家公司除了有財務人員參與監管外，均不參與平常運作。合并開發者表示，這種方式比從民間融資要輕松、劃算，同行間還可以相互依靠。

這種合作完全不同于股份公司，純粹為資金合并，合作或是口頭協議，或是合同或者借據。因此分分合合，不需履行法律手續。因房企平常的資本運作基本不來自當地金融系統，民間借貸占大部分。然而，從緊貨幣政策也使當地的民間借貸利率水漲船高。統計數據顯示，民間利率正逼近歷史高位，而實際上，一些擔保公司人士透露，月利率其實已經達到了三分有余。