房地產泡沫破裂后的危機

房地產業泡沫破裂將發生什么后果?建筑業是勞動密集行業，一旦資金流向別處，建筑業將減少工作崗位。最危險的是大量民工失業，引發社會動亂。

房地產業有沒有泡沫的問題至今也還有爭論。大多數人認為有泡沫，我同意這種看法。原因是空置率在上升，空置率包括建好而沒有賣掉的，和已經賣掉而一年以上沒有人入住的。再一個證據是房價高漲而租價不高，說明大家搶著買房但是并不打算用，準備將來漲價后賣掉，這樣的房子多了就是泡沫。

泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂。大家比較關心泡沫什么時候會破裂。回答這個問題首先要回答為什么會有泡沫，是哪些因素促成了泡沫的形成，一旦這些因素不再存在，泡沫就到破裂的時候了。反過來說，只要這些因素繼續存在，泡沫就不會破裂，所以，研究形成泡沫的原因非常重要。

泡沫形成的根本原因

泡沫是三個基本因素造成的。首先是很高的經濟增長率加上很高的儲蓄率。每年全社會所創造的財富以接近10%的速度在上升，而且全社會所創造的全部財富中有40%沒有消費掉，儲蓄起來了，居民手中有很多錢。其次我國貧富差距很大，巨大財富并不是平均地分配給每一位居民，而是集中在少數高收入人群手中，其他中低收入人群并沒有很多錢。第三個因素是我國資本市場非常不發達，不能將閑置的資金調動到能夠獲利的項目中去。那些高收入人群手里的錢找不到投資機會，最后的結果他們的錢都涌向了房地產業，都拿去買房子了，造成房地產的高昂需求。這三個因素是造成房地產業泡沫的根本原因。這三個因素不但造成房地產業的泡沫，也造成其他一些投機商品的價格猛漲，比如收藏品、古董、郵票、字畫之類，這幾年價格也在翻番，齊白石的畫價格就翻了番。

高儲蓄加高增長，收入分配差距大，資本市場沒有效率，這三點是造成房地產業泡沫的根本原因。只要這三點不變化，房地產泡沫不會破裂。政府出臺增加某些購房環節的稅收，減少期房的銷售，提高購房貸款的利息率等等，都不可能從根本上扭轉房地產業的形勢，可能會有短期效應，但是高收入人群手中的錢沒有別的出路，最后還得回到房地產業中來。只要有大量資金進入房地產業，泡沫就不會破裂。

泡沫效應會消失嗎?

這三個因素會不會變呢？高增長，估計不大會變，高儲蓄也不大會變，而且高增長和高儲蓄是互相依存的。增長掉下來，儲蓄也會掉，只要維持住高增長，高儲蓄也能夠保住。現在全國上下都在討論增長的持續性，都在關心增長的長期遠景，萬一增長下降，政府和民間會盡一切力量救助，所以，這一條比較放心。

再談貧富差距。我國的貧富差距已經大大地走在世界前列了，各方面想了許多辦法緩解這個差距，但是迄今為止收效不大。貧富差距的深層次原因在于人與人基本權利的不平等，這和政治機構有關。看來也不是短期內所能解決的。

最后就剩下資本市場的改革問題。如果高收入者有更多的投資選擇，錢就不一定流入房地產市場，這個市場進來的錢少了，需求就減少，價格就會下跌，泡沫就會破裂。我國資本市場的改革已經說了多年，雖然有不少進步，但是根基沒動，還是國家壟斷，缺乏真正的競爭，連利率市場化都舉步維艱。債券市場規模太小，選擇的機會不多，利潤也很薄，直接投資很困難。有利潤的行業不容易進入，都是國家壟斷的。最后就把錢投入到房地產市場，造成投資過度。五年前股票市場能賺錢，游資都進入了證券業，房地產就沒有漲價；后來股票市場動蕩，游資紛紛撤出，一方面股票大跌，同時房地產應聲上漲。如果我國的股票市場能夠恢復正常，資金再次進入證券市場，房地產就會落價。再比如人民幣可以自由兌換，一部分資金就會換成美元，去買外國公司的股票，資金有了別的出路，房地產業缺乏資金的支撐，泡沫就會消失。總起來看，房地產的前景要從資金流動的方向來分析，別的細微末節的政策變化，改變不了大局。

泡沫破裂最危險的后果是大量民工失業

如果房地產業泡沫破裂將發生什么后果?最危險的是大量民工失業，引發社會動亂。現在房地產業吸引巨額資金，這些錢大部分用于蓋房子，因而維持了數額巨大的建筑業的就業。一旦資金流向別處，建筑業將減少工作崗位。當然，資金流往別處，也會在別處創造就業機會，但是建筑業是勞動密集行業，同樣的資本吸引的勞動力比較多，其他行業用的勞動力比較少，而且建筑業就業門檻低，小學沒畢業也用得上，別的行業有所不同。

房地產業的領銜人士常說，我國房地產將有幾十年的興旺發達，因為我國人口數量巨大，平均住房狀況很差，城鄉住房的需求將創造一個長期繁榮的房地產業。這話不錯，但關鍵是這大部分人口要能夠買得起房。我國的現實是財富集中在少數人手中，大部分人買不起房。所以，這個樂觀的前景只存在于虛幻之中。除非收入分配的狀況能夠有根本性的改善，讓中等收入的人能夠買得起房，否則，這個樂觀前景很難成為現實。