從“華南板塊”故事看福州別墅市場

福州別墅市場才剛剛開始——

未來福州市區會與閩侯、長樂、福清等縣級城市連成一片，形成大福州概念。如果城市擁有這樣的發展前景，福州目前的別墅在未來發展中的相對位置也會有變化的空間，這種變化的概率就是投資的收益率。

回顧上世紀90年代中期，有一個在全國房地產領域都熱得發燙的概念——“華南板塊”。這個區域市場地處中國改革開放的最前沿珠江三角洲地區，經歷了十幾年的改革開放，積累了巨大的支撐房地產的經濟能量，有大量區域內和港臺的消費者支撐，并有開發初期豐富的土地儲備以及千畝的超級大盤，引領全國的土地開發理念。

“華南板塊”的故事

在“華南板塊”的多處樓盤中，幾乎所有的項目都有著十分鮮明的訴求，以此吸引消費者的注意力，對很多城市的房地產開發都產生了相當大的影響。但是，在這個區域，有一個現象是模仿不來的。在華南板塊，幾乎所有項目的小區道路都十分奢侈，雙向四車道加上兩旁的綠化，不亞于公共道路，一些超級大盤甚至直接把公交深入到小區內部，這個現象十分耐人尋味。

為什么小區的道路如此奢華用地?看起來就像在玻璃制品中使用較多的黃金作為點綴。從經濟規律推測，形成這種局面的原因只有一種可能，土地資源的價格過于低廉。這么熱的市場，土地資源的價格怎么可能便宜到可以讓廠商如此奢侈使用?

據了解，華南板塊的很多項目都是在開發區發展火熱之時，借工業用途之名拿到土地，并計劃建設工廠。之后，經濟背景轉變，住宅市場被看好，這些土地都適時地轉變為住宅用地，開發商才有資本奢華用地，修建小區道路。按此，類似現象也可以用來分析、推測福州的別墅市場。

福州別墅的特別階段

2005年前后是福州別墅市場需求旺盛時期，許多別墅的價格都在每棟百萬元左右，而且產品多坐落在距離市中心不遠的地段，且供應充足，大有普及別墅的態勢。

但這類土地資源本不應該開發成別墅用地，道理很簡單，別墅是特別耗用土地的產品，因此它只能出現在土地價格更低廉的偏遠區域，在如今交通工具發達時代，別墅的消費者具有購買汽車的能力，便形成了支撐別墅消費的相輔相成的因素。

假設一棟別墅占地一畝，每棟別墅百萬元，看看開發成為公寓是什么結果?或者說開發別墅的機會成本是多少?假設土地的容積率為2.0，每平方米售價5000元，那么，每畝土地的開發價值為600多萬元。

之所以開發成為別墅，同樣也只有一種解釋，就是開發商獲取土地的成本比較低，單純從獲取成本角度來看，開發別墅還算經濟，只是機會成本比較高。即使福州價格非常昂貴的別墅，例如每棟1000多萬元的江南水鄉溫泉別墅，如果臨江公寓按照每平方米20000元的價格計算，開發價值也在2000多萬元。

再作一系列假設，如果擁有這些土地的開發商很清楚這種機會成本，如果擁有這些土地的開發商屬于戰略土地儲備，不是那么急于開發，福州或許不會出現這樣的別墅產品。

正是因為這些假設不成立，當時福州別墅的價值被嚴重低估了，形成了巨大的別墅炒作空間，多數別墅在短短半年多的時間內便在二手房市場上價格翻番，很多開發商也是在二期產品開盤時，“惡狠狠”地上調價格。

說句題外話，如果沒有當時別墅價格的大幅度上升，福州大有普及別墅的勢頭，多虧了價格上升，才制止了這種消耗能源過高的產品，否則也是災難。

但在論說這個問題的時候，還必須提及供求關系。福州別墅的價格之所以沒有更上一層樓，在2006～2007年達到相對價格阻力位，是因為別墅供應比較豐富，在距離市中心不遠的區域，別墅項目很多。而福州的房地產市場又是一個輻射力有限的城市，別墅的消費市場不是很大。如果這類現象出現在上海、杭州等輻射力較強的城市，紛至沓來的周邊城市消費者會簇擁別墅價格再上新臺階的。

如此，直到福州的住宅市場跨越閩江跳躍到烏龍江區域，福州才出現了真正意義上的別墅。其實，如果居民收入還能夠提升，就能夠逐漸派生出更多的別墅需求，慢慢消化最近幾年釋放的別墅供應量，就能為別墅價格提升奠定雄厚的基礎，因為在不應該建別墅地段上建造的別墅，應該具有很好的市場前景。

擴容中的福州城市疆界

中國城市的主流發展模式是“攤大餅”，上海、北京等城市的“大餅”已經攤得足夠大了，城市規模發展到了一個相對瓶頸的空間，動輒數小時的車程，很難想像城市區域再進一步擴展了。這些城市的進一步發展，應該是整合周邊城市，和那些城市連成城市群，形成更大的區域經濟。比如上海的白領開始居住在蘇州打“鐵的”(坐火車)上下班了，北京的消費者驅動了河北小城的住宅市場。所以像這樣的城市，如果別墅建設在恰當的區位上，相對位置就不會有太大的變數了。

與這些城市相比，福州的“大餅”剛剛開始攤開，即使現在坐落在比較邊緣區域的產品，與市中心都維持在30分鐘以內的車程距離，如果對福建(海西)未來看好，這個區域中心城市之一的福州，“攤大餅”的空間應該很大。未來福州市區會與閩侯、長樂、福清等縣級城市連成一片，形成大福州概念。如果城市擁有這樣的發展前景，福州目前的別墅在未來發展中的相對位置也會有變化的空間，這種變化的概率就是投資的收益率。

當然，投資別墅還有幾個應該注意的問題。資源的投資價值是有條件的。比如，某個老國企僅僅是廠房就有不菲的價值，而且還有機器設備和員工，如果不允許改動只能延續生產老產品，這種資源不一定有投資價值；再比如一塊價值不菲的布料，不是制作成為什么樣子的服裝都能賣出超越布料的價錢，這些問題都值得大家仔細思索。