“剛需一族”房貸如何規劃

本期主持：東方華爾金融咨詢公司高級研究員張瑩

目前銀根緊縮，樓市前景撲朔迷離，對貸款購房有剛性需求的市民，應如何規劃理財？銀行房貸顧問建議：“剛需一族”面對琳瑯滿目的新品房貸，應從個人實際出發，選最適合自身的還款方式，讓貸款做到“隨己所需”。

盡量用足公積金貸款

央行數度加息后，住房公積金貸款低利率的優勢，商業貸款已無法與之比擬。房貸顧問建議“剛需一族”，盡量用足公積金貸款。眼下5年期以上商業貸款利率高達7.83%，即便下浮15%，也要6.6555%，而公積金貸款5年期以上利率僅5.22%，30萬元的貸款，每年可節省利息4300多元。

公積金貸款還有很多好處。如果以家庭為單位有過房貸記錄，無論是否結清，商業貸款均按第二套貸款處理，而公積金貸款則不受此影響，5年期以上的公積金利率，要比第二套商業貸款執行利率低3.393個百分點。如已采用商業貸款，可在年底一次性提取公積金，用于提前部分償還商業貸款，也能達到省息目的。

個人按需選還款方式

但公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問題，還必須采用商業貸款，這時可從個人需求角度，去選擇不同的還款方式。眼下各種房貸新品頻頻上市，為“剛需一族”創造了選擇空間。

如果對利息特別敏感、且有提前還款打算，深發展“氣球貸”不錯。它改變了按貸款期限計算月供的還款方式，將一筆長期貸款拆成連續幾期中短期“氣球貸”，從而適用中短期的貸款低利率，實現省息目的，并且為提前還貸提供便利。

如果持有房產期限較短、且融資需求較強，可深發展“存抵貸”或工行“存貸通”，它們的優勢在于：貸款人開通相關業務后，活期存款賬戶將與房屋貸款關聯起來，客戶只需將閑置資金放在約定的活期賬戶，余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節省的利息作為理財收益返還賬戶。而活期賬戶上資金并未真正動用，可隨意調用。

如果預期加息，“剛需一族”可選擇光大“固定利率房貸”，不論貸款期內利率如何變化，都按約定的固定利率付息。如預計貸款購房后有大額消費需求，可選擇招行“消費易”、“家裝易”，只要在其房貸額度中有未用滿的多余額度，就可申請開通房貸“消費易”。

提前還貸須算好細賬

對閑散資金是該提前還貸還是追加投資？專家指出，關鍵在于節省利息支出。尤其是貸款的前3年，一定要爭取多還款，降低貸款本金基數。

提前還款最好選等額本金還款法，相同貸款期內，它要比“等額本息還款法”節省利息。

提前還貸還須考慮還貸成本和機會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節奏，降低生活質量；其次如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，目前商業貸款最優利率為6.6555%，通過合理的投資，獲得比該利率更高的回報也是有可能的。

理財專家指出，經過10次升息，貸款利率已達到較高水平。選擇低風險的理財產品收益很難超過貸款利率，選高收益類產品要面臨風險。一時找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負擔，也是明智之舉。■