“法拍屋”先生大發(fā)“次貸”財

所謂“法拍屋”，簡單地說就是指法院拍賣的房子。想知道法院拍賣屋究竟是怎么回事，不妨從電線水管看起。

曾經(jīng)拍不掉

在美國“法拍”風暴的風眼(即密歇根、俄亥俄、印第安納等州，所謂的“生銹地帶”)買房子，要是積欠幾期房屋貸款，房子便給銀行沒收拍賣。這房子3年前價格也許是5萬美元，銀行希望收回的不過是這金額的半數(shù)。即便如此，恐怕還是乏人問津。

空置了幾個月，一棟本來造工精致的三房住宅便顯得蕭條，引來附近小偷登門。小偷想要的是銅，廢銅價格高達3美元一磅。要取得銅，就得剝開電線，拆下水管。如果他們攜帶大鐵錘和鋼鋸，還會把墻壁開膛破肚。這樣的房子便不能住了。要想修復，裝修費高達一兩萬美元，到此為止，房子已近乎一文不值。這時，克林特(Clint Medford)便派上用場。

銀行遇到難以脫手的法拍屋，就找他收拾爛攤子。房子淪為法拍屋，對原屋主是傷心事，對提供貸款的銀行是一筆壞賬，但是對克林特來說，卻是有利可圖的好生意。每隔幾天，克林特就從五家有合作關(guān)系的銀行收到一批法拍屋名單。他對每棟法拍屋的情況所知不多，因為銀行頂多寄給他一張照片，有時只收到一個地址。但如果那房子夠便宜，這一點消息對克林特便盡足夠。

交易都靠電話敲定，家住得克薩斯州的克林特幾乎不用出門。每買下一棟房子，他就找個當?shù)厥烊饲叭z查屋況。對于市內(nèi)貧民區(qū)的房子(這類房子里的銅通常已被搜刮一空)，他愿意出價大約1000美元，轉(zhuǎn)手叫價9900美元求售。從事這門生意的5年多來，他已買賣過上千棟法拍屋，生意好的話，他一個月可以賣出40棟。

若在郊區(qū)，或是“生銹地帶”各州的小鎮(zhèn)，如印第安納州的埃爾克哈特(Elkhart)或密歇根州的本頓港(Benton Harbor)，克林特愿意付較高價錢，因為屋況一般較佳，有時幾乎不用整修就可以直接轉(zhuǎn)手賣掉。至于佐治亞州、密蘇里州(賓夕法尼亞州、北卡羅來納州一度也如此)，他會出6000～1萬美元，買下可以叫價三四萬美元的房子。

快收快賣

克林特現(xiàn)年48歲，人行之初并無成為“法拍屋先生”的藍圖大計。當年房市正熱，貸款生意一片興旺，正從事貸款經(jīng)紀的克林特卻有預感：好景只怕不常。

他曾為一家公司工作，專門給求貸無門的人提供汽車貸款(這公司后來垮掉，證明把錢借給信用差的人風險甚高)。克林特轉(zhuǎn)而觀察房屋貸款業(yè)，發(fā)現(xiàn)情況出奇類似：銀行竟然愿意把錢借給恐怕無力償還的人。“有一家銀行打電話給我，說是推出一種新貸款，不要求借款人的收入證明，什么證明都不用，只要有信用點數(shù)就可以。任誰都知道這種生意一定完蛋。”

得州達拉斯是最早出現(xiàn)法拍屋暴增的地方之一，也是克林特買賣法拍屋的起點。當時，有個房地產(chǎn)經(jīng)紀問他，想不想生意做大一點，直接向銀行購買法拍屋。這個問題容易回答，克林特一口答應。他專挑房價落到谷底的地方做買賣。由于房子售價極低，找房地產(chǎn)經(jīng)紀中介(須支付2000美元傭金)就不劃算了。因此，他把手上的房子貼上網(wǎng)站(主要是放在onlinehomebid.com，也有一些放在eBay)，有時甚至在待售房子前院豎起出售標志，引起那些不知自己其實有能力買房子的人注意。

他喜歡把房子盡快脫手；在財政拮據(jù)的城市，賣力的稅務(wù)官說不定就盯上空屋，以建筑物違規(guī)名目開出1500美元罰單。

VIP客戶

克林特逐步建立起一份投資客戶名單。這些人熟悉他賣的房子所在區(qū)域，負擔得起整修費用，整修后即可出租。史考茲就是其中一個。他現(xiàn)年33歲，家住底特律郊區(qū)，原本打算遷離底特律，直到發(fā)生法拍風暴才覺得有留下來的理由。

史考茲投資房產(chǎn)純屬偶然。他有一次為別人裝潢房子，那業(yè)主問他：“給你兩棟房子代替裝潢費用，如何?”史考茲覺得劃算，欣然同意。如今，他是克林特電郵聯(lián)絡(luò)名單上的六七百人之一。只要有法拍屋位于史考茲想找的區(qū)域，克林特就通知他。

這類房子通常得大整修，所費不貲。即使史考特有固定的土木水電承包商班底，整修費仍然高得不下于屋價。然而，只要整修好，就可以把房子出租，收取650～1000美元月租。頂多兩年，成本便可全部回收。史考茲一開始只有兩棟法拍屋，如今已增至24棟。

對克林特來說，賣房子給史考茲這種投資者一直是好買賣，但接下來他才明白：把房子賣給付不起多少首期款的人是更大商機。

貸款賣房

在克林特買賣法拍屋的地方(10年的經(jīng)濟繁榮對這些地方有如過眼煙云)，這樣的人俯拾皆是。在房價天天看漲的年頭，貸款公司幾乎愿意貸款給任何會簽自己名字的人。如今有些地方房價已經(jīng)探底，然而，對法拍地帶的許多人來說，要是申請不到貸款，房子哪怕是只賣兩三萬美元都貴如天價。

于是克林特心想，不能再犯銀行過去的錯誤。貸款給有收入證明的人，他可以收取較低的首期款并提供貸款，加快房子脫手，并因提高利率而增加利潤。說干就干，這個策略很快付諸行動，今天這一類交易占他全部生意60％，他希望未來增至90％。

克林特等于是踏進了一個銀行望之卻步的領(lǐng)域：以(當初把美國人拖入房貸風暴的那種)高利率提供購屋者貸款。凡此引出一個有趣的問題：克林特是一個法拍屋買賣的貪心鬼嗎?他——他大概覺得他是——有功于保持小區(qū)觀瞻，讓許多房子不致空置太久而凋敝?或者只是個精明的投機者，懂得掌握房地產(chǎn)榮景留下的最后一個機會?抑或兩者兼是?要回答這個問題。不妨以他在克里夫蘭東區(qū)買入的一棟房子為例。

那是一棟三臥室房子，位于哈佛大道上，克林特要價2.49萬美元。買方如果付現(xiàn)，價錢可以再談；如果要克林特提供貸款，就殺不了什么價了。他開出的貸款條件是：還款年期15年，利率11％。

他是奸商嗎?

你一定會覺得11％利率高得嚇人，的確，這種利率自然讓人聯(lián)想到“高利貸”三個字。如果知道得更多些，你更郁悶。

這棟哈佛大道的房子，克林特是以3200美元買下的。換言之，他的成本只有叫價的1／8。哪怕他強調(diào)他得補繳稅款，又得擔心違規(guī)罰款等等，買賣差價仍然高得可觀。這也是他愿意承擔貸款風險的部分原因。若是買家接受他的叫價，并付出10％首期款，克林特便已回收半數(shù)成本。情況如此，他竟然還要求11％的利率，豈不讓人氣結(jié)?

這話沒錯。但再從另一個角度來看吧。回到2002年，那棟哈佛大道的房子價格高達9.8萬美元。如果你把克林特的叫價與他取得房子的價格比較，就覺得他是敲竹杠；如果你把他的叫價與兩年前的售價比較，會覺得是便宜貨。但如果你不去比較這些，只比較你實際住進去的成本，情形又是如何?畢竟，房子被人當成投資品買賣以前，就是用來住的。

如果你照克林特的叫價買下那房子，付出2490美元首期款，每月須繳本息255美元。這比租房子要便宜許多，只要有工作又無其他債務(wù)的人都負擔得起。房子有了新主人，便不至于破敗失修淪為小區(qū)毒瘤。由此觀之，克林特的行徑?jīng)]那么讓人指責了吧?

當然，這問題沒有標準答案，全看你的立足點而定。如果你買房子的觀念和幾年前的許多人相似(低買高賣，遇到利率下跌便重新貸款)，大概就不會搬進那棟哈佛大道的房子；否則一想到高利率和低增值性，包準夜夜失眠。不過，如果你買房子的著眼點是住得舒適，也負擔得起，那么，與克林特交易說不定挺劃算。

(責任編輯／王克峰)