“法拍屋”先生大發(fā)“次貸”財(cái)

所謂“法拍屋”，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是指法院拍賣(mài)的房子。想知道法院拍賣(mài)屋究竟是怎么回事，不妨從電線水管看起。

曾經(jīng)拍不掉

在美國(guó)“法拍”風(fēng)暴的風(fēng)眼(即密歇根、俄亥俄、印第安納等州，所謂的“生銹地帶”)買(mǎi)房子，要是積欠幾期房屋貸款，房子便給銀行沒(méi)收拍賣(mài)。這房子3年前價(jià)格也許是5萬(wàn)美元，銀行希望收回的不過(guò)是這金額的半數(shù)。即便如此，恐怕還是乏人問(wèn)津。

空置了幾個(gè)月，一棟本來(lái)造工精致的三房住宅便顯得蕭條，引來(lái)附近小偷登門(mén)。小偷想要的是銅，廢銅價(jià)格高達(dá)3美元一磅。要取得銅，就得剝開(kāi)電線，拆下水管。如果他們攜帶大鐵錘和鋼鋸，還會(huì)把墻壁開(kāi)膛破肚。這樣的房子便不能住了。要想修復(fù)，裝修費(fèi)高達(dá)一兩萬(wàn)美元，到此為止，房子已近乎一文不值。這時(shí)，克林特(Clint Medford)便派上用場(chǎng)。

銀行遇到難以脫手的法拍屋，就找他收拾爛攤子。房子淪為法拍屋，對(duì)原屋主是傷心事，對(duì)提供貸款的銀行是一筆壞賬，但是對(duì)克林特來(lái)說(shuō)，卻是有利可圖的好生意。每隔幾天，克林特就從五家有合作關(guān)系的銀行收到一批法拍屋名單。他對(duì)每棟法拍屋的情況所知不多，因?yàn)殂y行頂多寄給他一張照片，有時(shí)只收到一個(gè)地址。但如果那房子夠便宜，這一點(diǎn)消息對(duì)克林特便盡足夠。

交易都靠電話敲定，家住得克薩斯州的克林特幾乎不用出門(mén)。每買(mǎi)下一棟房子，他就找個(gè)當(dāng)?shù)厥烊饲叭z查屋況。對(duì)于市內(nèi)貧民區(qū)的房子(這類房子里的銅通常已被搜刮一空)，他愿意出價(jià)大約1000美元，轉(zhuǎn)手叫價(jià)9900美元求售。從事這門(mén)生意的5年多來(lái)，他已買(mǎi)賣(mài)過(guò)上千棟法拍屋，生意好的話，他一個(gè)月可以賣(mài)出40棟。

若在郊區(qū)，或是“生銹地帶”各州的小鎮(zhèn)，如印第安納州的埃爾克哈特(Elkhart)或密歇根州的本頓港(Benton Harbor)，克林特愿意付較高價(jià)錢(qián)，因?yàn)槲輿r一般較佳，有時(shí)幾乎不用整修就可以直接轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。至于佐治亞州、密蘇里州(賓夕法尼亞州、北卡羅來(lái)納州一度也如此)，他會(huì)出6000～1萬(wàn)美元，買(mǎi)下可以叫價(jià)三四萬(wàn)美元的房子。

快收快賣(mài)

克林特現(xiàn)年48歲，人行之初并無(wú)成為“法拍屋先生”的藍(lán)圖大計(jì)。當(dāng)年房市正熱，貸款生意一片興旺，正從事貸款經(jīng)紀(jì)的克林特卻有預(yù)感：好景只怕不常。

他曾為一家公司工作，專門(mén)給求貸無(wú)門(mén)的人提供汽車(chē)貸款(這公司后來(lái)垮掉，證明把錢(qián)借給信用差的人風(fēng)險(xiǎn)甚高)。克林特轉(zhuǎn)而觀察房屋貸款業(yè)，發(fā)現(xiàn)情況出奇類似：銀行竟然愿意把錢(qián)借給恐怕無(wú)力償還的人。“有一家銀行打電話給我，說(shuō)是推出一種新貸款，不要求借款人的收入證明，什么證明都不用，只要有信用點(diǎn)數(shù)就可以。任誰(shuí)都知道這種生意一定完蛋。”

得州達(dá)拉斯是最早出現(xiàn)法拍屋暴增的地方之一，也是克林特買(mǎi)賣(mài)法拍屋的起點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，有個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)問(wèn)他，想不想生意做大一點(diǎn)，直接向銀行購(gòu)買(mǎi)法拍屋。這個(gè)問(wèn)題容易回答，克林特一口答應(yīng)。他專挑房?jī)r(jià)落到谷底的地方做買(mǎi)賣(mài)。由于房子售價(jià)極低，找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介(須支付2000美元傭金)就不劃算了。因此，他把手上的房子貼上網(wǎng)站(主要是放在onlinehomebid.com,也有一些放在eBay)，有時(shí)甚至在待售房子前院豎起出售標(biāo)志，引起那些不知自己其實(shí)有能力買(mǎi)房子的人注意。

他喜歡把房子盡快脫手；在財(cái)政拮據(jù)的城市，賣(mài)力的稅務(wù)官說(shuō)不定就盯上空屋，以建筑物違規(guī)名目開(kāi)出1500美元罰單。

VIP客戶

克林特逐步建立起一份投資客戶名單。這些人熟悉他賣(mài)的房子所在區(qū)域，負(fù)擔(dān)得起整修費(fèi)用，整修后即可出租。史考茲就是其中一個(gè)。他現(xiàn)年33歲，家住底特律郊區(qū)，原本打算遷離底特律，直到發(fā)生法拍風(fēng)暴才覺(jué)得有留下來(lái)的理由。

史考茲投資房產(chǎn)純屬偶然。他有一次為別人裝潢房子，那業(yè)主問(wèn)他：“給你兩棟房子代替裝潢費(fèi)用，如何?”史考茲覺(jué)得劃算，欣然同意。如今，他是克林特電郵聯(lián)絡(luò)名單上的六七百人之一。只要有法拍屋位于史考茲想找的區(qū)域，克林特就通知他。

這類房子通常得大整修，所費(fèi)不貲。即使史考特有固定的土木水電承包商班底，整修費(fèi)仍然高得不下于屋價(jià)。然而，只要整修好，就可以把房子出租，收取650～1000美元月租。頂多兩年，成本便可全部回收。史考茲一開(kāi)始只有兩棟法拍屋，如今已增至24棟。

對(duì)克林特來(lái)說(shuō)，賣(mài)房子給史考茲這種投資者一直是好買(mǎi)賣(mài)，但接下來(lái)他才明白：把房子賣(mài)給付不起多少首期款的人是更大商機(jī)。

貸款賣(mài)房

在克林特買(mǎi)賣(mài)法拍屋的地方(10年的經(jīng)濟(jì)繁榮對(duì)這些地方有如過(guò)眼煙云)，這樣的人俯拾皆是。在房?jī)r(jià)天天看漲的年頭，貸款公司幾乎愿意貸款給任何會(huì)簽自己名字的人。如今有些地方房?jī)r(jià)已經(jīng)探底，然而，對(duì)法拍地帶的許多人來(lái)說(shuō)，要是申請(qǐng)不到貸款，房子哪怕是只賣(mài)兩三萬(wàn)美元都貴如天價(jià)。

于是克林特心想，不能再犯銀行過(guò)去的錯(cuò)誤。貸款給有收入證明的人，他可以收取較低的首期款并提供貸款，加快房子脫手，并因提高利率而增加利潤(rùn)。說(shuō)干就干，這個(gè)策略很快付諸行動(dòng)，今天這一類交易占他全部生意60％，他希望未來(lái)增至90％。

克林特等于是踏進(jìn)了一個(gè)銀行望之卻步的領(lǐng)域：以(當(dāng)初把美國(guó)人拖入房貸風(fēng)暴的那種)高利率提供購(gòu)屋者貸款。凡此引出一個(gè)有趣的問(wèn)題：克林特是一個(gè)法拍屋買(mǎi)賣(mài)的貪心鬼嗎?他——他大概覺(jué)得他是——有功于保持小區(qū)觀瞻，讓許多房子不致空置太久而凋敝?或者只是個(gè)精明的投機(jī)者，懂得掌握房地產(chǎn)榮景留下的最后一個(gè)機(jī)會(huì)?抑或兩者兼是?要回答這個(gè)問(wèn)題。不妨以他在克里夫蘭東區(qū)買(mǎi)入的一棟房子為例。

那是一棟三臥室房子，位于哈佛大道上，克林特要價(jià)2.49萬(wàn)美元。買(mǎi)方如果付現(xiàn)，價(jià)錢(qián)可以再談；如果要克林特提供貸款，就殺不了什么價(jià)了。他開(kāi)出的貸款條件是：還款年期15年，利率11％。

他是奸商嗎?

你一定會(huì)覺(jué)得11％利率高得嚇人，的確，這種利率自然讓人聯(lián)想到“高利貸”三個(gè)字。如果知道得更多些，你更郁悶。

這棟哈佛大道的房子，克林特是以3200美元買(mǎi)下的。換言之，他的成本只有叫價(jià)的1／8。哪怕他強(qiáng)調(diào)他得補(bǔ)繳稅款，又得擔(dān)心違規(guī)罰款等等，買(mǎi)賣(mài)差價(jià)仍然高得可觀。這也是他愿意承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的部分原因。若是買(mǎi)家接受他的叫價(jià)，并付出10％首期款，克林特便已回收半數(shù)成本。情況如此，他竟然還要求11％的利率，豈不讓人氣結(jié)?

這話沒(méi)錯(cuò)。但再?gòu)牧硪粋€(gè)角度來(lái)看吧。回到2002年，那棟哈佛大道的房子價(jià)格高達(dá)9.8萬(wàn)美元。如果你把克林特的叫價(jià)與他取得房子的價(jià)格比較，就覺(jué)得他是敲竹杠；如果你把他的叫價(jià)與兩年前的售價(jià)比較，會(huì)覺(jué)得是便宜貨。但如果你不去比較這些，只比較你實(shí)際住進(jìn)去的成本，情形又是如何?畢竟，房子被人當(dāng)成投資品買(mǎi)賣(mài)以前，就是用來(lái)住的。

如果你照克林特的叫價(jià)買(mǎi)下那房子，付出2490美元首期款，每月須繳本息255美元。這比租房子要便宜許多，只要有工作又無(wú)其他債務(wù)的人都負(fù)擔(dān)得起。房子有了新主人，便不至于破敗失修淪為小區(qū)毒瘤。由此觀之，克林特的行徑?jīng)]那么讓人指責(zé)了吧?

當(dāng)然，這問(wèn)題沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，全看你的立足點(diǎn)而定。如果你買(mǎi)房子的觀念和幾年前的許多人相似(低買(mǎi)高賣(mài)，遇到利率下跌便重新貸款)，大概就不會(huì)搬進(jìn)那棟哈佛大道的房子；否則一想到高利率和低增值性，包準(zhǔn)夜夜失眠。不過(guò)，如果你買(mǎi)房子的著眼點(diǎn)是住得舒適，也負(fù)擔(dān)得起，那么，與克林特交易說(shuō)不定挺劃算。

(責(zé)任編輯／王克峰)