呂正韜：萬達提速靜悄悄

2002年，萬達首戰上海，投資16億在上海新的市級商業副中心——五角場興建了上海萬達商業廣場。

時隔六年，萬達再度落子，選擇了南匯周浦鎮。

周浦是南匯的一個老鎮，地處南匯區西北部，西接閔行區，北鄰康橋鎮，南連航頭鎮。對于萬達這個巨無霸的光臨，業界并沒有太多的喝彩，相反，倒是質疑聲四起。

究其原因，一則尚屬于“下只角”的周浦，似乎難以養活萬達廣場動輒幾十萬平方米的“大魚”

另外，近幾年的周浦，除了康橋半島商業街，新開發的商鋪有：中邦置業開發的中邦金座2萬平方米：航頭12萬平方米商業街；綠洲康城2萬平方米：另外還有規劃中的20萬平方米商業設施。而周浦目前常住人口只有7.7萬人，并且周邊開發的多是別墅，人口導入的量很少，跟商業地產發展不成比例。明眼人一眼看出，周浦儼然已是商鋪問題的“重災區”。

如此一來，帶來的拷問是，經驗老道、在國內商業地產領域縱橫馳騁的萬達為何會選址在此?

假以時日，上海南匯萬達廣場是由于選址不當而敗走申城，還是再次引爆萬達效應，不僅自己生龍活虎，而且還帶動周浦以至整個南匯的商業地產邁上一個新臺階?

帶著種種疑問，日前，《財富地產》專訪了上海萬達廣場置業有限公司副總經理呂正韜。這個曾經創造了寧波鄞州萬達廣場的商業奇跡，相貌頗似大連萬達足球隊著名右前衛李明的年輕人，將一一告訴你關于萬達的底氣與信心。

有空白就有機會

《財富地產》：自06年五角場項目開業后，07年年底萬達在上海的第二個項目已經啟動，并選址南匯。似乎有違ShoppingMall的選址定律。萬達做出此戰略是基于怎樣的考慮?請詳細介紹一下此項目的具體情況。

呂正韜：上海南匯萬達廣場總建筑面積約30萬平方米，其中商業面積13萬平方米，15萬平方米的SOHO公寓與寫字樓。由于項目還在建設中，有些方面的數據不方便透露。

目前招商工作也進展得非常順利，但目前不便于透露商家的名稱，可以明確的是，業態包括超市、百貨、影城、數碼城以及兩個大型的餐飲，大型健身中心、電玩城等。

至于選址，整體而言，萬達在國內的商業項目，都選在各個城市最繁華的黃金地段。但近兩年，萬達也開始嘗試于各個城市的新城區。如寧波萬達廣場就選址于新興城區——鄞州區。周浦是離浦東新區最近的一個板塊，同時也是上海最大的人口導入區之一。雖然周浦已存在大量的商鋪，但大部分是社區型商鋪，缺乏購物、休閑、娛樂、消遣四大功能于一體的一站式購物廣場。有空白，就有機會，我相信南匯萬達廣場未來發展前景非常好。

《財富地產》：上海南匯萬達廣場何時推向市場，其對于南匯周浦商圈的形成以及上海整體商業業態的發展將發揮怎樣的作用?

呂正韜：此項目將在2008年底正式推向市場。屆時將對南匯區域的房地產市場起到整體提升的效應。因為商業中心對于板塊的提升不是任何住宅項目可以相比的。

就拿寧波萬達廣場而言，萬達廣場進駐前，周邊住宅均價為5500元／平方米，入住率僅20％。2006年1 2月22日，萬達廣場開業，當地一主流媒體以《萬達開業了，鄞州“開盤”了》為標題，來說明萬達在鄞州區所產生的蝴蝶效應。

隨后，在配套建設上，各類中小學和醫院相繼落戶；交通上與三江口通勤的公交車班次逐漸增加，新的路網也在設計中；而在人氣上，圍繞萬達廣場出現了一大批新興小區，萬科與金地也加入了開發行列。目前，周邊樓盤的入住率已達到90％以上。

上海南匯萬達廣場目前還處在緊張的施工狀態，但萬達的聚合效應已顯現，周邊的房價已由6000元／平方米漲到了8000元／平方米。等到年底入市，將開創周浦以及南匯住宅與商業地產市場的新格局。

《財富地產》：除了這五角場與南匯兩個項目外，萬達在上海還會繼續拿地嗎?

呂正韜：我們正在尋找新的項目，但是我們與傳統住宅項目開發為主不同，我們主要以城市綜合體為主，包括商業、酒店、寫字樓等物業，所以對于地段的要求比較高，對于土地面積要求也比較大。根據集團董事長的計劃未來，我們在上海會有5—10個項目。

《財富地產》：有專家指出，上海商業地產總量已經飽和，在此前提下，萬達依然在上海推出大體量的購物中心，是基于怎樣的考慮?

呂正韜：如果說上海商業地產過剩的話，只能說亂七八糟的商業地產太多了。比如在南匯周浦康橋地區，有36家房地產開發公司進行住宅項目的開發。這些項目凡是沿街住宅底層都開發為商鋪，在周浦康橋那么一塊小小的鎮區范圍內，竟然興建了100多萬平方米的商鋪，并且都是檔次不高的卷簾門式。可以肯定地說，這些商鋪中肯定會有變成死鋪的。

而從地區格局上來說，基本上現在的商業地產還是集中在熱鬧的商圈，集中在環線以內，而相對一些城鄉的結合部，或者新型的居住區，商業網點配置遠遠不夠，郊區的商業檔次也都很低，還是傳統商業的天下，新穎業態很少。

上海城市不斷外拓，外環線周圍將成為未來重要的人口導入區，而相應的商業配套目前遠遠不能滿足需求。因此，對于萬達此種城市綜合體的大型商業，上海還有很多空白點。我相信，萬達在上海還有很大的發展空間。

總是可以更精彩

《財富地產》：可以說，自2002年進入商業地產領域以來，萬達的擴張一直處于上升通道中，但是市場變化莫測，在沒有競爭對手的前提下，萬達面臨的最大挑戰是什么?

呂正韜：其實，最大的挑戰源自于我們自己。我們希望把產品做得越來越精彩。在賣第一代第二代產品時，幾乎沒有什么競爭對手。包括第三代城市綜合體，由于這種業態的特殊性，不會與住宅市場形成直接的正面競爭。但我們自己要求比較高，每個項目做完以后，我們會有一個復盤會，總結這個項目在建筑、施工、招商、運營上的很多經驗教訓，然后我們發現其實有很多地方我們可以做得更精彩。有些地方可以使商場的人氣更旺，能夠使這個板塊的房價推向更高。

老板(指萬達掌門人王健林)說萬達最核心的競爭力就是創新，你看，商業地產、訂單地產、城市綜合體、REITS、不動產商等等，萬達幾乎每年都會在商業地產領域推出新的概念、業態和模式。

《財富地產》：據悉，今年萬達將成立萬達學院，將商業地產從招商、建造到運營各個環節的《商業地產操作規則》公開發行。聽說此舉導致集團內部出現了不同的聲音。作為管理層員工，您不擔心萬達的商式模式會被國內其他房地產商拷貝過去嗎?

呂正韜：說實話，我是一點都不擔心。正如王健林所言， “如果核心競爭力是能夠用u盤拷走的，那還是核心競爭力嗎?”

萬達商業廣場從圖紙設計，到建筑施工，再到后期的招商運營，是一個完整的產業鏈，不是學會其中某些環節就能成功復制的。并且現在和萬達簽了“共進退”協議的企業有8家，包括百貨、超市、電影院、數碼廣場等不同品類，保證無條件在萬達所有新增商業地產項目中開店。另外，萬達還有30多家關系緊密的合作伙伴。萬達有一支屬于自己的專業商業管理隊伍，正是在各地商管公司的精心運營下，保證了每個萬達廣場旺盛的人氣和生命力。這些是別人學不到，搶不走的。

其次，商業地產開發還要有強大的資本支持。建一個大型購物中心要十幾億人民幣，要得到銀行信貸的充分支持。如果在全國十幾個城市同時開發，那將需要百億元的投入，目前，國內具備這種資本實力的房地產企業不多，客觀上也限制了模仿我們公司的數量。

萬達萬科不一樣

《財富地產》：早在2002年，業內人士就喜歡將萬達與萬科相提并論，“南有萬科，北有萬達”，作為萬達的管理人員，您對此怎么看?

呂正韜：這個提法，現在基本上已經聽不到了。因為他們走了兩條完全不一樣的道路。作為住宅地產商，萬科無疑是國內最優秀的，他們從八十年代初進入房地產行業，并且經營得很好，這很難得。但在他的身后有招商、保利、金地等眾多的模仿者競爭者。

萬達卻另辟蹊徑，避開與萬科在住宅市場上的正面競爭，走上了商業地產開發之路。從2002年開始，已開發了近30個商業地產項目，持有運營超過400萬平方米的商業物業，一步步夯實了萬達在商業地產領域無人能撼的領先地位和影響力。萬達內部有一句話叫高調做事、低調做人。重實干，不重宣傳。所以“萬達”在品牌塑造方面遠遠不及萬科。但是，企業做得如何，根本上還是要看銷售量、利潤以及給予股東的回報。

《財富地產》：目前，房地產業界“拐點論”、“百日劇變論”甚囂塵上，請問，您對目前房地產形勢有何看法?在國家宏觀調控步步緊逼時，商業地產總是一枝獨秀，對于其目前的發展狀況及未來的發展前景，您看法如何?

呂正韜：從長遠來看，我覺得房價還是會往上漲。至于短期房價怎么走，我也不太好判斷，因為中國今年的經濟形勢撲朔迷離，

從去年開始，國家陸續出臺一些相應的政策，確保保障性住宅的供應，如果經濟適應房和保障性住宅得到有效供給了，商品房的價格隨著市場的發展繼續上漲，政府就不需要加以干涉，而是讓市場加以調節。