ｃｌｏｅｔｔｅ ｃｈｅｓｔｅｒ：去澳洲吧！

黃梅時節(jié)家家雨。

6月24日，星期二，上海依舊被潮濕、悶熱的梅雨包裹著。陽光一度成了奢侈品，人們的心情濕潤與陰郁著。

不過，cloette Chester卻神清氣爽。因為這一天，是cloette Chester在陽光海岸所購物業(yè)Coolum The Beach交房的日子。為了這一天，cloetteChester已整整等待了兩年。

自此，cloette Chester在布里斯班的物業(yè)投資數(shù)量升級為8套。

過去兩年間，她所擁有的7套物業(yè)平均增值了35％～40％，遠(yuǎn)高于澳大利亞房產(chǎn)10％的年升值率。尤其值得一提的是，她另外一棟位于KangarooPoint河濱公寓，短短一年時間，竟然增值34％，已由160萬澳幣上漲到210萬澳幣。

七年間，Cloette Chester的個人財富數(shù)量不僅日漲夜?jié)q，更為其開辟了一片廣闊的職業(yè)天地。

2001年，Cloette Chester放棄自己成功經(jīng)營了20年的生意，投入到澳大利亞房產(chǎn)投資領(lǐng)域。在學(xué)校完成了相關(guān)房地產(chǎn)課程學(xué)習(xí)后，CIoette Chester順利加盟澳大利亞久富盛名的WHICHPROPERTY? (以下簡稱澳洲威馳)。

2005年，澳洲威馳在上海代表處正式設(shè)立。對澳大利亞房產(chǎn)市場和不動產(chǎn)趨勢有著深刻理解的Cloette Chester被公司委以重任，擔(dān)任澳洲威馳中國區(qū)首席執(zhí)行官，致力于幫助中國客戶打造適合于他們的置業(yè)投資方案。

在中國，雖然海外置業(yè)已漸行漸近，但中國人的財富觀、投資理念以及對風(fēng)險的抗拒，總是讓外資銷售機(jī)構(gòu)舉步惟艱。

澳洲威馳也不例外。三年來，對中國市場不太了解的cloette Chester每天都忙得像“陀螺”：品牌拓展、投資講座、房展會、新聞發(fā)布會、客戶跟蹤……

所幸的是，辛勤耕耘最后都開花結(jié)果了。

如今，澳洲威馳已在上海本土及外籍高端人士中小有名氣。而cloetteChester也已與她許許多多的客戶成了好朋友。

6月23日下午，在虹橋遠(yuǎn)東國際大廈24層，《財富地產(chǎn)》專訪了cloetteChester。她的個人魅力、專業(yè)見識以及獨特的投資理念，在溫潤的中國茶的氤氳中徐徐展開。

探路中國

《財富地產(chǎn)》：據(jù)悉，澳洲威馳已有超過20年的“工齡”，但在中國，卻是一個相對陌生的名字，能否詳細(xì)介紹一下澳洲威馳的公司背景、核心競爭力以及在澳洲的江湖座次等。

Cloette Chester：澳洲威馳由兩位成功的地產(chǎn)企業(yè)家Mark BorriII和TerryTaylor在澳洲建立，公司總部位于澳大利亞布里斯班。在業(yè)界已經(jīng)有22年的歷史，6年前剛開始轉(zhuǎn)型做房產(chǎn)開發(fā)，之前一直從事房產(chǎn)營銷代理。建立了超過25000名客戶群體。

澳洲威馳的核心競爭力是在客戶買樓盤之前，把大量的市場調(diào)研信息提供給客戶，讓客戶對市場有全方位的了解，然后再去選擇所要投資的物業(yè)，我們不僅僅只是把房子銷售給客戶，而是為客戶提供卓越的服務(wù)，通過嚴(yán)格的評估體系為客戶甄選高品質(zhì)的房源，深入調(diào)研相關(guān)市場數(shù)據(jù)以及人口增長趨勢，發(fā)現(xiàn)那些希望建立最佳資產(chǎn)組合的投資人士，在此基礎(chǔ)上，培養(yǎng)長期忠誠的客戶關(guān)系。

《財富地產(chǎn)》：2005年，澳洲威馳在上海正式成立代表處的初衷是什么?代表處主要的工作職責(zé)是什么?

Cloette Chester：澳洲威馳的客戶來自全球，其中有很多客戶是駐上海的海外人士，主要來自英國、瑞士、美國、法國、新西蘭等地。為了更好地服務(wù)這些客戶，于是在上海設(shè)立辦事處。后來，這些海外客戶又將我們代理的項目推薦給中國本土朋友，澳洲威馳又將觸角伸向了中國本地的投資者。這些客戶主要集中在上海、北京、廣州、杭州以及香港等地。

澳洲威馳是首個在上海開設(shè)永久性代表處且真正獨立的澳大利亞房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。它的一項基本工作就是向客戶傳遞澳洲最新的房產(chǎn)市場動態(tài)，為客戶提供澳洲人口變化趨勢、近期的經(jīng)濟(jì)狀況以及深入剖析一些會影響置業(yè)選擇的根本要素等。從而發(fā)現(xiàn)個人需求并確立明確的投資目標(biāo)，通過專業(yè)背景及對市場的敏銳洞悉，最終能夠為客戶制定出專屬的長期置業(yè)投資組合計劃，尋找到最適合他們生活方式的夢想家園。

銷售澳洲

《財富地產(chǎn)》：據(jù)悉，澳洲威馳最近在中國市場主推White Shells和Breeze兩個項目，請問，這兩個項目有何獨特之處?

Cloette Chester：White Shells和Breeze是澳洲威馳旗下自主開發(fā)的兩個房產(chǎn)項目。White Shells坐落在澳大利亞昆士蘭州的陽光海岸的馬庫拉(Marcoola Beach)海灘之上，除了擁有舒適寬敞的室內(nèi)空間，同時可以欣賞到白色沙灘、蔚藍(lán)色的天空以及如水晶般清澈的海洋。

從昆士蘭州布里斯班市中心駕車至White Shells僅需1.5小時，距離購物中心、餐館、學(xué)校只需幾分鐘的車程，在2公里處，還可以欣賞到澳洲著名景點艾爾斯巖。

整座樓盤擁有48間設(shè)計豪華，裝修精致，分別有2居室和3居室的套房，住房面積在121平方米至328平方米不等。

樓盤Breeze將是獨一無二的坐落于馬庫拉海灘和原始沙丘旁，同時擁有豪華設(shè)計的公寓住宅，是摩登現(xiàn)代與原始自然的結(jié)合。Breeze與陽光海岸機(jī)場的距離還不到七公里，吸引了長期熱愛在陽光海岸度假的南部投資者。

Breeze提供了96間一臥、二臥以及三臥室三種房型的公寓。每單元大小在76-355平方米之間，均為開放式設(shè)計為特色。視野橫跨海濱沙丘和昆侖山脈。Breeze的中心位置是一個直徑25米的礁湖泳池，完全按照世界級假日酒店的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。另建有溫水泳池，SPA，BBQ燒烤區(qū)，健身房，咖啡館。可以在開放式草坪和獨具特色的木板路上盡情享受陽光。

國家公園、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)包括陽光海岸的大學(xué)和大規(guī)模購物中心、物業(yè)管理也一并覆蓋，專業(yè)物業(yè)管理公司24小時全天候提供服務(wù)。

根據(jù)市政規(guī)劃，Breeze將是Stockland區(qū)域內(nèi)唯一一個住宅型物業(yè)，Breeze占地約三英畝，與Marcoola海灘和Mt Coolum國家公園相依而伴。

《財富地產(chǎn)》：由于是海外置業(yè)，投資者對于當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及風(fēng)土人情的了解比較模糊，在澳洲，評定優(yōu)質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

Cloette Chester：在澳洲，評定優(yōu)質(zhì)物業(yè)的首選條件也是地段、地段、地段。有些投資者認(rèn)為在澳洲的情況可能與中國正好相反。其實不然。一個好的地段是非常重要的，因為好的地段是需求量最高的地方，也是大量的人口聚集的地方。一個黃金地段，相關(guān)的配套設(shè)施，如交通、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等都相對便捷。澳洲比中國小一些，在中國每個區(qū)都有相對集中的商務(wù)中心區(qū)域，但在澳洲只有一個核心區(qū)，有些人是自己或孩子要過去讀書，會選擇離學(xué)校比較近的物業(yè)，或者到某個城市工作，會選擇到某個城市買房。

澳洲威馳在精選房源時，這些房子都必須符合這些標(biāo)準(zhǔn)，在市中心或離市政配套比較近，都是低密度或中密度的房子。比如我們這一代，由于一家有三四個孩子，都比較喜歡大的別墅，但這不是未來的投資趨勢。公寓是以后的一個發(fā)展趨勢，因為澳洲人口結(jié)構(gòu)與中國差不多，也逐漸趨向老齡化。好的投資要看好需求點以及供給。如果需求點在公寓，如果在郊外買一個大別墅，最后沒有人去租，就空置了，沒有投資價值。因此，好的投資地段非常重要。

與此同時，還要看租金回報率以及空置率情況。

稅收減免

《財富地產(chǎn)》：海外置業(yè)最具誘惑力的是投資回報較高。目前，澳大利亞房產(chǎn)價格如何?投資回報率及房產(chǎn)升值率為多少?

Cloette Chester：如果選擇相同地段類型的房子，價格與中國差不多。如果買靠近河邊或海邊的景觀房，價格相對會比較高一些。

比如位于黃金海岸Southport(南港區(qū))，在過去幾十年里，已經(jīng)成為黃金海岸最著名商業(yè)和店家聚集區(qū)，進(jìn)而形成最大的中心商業(yè)集中區(qū)。近幾年，由于快速擴(kuò)張，南港區(qū)已以轉(zhuǎn)型成一個現(xiàn)代化的中心生活區(qū)。澳大利亞統(tǒng)計局估計，未來五年內(nèi)，每年將有約1000名新住民移居到南港區(qū)。人口的大量導(dǎo)入，帶動了南港區(qū)房價的高漲。

而Southport Central(南港中心)是其都會的核心。全海景房，小區(qū)有BBQ公共燒烤區(qū)、景觀綠洲、游泳池、娛樂區(qū)以及完整的度假設(shè)施。目前這個樓盤均價4600澳幣／平方米，RMB30000／平方米。在我們客戶中，有一對上海夫妻就購買了此處的物業(yè)。

對于投資者而言，前期投入的資金越多，投資回報率越高，房子本身的增值也會更大。根據(jù)2008年1月澳星銀行的住宅物業(yè)報告，自1 984年起，澳洲住宅物業(yè)回報率較股票證券投資高出3倍多，較商用物業(yè)和政府債券高出2倍多。每年得到的租金回報為7-8％，房產(chǎn)升值率則為10％左右。

但對于有地段優(yōu)勢的物業(yè)來說，其實遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這些數(shù)據(jù)。如布里斯班，在2007年商務(wù)區(qū)河畔公寓平均年增長率為22％；預(yù)計未來3年～2010年6月，房產(chǎn)價格的總增長率將達(dá)到26％。

《財富地產(chǎn)》：近兩年，在中國由于房地產(chǎn)市場過熱，投資成了敏感詞匯。政府層面運(yùn)用金融、財稅杠桿有效抑制本土以及境外資金進(jìn)行房產(chǎn)投資。那么，在澳洲投資房產(chǎn)，政府是層層設(shè)防還是鼓勵投資?如果是鼓勵，在金融和稅收方面有哪些體現(xiàn)?

Cloette Chester：在中國，為什么政府一直對房地產(chǎn)市場的投資進(jìn)行抑制，是由于供給量已經(jīng)大于需求量，無形中抬高了房價，空置率也居高不下。這就使得真正需要房子的人買不起房子。而在澳大利亞，情形卻正好相反，需求量大于供給量。據(jù)我所掌握的數(shù)據(jù)，目前，澳大利亞缺20萬套新房。需求量的高企，對于投資者而言可以持續(xù)獲得高額的租金回報率。在澳洲，房產(chǎn)空置率低于1 5％，有些地區(qū)甚至低于1％。

因此，在澳洲，政府對于海外投資是積極鼓勵與支持。但澳大利亞政府不鼓勵短期的投機(jī)行為，政府鼓勵超過一年以上的置業(yè)計劃。

而在征稅方面，政府有兩個不同的政策：如果購房者購置的物業(yè)是用來自住的，不需要交納房產(chǎn)增值稅：如果購房者購置的物業(yè)是用來投資的，那么購房者是需要付稅的，付稅的基數(shù)是收入與花費(fèi)的差價。如果是負(fù)收入，也就是每年持有房屋的花費(fèi)高于收入，就不用交稅。并且負(fù)收入的額度每年可以累積，只需每年對澳洲稅務(wù)總署備案，屆時可以抵扣房屋的增值稅。

在澳洲，政府是多方位保護(hù)投資者的利益。只要你有資金，有還款能力，澳洲政府非常歡迎海外投資者到澳洲置業(yè)。你可以自己去澳洲看房子，看房子的一切合理費(fèi)用，在你購買物業(yè)時，也是可以用來抵稅的。

比如我現(xiàn)在常駐上海，但我一直在澳洲進(jìn)行物業(yè)投資，從某種程度上而言，我也是一個海外投資者。所以當(dāng)我在進(jìn)行房產(chǎn)投資時，每年往返中國與澳大利亞的費(fèi)用也可以用來抵稅。

《財富地產(chǎn)》：澳洲政府從多方面積極鼓勵海外投資，那么，這樣會不會造成境外資金抬高房價?相對于海外投資者，澳大利亞本土居民的投資情況如何? Cloette Chester：這是一個非常好的問題。在澳洲，政府有規(guī)定，如果某個樓盤要把房子銷售給海外投資者，那么只能出售所有物業(yè)數(shù)量的50％，剩下的50％必須賣給本地投資者。這樣既保障本國居民的房產(chǎn)投資，又限制了海外投資者抬高房價的可能性。同時，還使雙方的物業(yè)價值得到了有效的保護(hù)。

有一點不同的是，在澳大利亞，海外投資者只能購買新房或期房，不能購買二手房，除非你已移民，成為澳大利亞永久性居民。

利息抵稅

《財富地產(chǎn)》：在澳洲，投資買房后能確保出租嗎?怎樣進(jìn)行物業(yè)管理?

Cloette Chester：拿布里斯班來說，現(xiàn)在城中的空置率低于1％，市場需求非常強(qiáng)勁，房子供不應(yīng)求，只要你的租金合理，交通也方便，不會出現(xiàn)空置的狀況。現(xiàn)今，澳洲有超過600萬的租客，而且這個數(shù)字還在與日俱增。

至于物業(yè)管理，你可以托付給物業(yè)管理公司，他們負(fù)責(zé)安排你房屋的出租事宜，當(dāng)然得收取一定的費(fèi)用。對于長期出租的物業(yè)，根據(jù)昆士蘭州(Queensland)的規(guī)定，物業(yè)管理人的基本費(fèi)用是75％加上10％的GST稅收以及第一周的租金。同時，還要收取每個月5澳元的文書報告費(fèi)用。

如果是出于度假的目的租用物業(yè)，基本費(fèi)用是所有租金收入12.5％再加上每個月5澳元的報告費(fèi)用，同時還有一些額外的費(fèi)用，例如：電費(fèi)，床上用品租金等等。

有的開發(fā)商在賣給你房屋的時候，就有一個包租的項目，但是事實上在市場租賃火爆的情況下，很多投資者發(fā)現(xiàn)還不如請物業(yè)管理公司來打理，租金相對高一點，長期下來，也是一筆不少的資金。

《財富地產(chǎn)》：目前為止，已經(jīng)在選擇在澳洲置業(yè)的中國客戶，一般是選擇一次性付款，還是也會向銀行貸款?

Cloette Chester：中國人較為習(xí)慣一次性付款，而在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。對于我們的中國客戶，我總是建議他們向銀行貸一部分款，因為在澳洲，所有的銀行利息都可以用來抵稅。因此，貸款的投資回報率比不貸款要高。既然是投資，就如同做生意一樣，需要策略。

在內(nèi)地，只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然與交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，買家只需付房價的10％作為首付。根據(jù)法律規(guī)定，此費(fèi)用必須存在律師行的銀行信托賬戶里，可以收取相應(yīng)利息。從那一刻開始不用供樓，如果是明年蓋好，那就明年交房前3個月開始辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，所有置業(yè)相關(guān)費(fèi)用都等交房后才支付。

《財富地產(chǎn)》：海外置業(yè)雖然前景可觀，但也存在一定的風(fēng)險。作為一名專業(yè)投資者，您覺得海外置業(yè)一般要注意哪些問題?

Cloette Chester：對于投資者而言，海外置業(yè)必須首先了解投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，當(dāng)?shù)胤烧?、土地所有?quán)抵押稅收、移民等問題。同時，還要考慮置業(yè)的動機(jī)，是什么的需要促使你買房子。留學(xué)要買房子，首先考慮的不是房子的升值潛力問題，而是離學(xué)校的遠(yuǎn)近，與各種教育設(shè)施以及交通的便利性。

移民要買房子，就要考慮公共交通建設(shè)，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)情況，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，華人社區(qū)等因素。

而作為投資，則較為復(fù)雜，投資的物業(yè)類型一般分為公寓與別墅，選擇公寓投資，就是要相對高的租金回報，當(dāng)然離CBD越近越吃香。別墅投資就更注重土地升值潛力的大小問題，這要看政府開發(fā)的傾向。

同時還要考慮投資地居民的生活方式及生活習(xí)慣，要考慮長期居住的問題，因為大部分人購置海外物業(yè)，最終還是希望將來自己可以居住。因此，不適宜投資面積過小的物業(yè)，最起碼要50平方米以上，因為在國外，50平方米以下的物業(yè)，銀行不愿意貸款，這說明銀行對此種房源投資前景不看好。

永久產(chǎn)權(quán)

《財富地產(chǎn)》：請說說澳洲房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況。

Cloette Chester：在中國，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擁有期為70年，而澳洲的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)，只要你在澳洲買了房子，你的子孫后代世世享有這座房屋。而且在現(xiàn)房交割后就立即獲得產(chǎn)權(quán)。同時產(chǎn)權(quán)是私有制，無論現(xiàn)房期房，只要你想賣，你隨時都可以賣出。

《財富地產(chǎn)》：您目前的身份是中國區(qū)首席執(zhí)行官，那么，您對中國的房地產(chǎn)市場了解程度如何?對于中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展態(tài)勢持怎樣的看法?

Cloette Chester：(哈哈大笑!)老實說，我對中國房地產(chǎn)市場了解程度不深，僅僅一點點而已。但我正在努力從各個方面、各個渠道，希望以后能更充分地了解中國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡。

至于中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，我真希望有一個水晶球可以告訴我，中國以后的房價是漲還是跌，別忘了，我也是一個投資者喲!如果我有足夠多的錢，我會考慮將物業(yè)買在新天地一帶，因為有很多人，不管是外國人，還是中國本地人，大家都希望住在新天地那邊。還有就是虹橋，其它區(qū)域，即便是價格便宜的別墅，我也沒有考慮過購買。因為不能說便宜的就是一個很好的投資。

我的投資原則是地段決定一切。