誰讓樓市泡沫開裂

盡管京滬深穗此輪房價波動程度不同，但相同的是一系列宏觀調控政策霞拳正在發揮作用，中國四大一線城市的房價泡沫正在被擠壓。

12月20日國家發展和改革委員會國家統計局公布11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲105％北京深圳分別以同比上漲17.4％17.0％的比例位居全國同比房價漲幅最高城市之列。

為此《樓市》記者對比了從6月份到11月份半年來國家發展和改革委員會國家統計局公布的全國70個大中城市房屋銷售價格之后發現10月11月份兩個月全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅仍日在上漲但是環比漲幅出現下降，而8月份上海深圳還位居環比漲幅較高的主要城市之列，到了9、10月份深圳上海先后退出。

這些數據說明盡管與2006年相比2007年全國70個大中城市尤其是北京等城市房價仍在上漲但是單從2007年來看深圳上海等城市的房價漲幅從9、10月份開始放緩樓市的泡沫正在受到擠壓。

貨幣緊綰：房價“跳水”導火索

“一線城市目前所出現的房價波動是宏觀調控政策綜合作用的結果不過金融調控起的作用很大?！北本煼洞髮W不動產研究所所長黃興文對《樓市》記者分析道。的確如此，2007年宏觀調控經濟手段的“無形之手”和行政手段的“有形之手”二者相互玩起了太極推手 最終的目的是誓將房價穩定。

年內連續六次加息二套房首付比例提高并以戶為單位界定，加之配合部分城市部分銀行的選擇性停貸的斬首行動，自然引發出樓市不小的震蕩。這些因素的合力給瘋漲的房價套上了一個又一個枷鎖，2007年9-10月，宏觀調控與樓市泡沫的拉鋸戰悄然出現了轉變京滬深穗火爆的樓市開始出現了降溫。

《樓市》記者采訪的專家表示二次房貸新政加之貨幣緊縮尤其是歲末商業銀行全年的貸款額度都已提前用完是導致京滬深穗成交量萎縮房價波動的直接導火索。

此前，部分業內專家認為房價上漲與銀行的金融支持密切相關。據統計開發商的開發資金70％以上來源于銀行貸款。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，2007年盛行的開發商“捂盤”“捂地”如果不是銀行信貸支持開發商是不會用自己的錢在房地產上豪賭的。更為重要的是，諸多的投資投機者也得益于銀行信貸資金支持。商業銀行信貸數據顯示截至2007年11月末14家國有銀行和股份制商業銀行的個貸增量總計約8000億元相比較2006年增長了四倍。

隨著中央經濟會議將我國執行了10年的貨幣穩健政策首次調整為從緊政策，2007年銀行房貸市場完成了從平緩到瘋狂，再歸于平緩的一個輪回，在這個輪回中，樓市也坐了回過山車。黃興文認為，央行貨幣緊縮政策將在2008年繼續，無論是開發商的開發信貸，還是購房人依賴的個人房貸必將進一步緊縮，更重要的是影響投資客的心理預期房價不可能一直爆漲下去。

開發商：從未有過的壓力

開發商的預期究竟有何變化？

二套房貸等宏觀調控政策對我們的影響很大 陽光100置業集團副總裁范小沖在接受《樓市》記者采訪時坦言目前開發商普遍預期都在發生變化對于未來企業的發展策略都有定的困惑。在第九屆中國住交會上，大名鼎鼎的任志強在談到樓市現狀時也感慨，2007年冬天有點冷。

2007年，一系列緊鑼密鼓的金融財政以及土地宏觀調控政策，一輪一輪相繼來襲，累積效應讓不少開發商感到了前所未有的壓力。

2007年在做2008年工作計劃的時候，感覺格外困難。根據剛剛頒布的最新政策所有商業立項項目銀行按揭貸款必須要取得竣工備案表后才能發放。這一政策的實行，將使我們的銷售收入大打折扣！資金計劃必須重新制定。北京天潤集團副總裁王哲早在11月份就感受到了宏觀調控帶來的寒意。

在銀行信貸緊縮下 資金周轉成為開發商的緊箍咒，2008年開發商將被逼加快上市步伐。但據直在籌備公司上市工作的王哲透露最近從內部得到的消息非常令人沮喪：受國家2008年經濟政策從嚴從緊的影響般的房地產企業不管是內地A股，香港H股還是惜殼上市幾條上市之路都已基本封死，另外對已上市房企增資擴股再融資的審批也將日趨嚴厲。

2007年上市融資——囤地——推高房價的規則似乎正在日益受到限制，開發商依賴的銀行貸款和上市融資受限后在資金鏈的壓力下，捂盤惜售等違規行為亦將隨之減少囤地的成本和風險也將迅速增大有望使開發企業加快開發進度縮短開發周期促使已出讓土地迅速正在形成市場供應從而緩解供需矛盾而這趨勢未來可能會更加明顯。

買房人：我選擇繼續觀望

與開發商開始感覺到寒意不同 適時出現的“貨幣緊縮”給了真正有購房需求的人們更多的希望，也讓此前熱衷進行房產投資的投資客和投機客們開始觀望或止步。

如果讓我現在買房投資我肯定不買。北師大不動產研究所所長黃興文認為此輪房價出現波動主要是需求萎縮。

在目前京滬深穗房價的波動中無論是投資客還是自住人群追漲的購房心態出現了重大的逆轉。

《樓市》與焦點房地產網聯合調查“房價拐點何時出現？”數據顯示，40％人群認為北京房價已經出現下跌的趨勢，而66％的人群認為北京房價將要下跌，同時，45％的人群認為2008年即為北京房價拐點。

《樓市》記者從京城各大經紀有限公司獲悉，從2007年年初截止到7月因房價瘋長有不少賣家寧肯賠償違約金也要臨時毀約因為迅即提高的賣出價使違約金可以忽略不計。但最近開始不斷出現買家違約的現象因為預測房價將下跌的買家越來越多。新浪網近日項有53502人參與的調查顯示，78.5％將暫緩買房。

而在未來房價下跌的預期下，樓市二手房市場出現了拋售。以北京為例，根據北京中原的房源信息怡景園(朝外大街)120平兩居僅178萬元單價合14800元，平方米，藍籌名座(朝陽門)168平的三居僅1.6萬元／平方米而東五環外的在售住宅期房單價已經超過15000元／平方米。目前二環二手高檔房房價甚至低于五環新盤。

面是迫切的購房需求一面又是謹慎的觀望態度，房市似乎陷入一次僵局，由此關于房價拐點的爭議也自動化?？礉q派認為宏觀經濟向好城市化進程將進一步加快市場供不應求矛盾突出等因素未變看跌派則相信貨幣從緊政策的實施住房保障體系的完善等因素將擠出投機泡沫，樓市進入房價下滑通道。盡管分歧較大但不可否認樓市正處于盤整期，此調整期能擠掉些非正常的市場需求讓開發商與買房人變得相對理性，讓樓市得以繼續平穩發展下去。