房子抵御通脹論比房企百日劇變論更可怕

這些天來，SOHO中國董事長潘石屹先生的言行很不討業內同行喜歡。他先是在3月21日說了“未來100天內中國房地產企業將發生劇變”，后又于3月27日給出了部分房地產上市公司不容樂觀的財務數據，以此證明他的“房企百日劇變論”并非信口開河。潘石屹近來最能得到業內同行喜歡的言論，或許只有他在3月25日接受《華夏時報》采訪時所說的“買房子能抵御通貸膨脹”了。

在外有美國次按揭危機震蕩、內有央行貨幣政策收緊的大背景下，房地產業界的神經本已相當脆弱，這就難怪在潘石屹拋出“百日劇變論”、尤其是在他公示了部分房地產公司速動比率、資產負債率等財務數據后不久，就有開發商受不了了，于是托人轉告潘石屹，叫他不要再說了。

忠言逆耳、良藥苦口。潘石屹的“百日劇變論”并不可怕，正如潘石屹所說的，只要房地產公司能夠未雨綢繆，早做準備，對克服今年資金的困難就會很有好處，最怕的是開發商不承認自己資金上遇到的問題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫，到頭來困難和危險就會更大。

其實，現在真正可怕的是，在“房企百日劇變論”反響空前強烈、眾多開發商對此抵制的同時，潘石屹的“房子抵御通脹論”在房地產業界并未受到反駁。更可怕的是，我發現不少開發商、購房者、甚至一些專家學者，也都認同“房子抵御通脹論”。

在通貨膨脹大背景下，如果房子能保值增值，這對開發商來說自然是一大利好。只要CPI保持在高位運行，那么捂盤惜售自然成了最好的選擇。現在既然有那么多專家學者預計2008的CPI將在5.5％左右，那房價自然也就只可能升而不可能降了。但危險就在于，房子真的能夠抵御通貸膨脹嗎?

房地產市場需求可分居住性需求和投資/投機性需求。對于居住性需求來說，由于近年來我國房價的狂飆猛進，工薪階層的購買力幾乎已經透支殆盡。

根據聯合國《國民經濟核算統計年鑒》和各國統計年鑒，以美國、英國、法國、德國、日本、波蘭、捷克、匈牙利、保加利亞等九國為樣本，分析其人均GDP首次突破1 000美元時的居民消費結構就可發現，住房消費約占9.18％；如果僅以美國、英國、法國、德國和日本為例，則其住房消費支出比例最大的英國為13.8％，最小的法國為8.3％。

另外，按照國際通行慣例，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線。如美國銀行就明確規定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關的稅費，不得超過貸款人稅前收入的28％。然而，就是這樣，不久前美國還是發生了次貸危機。

而有調查顯示，我國貸款買房的人當中，54.1％的人月供占其收入的20％～50％，甚至有31.8％的人，月供占到了其收入的50％以上，超過了銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中“應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下(含50％)”的警戒線。

今年5月20日，央行公布的“2008年第一季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述”顯示，本季度，認為“物價過高，難以接受”的居民占比達49.2％的歷史最高水平。“難以接受”的主要原因，就是食品類價格猛漲讓居民感受到了壓力。

由于食品類消費是每日必需的剛性支出，本輪通貨膨脹又是以食品類價格領漲，我國工薪階層的工資已遠遠趕不上日常支出水平的飛漲，實際收入水平已大大下降。如果通貨膨脹得不到有效遏制，那么不難預測，今后解決吃飯問題將成為普通工薪階層的第一需要，而購房需要將退居一邊。

央行的調查數據應當說已從一個側面說明了這一點，據央行2008年第一季度全國城鎮儲戶問卷調查報告顯示，進入2008年，居民購房意愿再創新低，北京、上海等七大城市居民購房意愿全線下跌，未來三個月打算購房的居民占比創調查以來最低水平。

在通貨膨脹期間，居住性需求下降了，那么，住房的投資/投機性需求會不會上升呢?

對于住房是否值得投資有一個最基本的計算公式：P=a/r這里的P是住房價格，a是房租收入，r是住房的還原利率。當住房市場價格≤P時，住房值得投資；當住房市場價格>P時，住房一般不值得投資。

當通貨膨脹率逐步上升時，利率必然得相應跟著上升，此時住房還原利率r也是相應上升的；但是，房租a的上漲往往存在滯后性，有時甚至基本不變。房租a上漲幅度小于住房還原利率r上漲幅度，因此，房價P的變化趨勢自然是下降的。此時，住房的投資性需求自然就減少了。

投機資金強調的是“以小搏大”，住房投機性需求也不例外。當通貨膨脹不可控制時，緊縮性貸幣政策是必然的選擇。在銀根緊縮的大背景下，住房的投機性需求也就少了。

凡事預則立，不預則廢。“百日劇變論”不可怕，可怕的是“房子抵御通脹論”拋出至今，還不聞有爭議之聲。