東南歐最大商業(yè)地產(chǎn)商如何選址

4月9日，東南歐規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫公司(Turk Mall)高調(diào)宣布，其在中國投資的首個項(xiàng)目——沈陽星摩爾購物廣場破土動工。此舉正式吹響了特克莫公司進(jìn)軍中國市場的號角。

總建筑面積近32.6萬平方米的沈陽星摩爾購物廣場投資額約2億美元，預(yù)計(jì)于2010年開業(yè)。更值得關(guān)注的是，在這一項(xiàng)目的背后隱藏著特克莫公司在中國更為龐大的擴(kuò)張計(jì)劃。

“未來5年內(nèi)，特克莫與菲巴集團(tuán)的合資公司擬在華投入逾20億美元，發(fā)展至少10個大型購物廣場。”談及未來特克莫在中國的規(guī)劃版圖，特克莫公司董事長Hnas Otto Nagel(以下稱Otto)說道。

為何特克莫將進(jìn)軍中國的首個項(xiàng)目選址于沈陽而并是在北京、上海等一線城市?總投資額達(dá)20億美元將如何在中國進(jìn)行選址?為此，《樓市》記者通過采訪相關(guān)人士，結(jié)合沈陽星摩爾購物廣場這一案例來分析大型商業(yè)在選址方面的核心訴求。

選址與政府規(guī)劃相結(jié)合

在Otto看來，商業(yè)項(xiàng)目的選址首先必須與政府整體規(guī)劃相符合。如果商業(yè)項(xiàng)目決定進(jìn)駐某區(qū)域，需要考慮此區(qū)域是否有城市交通系統(tǒng)等方面的支撐。這些因素都與政府商業(yè)的整體規(guī)劃息息相關(guān)。

據(jù)悉，沈陽星摩爾購物廣場位于沈陽鐵西區(qū)的“西部十字金廊”，占地面積為10.8萬平方米，是以大型綜合購物群體為主的集旅游、購物、休閑于一體的大型多功能生活廣場。在政府對鐵西新區(qū)的規(guī)劃中，推進(jìn)“西部十字金廊”成為鐵西區(qū)建設(shè)的重中之重。

未來，鐵西區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)以興工、興華、興順等為代表的3條商業(yè)街，重點(diǎn)做好地鐵出口商業(yè)布局規(guī)劃，形成以星摩爾、宜家家居、國際紡織服裝城等大型項(xiàng)目為龍頭的“北部商圈”。為此，沈陽市委常委、鐵西區(qū)委書記李繼安說道，“目前，鐵西‘西部十字金廊’已經(jīng)吹響現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的號角，區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目有14個，總投資額達(dá)到33.8億元。”

顯然，政府對鐵西區(qū)的重視吸引了諸多商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐于此。區(qū)域的道路交通、商業(yè)配套設(shè)施等方面都將隨著政府的良好規(guī)劃而有較大程度的改善。沈陽星摩爾購物廣場正是在這種環(huán)境下選擇進(jìn)駐鐵西區(qū)。因此，大型商業(yè)在選址過程中需要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。

區(qū)域潛在消費(fèi)力調(diào)查

區(qū)域消費(fèi)力水平是否能支撐商業(yè)發(fā)展被認(rèn)為是商業(yè)項(xiàng)目尤其是大體量商業(yè)在選址過程中要考慮的核心因素。因此，大型商業(yè)在選址時(shí)會重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域潛在消費(fèi)力水平，具體涉及到對區(qū)域人口消費(fèi)能力以及對整體商業(yè)市場飽和情況的調(diào)查。

據(jù)悉，沈陽星摩爾購物廣場是由特克莫公司攜手國際綜合集團(tuán)菲巴集團(tuán)(FIBAGroup)、中國家居連鎖企業(yè)紅星美凱龍共同投資建設(shè)，由星摩爾房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱：“星摩爾”)負(fù)責(zé)具體開發(fā)事宜。之所以星摩爾會將其在中國投資開發(fā)的首個大型商業(yè)項(xiàng)目選擇在沈陽鐵西區(qū)，與該區(qū)域日益增長的消費(fèi)能力有著很大關(guān)系。星摩爾在考察鐵西時(shí)，對區(qū)域內(nèi)分布的很多商業(yè)項(xiàng)目和新興住宅區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅太原街地區(qū)去年重點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建和在建開工項(xiàng)目就有16個，其中15個是商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)127.7萬平方米。與此同時(shí)，大量住宅區(qū)均是新建，吸引了很多高端人士前來居住。未來，區(qū)域人口消費(fèi)能力已經(jīng)足夠支撐如此規(guī)模的購物廣場。

此外，在進(jìn)駐鐵西區(qū)之前，星摩爾對商業(yè)市場的競爭情況也進(jìn)行了調(diào)查。“雖然沈陽已有不少大型商業(yè)，但是基于沈陽人口基數(shù)已達(dá)700萬，整體商業(yè)市場開發(fā)并未達(dá)到飽和。根據(jù)了解，目前沈陽經(jīng)營的商業(yè)店鋪大約在20萬家左右，而星摩爾最后能人駐的商家只有257家。從商業(yè)供應(yīng)量來看，星摩爾的進(jìn)駐還有很大發(fā)展空間。”在談及星摩爾為何選擇沈陽時(shí)，Otto說道。

城郊成選址突破點(diǎn)

大型商業(yè)在選址過程中通常會選擇在人口最密集、消費(fèi)力強(qiáng)的城市中心繁華區(qū)。然而，隨著城區(qū)核心地塊的稀少以及地價(jià)等因素的影響，在城市城郊結(jié)合部尋找合適物業(yè)已成為大型商業(yè)在選址時(shí)的重點(diǎn)考慮方向。

以星摩爾為例，此次拋出的“5年內(nèi)建10家大型購物廣場”計(jì)劃將目光全部鎖定在了中國的二線城市。“除進(jìn)駐沈陽外，未來星摩爾將在中國投資超過20億美元，在南京、常州、無錫、天津、西安、成都、武漢、長春、重慶等二級城市，發(fā)展至少10個大型購物廣場。”星摩爾CEO白浪說道。

實(shí)際上，星摩爾的實(shí)際投資者并不為中國地產(chǎn)界所熟悉，其高調(diào)宣稱將用巨額資金來大舉進(jìn)軍中國的房地產(chǎn)市場似乎并不被人理解。據(jù)悉，總部位于土耳其伊斯坦布爾的特克莫公司，有著擁有10年的購物中心和不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

“特克莫開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目主要分布于土耳其、希臘、羅馬尼亞、保加利亞、葡萄牙等國家，現(xiàn)已建成超過500萬平方米的購物中心和商場，另有1000萬平方米的購物中心正在建設(shè)或開發(fā)之中。”白浪表示。星摩爾的另一投資方菲巴集團(tuán)，亦有著不俗的實(shí)力。旗下?lián)碛?5家子公司，分布于歐洲的13個國家和地區(qū)，擁有價(jià)值171億美元的資產(chǎn)和41億美元的股權(quán)。

有著如此的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，星摩爾為何沒有選擇上海、北京等購買力較高的一線城市，而轉(zhuǎn)身在選址過程中主攻二線城市?為此，Otto表示，由于購物廣場要求有良好的區(qū)位條件和較大的體量，通常會選擇城市的城郊結(jié)合部來建造。中國二線城市這樣的地段有很多選擇的機(jī)會，并且價(jià)格相對較低。而目前北京、上海等城市的中心地段可供開發(fā)的地段價(jià)格太高，甚至接近歐洲的地價(jià)，不利于項(xiàng)目獲得較高的投資回報(bào)率。

“上海和北京目前并不在我們的選址計(jì)劃之列，主要因?yàn)橘徫镏行牡倪x址一般都會選擇城郊，這是星摩爾在全世界發(fā)展通行的一個選址標(biāo)準(zhǔn)。像北京等城市，如果物業(yè)處在五環(huán)以外，未來將可能是星摩爾第二選址的理想地點(diǎn)。”O(jiān)tto如是說。根據(jù)星摩爾的計(jì)劃，未來5年在中國將投入20億美元用于購物中心的開發(fā)。作為首次來中國投資的國外資本，星摩爾將物業(yè)選址重點(diǎn)放在了中國各大城市的城郊結(jié)合部。