有關“樓市春天”的貨幣因素

時至四月下旬，關于樓市，尤其是北京樓市向何處去的爭論仍然不斷。引發“拐點論”的王石先生，4月17日在嶺南學院談及企業家自我管理的時候，再次主動談起了“拐點論”。不過，這個“拐點”已經被修正為“價格的理性回歸”，火藥味不知不覺淡了許多。

對于所謂“拐點”，本人一直不認同。筆者2月底在一次論壇中曾表達過自己的看法。大意是拐點有兩個意思，其一是上升或者下降的形式(不是“形勢”)發生了變化，還在上升，但是上升的形式發生了變化，這是數學意義上的拐點；另外一個拐點是極點、轉折點。如果說房價上升的形式發生了變化，房價由暴漲變成了理性的上升，我認可。但如果說房價因此轉折向下，則值得商榷。

筆者愚見，僅就北京市場而言，今年頭兩個月的市場冷清是有很多因素造成的。其中，有宏觀層面的風險，投資客更愿意把錢放在一個相對安全的地方“按兵不動”。從市場微觀層面來看，一二月份本來就是傳統的銷售淡季，春節、雪災、貨幣政策等延續并加重了市場觀望。但隨著經濟形勢的明朗，市場需求將會恢復，無論是自住還是投資，在短暫的壓抑之后必然會慢慢釋放，因此，不出意外的話，市場將在三四月份回暖，隨后開始慢慢上漲，下半年九十月份甚至可能會出現比較大的漲幅。

但是，從目前得到的數據看，這一判斷似乎頗有爭議。從國家發展改革委、國家統計局發布的調查中，可以看到，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7％，其中，新建住房銷售價格同比上漲11.4％，北京名列第四，為16.9％。這種上升勢頭與業界的預期基本一致。但是，從具體市場來看，項目整體銷售仍顯平淡。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，今年3月北京住宅期房日均交易量僅有182套，相比去年同期下降了30％。這種狀況距離樓市回暖似乎仍然有不小的距離。

即使如此，筆者對今年房地產的走勢，尤其是價格走勢仍然持樂觀態度。這里，除有需求推動的傳統市場因素之外，還需要從更加宏觀的角度去考量。

在國家統計局發布的各項數據中，CPI的變動似乎比房價更加令人注目，尤其是在連續的價格上升之后。數據顯示，一季度CPI總水平上漲了8.0％(3月份同比上漲8.3％)，漲幅比上年同期高53個百分點，屬于嚴重的通貨膨脹。食品價格上漲幅度仍然較大，達21.0％，工業品出廠價格同比上漲6.9％(3月份上漲8.0％)，比上年同期高4.0個百分點；原材料、燃料、動力購進價格同比上漲9.8％(3月份上漲11.0％)，比上年同期高5.7個百分點，形成了“普漲”的局面。央行的一份調查顯示，本季度，認為“物價過高，難以接受”的居民占比達49.2％的歷史最高水平。

CPI高位運行的同時，貨幣發行量也延續并保持了高速增長的態勢。雖然央行的報告認為：“一季度貨幣信貸增幅明顯回落，從緊貨幣政策成效顯現”，但是我們看到，3月末，廣義貨幣供應量(M2)余額為42.31萬億元，同比增長16.29％，狹義貨幣供應量(M1)余額為15.09萬億元，同比增長18.25％。雖然從環比看有所下降，但是仍然延續了高速增長的勢頭，貨幣發行量遠遠高于GDP的增長速度。筆者曾就這個問題向徐滇慶教授請教，他認為正是由于過快的貨幣發行量導致了流動性的增加，加劇了通貨膨脹。如果貨幣發行量得不到有效控制，通貨膨脹將有可能變得不可收拾。因此，他認為在通貨膨脹的刺激下，房地產的價格不僅不會下降，甚至有可能出現“暴漲”的局面。

與貨幣發行量相關度的另一組數據是存貸款余額的變化。一季度人民幣各項存款增加26353億元，同比多增7606億元。增加最多的是居民戶存款，達14978億元，同比多增3927億元。居民存款的大量增加，在很大程度上和股市低迷有關，居民投資股市、基金的意愿下降。但是，在通貨膨脹和負利率的影響下，居民手中的錢要保值增值，就必須尋找一個更加穩健的投資渠道。如果這些錢有一部分流向樓市。樓市的價格無疑將隨之而起。

當然，章林曉先生對此有不同觀點，他認為，通貨膨脹條件下，房地產是否能增值保值的產品，關鍵得看房地產的泡沫化程度與通貨膨脹的程度對比，另外與通貨膨脹所處的時期也有關系。但同時他也擔心中央政府對抗不了利益集團，最后控制不了貨幣的發行，這有可能導致通貨膨脹趨向全面惡化，此時，房價難免“水漲船高”。

這種擔心并非沒有根據。我們看到，人民幣各項貸款雖然增速減緩，但仍然數量可觀，顯示市場對資金仍然十分饑渴。由于股市低迷，部分借貸大戶已經在某種程度上“綁架”了金融機構。這使得央行在貨幣政策上進退兩難，通貨膨脹率一時難以遏止。

因此，從貨幣發行和資金動向上就可以否定房價下降的可能，至于是不是“暴漲”或許值得商榷，但不漲顯然沒有道理，這和個人好惡沒有關系。

但是這種情況下的漲價，對房地產企業而言并不是一件好事，企業也處在通貨膨脹的大環境下，漲價有可能是被動的，并不能緩解資金鏈的緊張。

老潘最近在和網友聊天時樂觀地宣布，北京樓市的春天已經來了。但是，這個春天或許和很多房企無關。