奧運年迎供應量高峰 京城寫字樓何去何從

2008年對于京城寫字樓而言，是值得期待的一年。很多優質寫字樓都計劃在這一年內完工并進入租賃市場，其中包括多個計劃在去年底完工的寫字樓項目都推遲到今年入市。顯然，2008年北京寫字樓市場迎來了供應量的高峰期。

隨著國貿3期、環球金融中心、財富中心等一批甲級寫字樓的即將面市，拉開了新一輪爭奪市場大戰的序幕。在供應量激增的情況下，寫字樓市場亦迎來了由于奧運會的推動所帶來房地產市場的波動效應。

奧運的臨近，究竟會給寫字樓市場帶來哪些變化?后奧運時代，寫字樓租賃市場及大單交易的活躍程度將呈現怎樣的發展態勢?為此，記者采訪了相關業內人士，試圖呈現出奧運年北京寫字樓市場的顯著特征。

CBD成備戰奧運主力

基于對奧運會的良好預期，諸多優質寫字樓紛紛計劃趕在奧運前開工。雖然不排除部分項目繼續順延入伙時間的可能，但考慮到奧運帶來的商機，大部分的供給都將會在2008上半年內入市。

“中國申辦奧運會成功后，奧運這一利好消息每年都在影響著寫字樓市場。很多工程在幾年前動工時就瞄準了奧運會，把進入寫字樓流通、交易環節的時間定在了今年，無形中使得今年寫字樓市場較去年相比會在供應量上有明顯增長。”華高萊斯策劃總監劉葳說道。

據世邦魏理仕近期發布《2008年上半年北京優質物業市場回顧》顯示，2008年上半年的寫字樓市場新增供應量同比大幅增長，有九個大體量寫字樓項目進入租賃市場，提供共計59萬平方米的建筑面積(詳見表1)，比去年同期增加176％，而下半年的新增供應量預計仍將達到99萬平方米。

其中，新增供應量主要集中在CBD和金融街兩個傳統的熱點區域。尤其以CBD區域的供應量最多。實際上，CBD自去年第四季度以來就成為全市供應量最大的區域。盡管由于奧運會的召開，開發商必須趕在政府規定的“2008年7月起暫緩施工”期限前完成項目施工。但從CBD寫字樓市場來看，很多項目在完工之前便對項目進行推廣和預期，已經取得了不錯的預租率。

“奧運效應帶動北京綜合競爭力的提高，使得外省市和國外機構更加看好北京的商務前景。而CBD是北京商務氛圍最為濃厚的區域，其新增項目從地理位置與硬件條件都比其它區域的項目更有競爭優勢。因此，今年CBD區域寫字樓的優質寫字樓平均租金水平還將維持平穩或小幅上升的態勢。”高力國際商業代理部助理董事周曉駿驊認為。

隨著CBD集中供應量的出現，市場上對于CBD的需求是否能有效吸收如此巨大的供應量存在質疑。從今年寫字樓市場需求角度而言，整體市場表現出十分強勁的需求勢頭。諸多國有及外資銀行總部、保險公司例如東亞銀行、華旗銀行、新加坡星展銀行、交通銀行等紛紛以購置或租賃方式擴展辦公空間，主要的需求集中在金融街與CBD及周邊地區。

隨著奧運會的影響，更多的機構均表現出對甲級寫字樓的強勁需求。CBD濃厚的國際化商業氛圍和完善的配套設施將會成為到中國來投資發展的外資企業選址的首選之地。據悉，英國銀行、里昂證券、渣打銀行等100余家金融機構已在CBD不斷擴大經營范圍、增加投資規模，區域金融產業的聚集效應正不斷增強。顯然，在寫字樓市場集體迎接奧運的時期，CBD成為了備戰奧運的重點區域所在。

奧運前夕供需短暫放緩

奧運會的臨近，讓寫字樓市場進入了短期放緩階段，整體市場吸納量及供給量與今年1季度相比，均有所下降。“由于奧運會的召開，政府對北京市區內建筑裝修施工和材料運輸的限制使得部分寫字樓不得不推遲其入市的時間至奧運會后。北京整個寫字樓市場在奧運前夕，新增供應量十分有限。”周曉駿驊指出。

一份來自高力國際的分析報告顯示，由于今年第二季度市場上只有少量新增供應，北京寫字樓市場整體空置率達到了五年來的最低點15.22％。誠然，對寫字樓施工的限制以及同期伴隨的國內大型企業快速擴張需求是促成寫字樓市場空置率走低的主要原因。

從租賃交易活躍程度來看，盡管今年二季度北京寫字樓市場有部分大規模的租賃交易活動，但二季度的市場總吸納量仍顯不足。據仲量聯行近日發布的報告顯示，2008年第二季度，市場總吸納率不足上季度的一半，總吸納量僅為6.3萬平方米。其中二季度的租賃活動主要集中在CBD區域，包括市場上幾樁大型的租賃交易活動都發生在CBD區域。

例如：強生公司租賃了華貿中心1.9萬平方米的辦公空間；BP中國租賃了泰康金融大廈2173平方米的辦公空間；意大利凱明迪律師事務所租賃了銀泰中心2100平方米的辦公空間。

對于市場吸納量大幅走低的原因，劉葳認為其中很大原因是很多租戶擔心在奧運期間難以獲得裝修辦公空間所必須的許可證。因此，諸多寫字樓租戶已將其相關活動推遲至奧運會后，這將導致2008年第四季度租賃活動的再度提升。

市場吸納量的放緩也影響到二季度寫字樓平均租金水平。據高緯環球第二季度北京寫字樓市場報告顯示，由于一季度的新增供應集中入市，寫字樓平均租金上漲勢頭在第二季度放緩了步伐。第二季度北京頂級、甲級和乙級寫字樓有效凈租金的增長勢頭有所削弱，分別為每月每平方米人民幣350元、260元和180元，與2008年第一季度相比僅分別上漲4.0％、4.1％和5.0％。

此外，基于奧運會在8月份召開的情況，勢必會影響到今年第三季度寫字樓市場的交易行情。“在奧運期間，可以預計寫字樓市場會經歷一段交易低迷期。原本打算在7—9月份進行交易的雙方，很可能會拖到奧運會結束之后來進行交易。從寫字樓租賃市場來看，這段時期應屬于市場淡季。”周曉駿驊如是說道。

奧運后迎來爆發期

經歷奧運期間的低迷，北京寫字樓市場在后奧運時代將呈現何種發展態勢成為當前業界探討的熱點。在周曉駿驊看來，奧運會結束之后，在奧運期間沉寂的吸納量會集中爆發，從而帶動寫字樓交易市場的活躍。基于市場背后強勁的需求支撐，奧運會后寫字樓市場不會跌入低谷，而是會持續穩定發展。

盡管奧運本身與寫字樓市場的持續繁榮并無直接的關聯，但在諸多業內人士看來，奧運會帶來的效應從長期看對寫字樓市場仍是利好因素。“從歷屆舉辦奧運會的城市來看，奧運會對城市的影響主要體現在促進城市產業升級；在升級過程中促進行業細分；促進國際間交流。通過這三個方面來帶動城市經濟的發展，在這過程中，間接帶動了城市的商務活躍程度。商務活躍度的提升，會帶動寫字樓市場的發展。”劉葳說道。

從長期來看，在北京投資環境改善的過程中，投資和開發審批方面的措施促進了大量優質商業區的形成，大大推動了北京寫字樓市場的擴展進程。仲量聯行研究部經理陳斌表示，加快擴展將會在奧運會結束后的短時間內，對寫字樓的租金水平構成小幅下跌的壓力，但支撐北京寫字樓市場發展的需求動力因素仍將不斷增長。

其中，很多中外企業看好北京奧運會舉辦所帶來的商機，加大了開拓中國市場的步伐。同時北京市場作為國際化企業競爭的主戰場，北京的寫字樓自然而然成為這些企業進入市場的落腳點。奧運會后，北京優質寫字樓租售市場將漸趨活躍。“奧運會后，寫字樓的整體租金水平會呈現向上發展的趨勢。因為在奧運期間，市場潛在的吸納量在兩個月左右時間沒有得到釋放，奧運后會交易活躍程度會出現一個小高潮。”周曉駿驊表示。由于這些需求與奧運會的舉辦并沒有直接的聯系，從中長期來說，仍將繼續支撐對北京房地產市場的強勁吸納量。

此外，寫字樓大單交易的不斷形成也從另一個側面反映出市場的交易活躍程度。(詳見表2)2008年諸多大型企業出于自身發展的考慮也會選擇更為合適的辦公場所，再加上現在正是企業重組、合并的重要時期，這也給大單的租售、購買創造了良機。隨著北京國際化氛圍日益濃厚，寫字樓作為經營性物業，其資產價值會更凸顯出來。未來，大單交易更多的是把寫字樓從消費投資型向資產投資型轉移。

奧運會在提升北京城市競爭力的同時，其城市的基礎設施尤其是路面設施得到了進一步完善。“奧運會后，北京硬件環境的改善將間接促進寫字樓租金、售價的上漲。同時，隨著酒店、優質商業的不斷涌現，對寫字樓市場亦是一個巨大支持。未來，寫字樓市場將會出現供需兩旺的局面。”周曉駿驊以為。