樓市“奧運局”解析

奧運作為中國百年一遇的盛事，既是全球的體育盛事，更是推動中國經濟增長的一劑強心劑，也是京城樓市近年火爆發展的助推器。

8月8日，奧運盛事即將拉開帷幕，屆時，世界的目光將“定格”于中國。

面臨中國與世界深度接軌的契機，相關產業鏈均在提速發展，房地產自然也進入了奧運年輪。

而當北京開發商為抓住最后的奧運商機，正準備高歌猛進，大顯身手之時，國內外市場整體形勢驟然轉變。自2007年下半年伊始，美國次貸危機蔓延，并波及到了全球的金融體系，國內CPI居高不下、央行數次提高存款準備金率、二套房貸新政出臺等諸多因素連環夾擊，樓市“拐點論”、打折促銷風盛行，購房人持幣觀望，原本預期臨近奧運將愈加火爆的北京樓市在去年底開始呈現低靡。

8月份的盛世奧運，作為經濟支柱的房地產行業“奧運局”又將如何演繹?

奧運會期間，各大樓盤“奧運營銷”策略如何?開發商在做著怎樣的準備?

奧運會前，樓市經歷著長達8個月的低迷期，奧運盛事與低迷期的樓市相逢，誰能登上上半年銷量排行榜，成為奧運期樓市“黑馬”?

奧運會后，樓市走勢又將如何?多年來后奧運時代樓市發展趨勢一直是業內人士探討的焦點話題，而當奧運真正到來時，國內外諸多因素交錯影響的房地產行業前景是否被看好?

當奧運會越來越近時，開發商備戰奧運的工作也進一步深入。

“我們會接好奧運會的東風”，這是SOHO中國董事長潘石屹的表態。其三里屯SOHO項目趕在了奧運會單雙號限行的前一天——7月19日開盤，潘石屹信心十足地表示，奧運會帶來數百萬到京來客，一定能帶來房屋銷售機會。

遠洋地產也在進行著奧運營銷的工作。該公司在北京目前有遠洋萬和城、遠洋一方、遠洋山水、遠洋公館等項目在售，遠洋地產市場部總經理肖勁在接受《樓市》記者采訪時稱，奧運營銷主要通過兩種方式進行，一種方式是參與部分媒體針對奧運會的定向推廣活動，另一種方式是項目本身舉辦與奧運相關的小型活動。

凱德置地、方恒置業等京城多數知名開發商均準備著奧運期間項目的宣傳和推廣。中原地產華北區董事總經理李文杰對《樓市》記者表示，據不完全統計，奧運期間將會有不少于20個樓盤借助奧運盛事開盤迎客。《新京報》一份針對奧運期間開發商是否銷售的調查顯示，超九成開發商奧運期間堅持賣樓。

5430套單價超2.5萬元公寓豪宅待售

開發商們為2008北京奧運會準備了一頓豐盛的“樓市大餐”。

據《樓市》市場研究部統計，6、7月份，京城樓市約80個樓盤推出純新盤或老盤后期搭載奧運的末班車。僅7月19日一天，包括武夷花園、龍湖·漫坡香醍、陽光波爾多、保利·百合花園、金隅·七零九零等多個樓盤開盤或推出新樓座。

而金融街控股、凱德置地、合生創展、北京天恒置業集團等知名開發商旗下均有樓盤準備于8月份開盤。其中，“融華世家”純新盤位居亞奧核心區域，是秉承金融街控股高端運作模式的首個住宅作品；凱德置地項目凱德·華璽也是純新盤，地處二環之內，為精裝修公寓。另外，陽光上東、西釣魚臺嘉園、新世界太華公寓等知名項目8月份都有后期房源推出。北京房地產交易管理網數據顯示，截止7月16日，京城商品住宅期房可售套數87140套，可售面積1188萬平方米，根據1－5月供給量增幅一直高于成交量增幅的趨勢粗略估算，奧運前京城將有超過87140套可售商品住宅期房“迎接”奧運。

其中，《樓市》市場研究部調查數據顯示，單價2.5萬元以上的公寓豪宅達到5430套。（詳見表1）早在2003年便名震一時的豪宅代表陽光上東為奧運期間的“供應大戶”，5月28日陽光上東二期C9區共7棟樓獲取預售許可證，目前待售套數共433套，將于8月份正式開盤。

星河灣、波菲特行政公寓、泛海國際居住區、山水文園、華遠·裘馬都等樓盤奧運期間分別有百套以上的供應。

亞奧核心區單價2.5萬元以上的典型樓盤為國奧村，該項目由于直接為奧運提供服務，奧運期間并不推出新盤，主要銷售目前剩余的20多套房。CBD作為豪宅聚集地，奧運期間圣世一品將有186套供應，北京財富中心Ⅱ期公寓御金臺、銀泰中心、世界城均有房源在售。

奧運前別墅存量達5690套

在公寓豪宅爭先恐后趕奧運之時，奧運前京城別墅存量也將達到5690套。

北京房地產研究機構亞豪咨詢的統計數據顯示，截至2008年6月底，北京新開盤的別墅項目共28個，總供應套數為1651套，總供應面積為43.1萬平方米。

進入7月，借奧運之勢，新別墅項目紛紛推出。長江實業78萬平方米的純低密度大盤“譽天下”于7月3日取得預售證，首批31套別墅于奧運前推出。據了解，首批包括3套獨幢別墅，目標售價為5萬元/平方米，創了北京別墅新高紀錄。

7月12日，富力集團在京首個別墅項目富力灣開盤，項目包含獨棟、雙拼、聯排，其中雙拼、聯排為精裝修，均價13000元；獨棟為毛坯，均價15000元/平方米，共164套房屋獲取預售許可證。

一些別墅老盤后期也相繼推出新房源。龍灣和院、融澤莊園、阿凱笛亞莊園、Peking House首府等別墅后期成為奧運前后別墅市場的銷售主力。

獨棟別墅的供應越來越少，聯排、疊拼等別墅成為市場供應主流。在售純獨棟別墅項目僅有珠江壹千棟、龍灣、納帕爾灣等為數不多的幾個樓盤。

7月27日，位于中央別墅區的龍灣和院再推出34套房源，這是該項目繼5月份和6月份兩次開盤均全部售罄后的第三次開盤；珠江壹千棟二期霞爾郡113棟，分別于3月27日及5月21日分兩批獲取預售許可證；納帕爾灣共370套房，530?700萬/套，截止7月中旬，剩余約100套房在售。

根據《樓市》市場研究部的調查數據顯示，奧運前京城在售別墅項目共計110個，總可售套數約為5690套。（詳見表2）

高端項目蓄勢營銷

京城待售的公寓豪宅及別墅多數看好奧運會帶給公司品牌甚至是項目銷售的影響。

“奧運會期間到京的海內外高端人群數量會驟然增加，我們十分看好項目對這部分人群的吸引力。” 順義別墅區龍灣和院項目營銷副總經理賈濤表示。為此，龍灣項目在7月下旬加推新房源。奧運會在京舉辦對開發商而言是千載難逢的機遇，奧運期間大量世界各國的政界、商界、知識界精英到來，在觀賽之余將會有可能對北京投資環境及發展前景等進行近距離考察，北京樓市的投資價值也將進一步展現。

尤其具有稀缺性資源的高端地產項目多數抓住奧運期間營銷推廣的最好契機。

對于奧運期間京城樓盤將采取怎樣的營銷方式及對奧運營銷的預期，《樓市》記者對數十家開發商、經紀機構和廣告公司進行了采訪調查。

北京世聯房地產顧問有限公司集團代理事業部副總經理王正宇介紹，由于奧運特殊時期，樓盤在銷售手段上會有所調整。以世聯代理的萬科項目為例，在奧運期間，售樓處將會展出與奧運有關的圖片、影像資料，以配合奧運氣氛，將購房者的來訪設計為對奧運的即時體驗。

協成房地產經紀有限責任公司董事長總經理王曉航表示，奧運期間，會為開發商策劃一些有關奧運的社區活動，比如組織業主集體看奧運，主要還是從地產公司的品牌形象出發。

由于奧運期間交通限行，以及組織規模活動必須上報有關部門審批等因素，開發商借勢奧運的一些規模性活動多在7月20日前舉辦完畢。奧運期間的營銷主要是通過參與媒體推廣、小型活動、結合奧運要素宣傳等方式。以下為部分高檔樓盤關于奧運營銷的策略：

星河灣的奧運營銷主題為“為業主做好服務”。其中主要的一項工作即做好星河灣業主帶朋友到京參觀奧運的接待工作；

波菲特行政公寓7月5日舉辦了主題為“盛迎奧運·聚焦國門”的媒體見面會；

遠洋地產項目奧運期間主要舉辦一些小型的活動，比如請體育明星到售樓處等。

龍灣別墅奧運期間為業主、準業主提供渡假、體驗場所，并為其提供體驗券。

長江實業開發的“譽天下”項目首批別墅于奧運前推出，并耗資逾二千萬元人民幣打造了體驗中心。

當然，借奧運契機推廣宣傳，除去促銷的目的外，大多數開發商認為這是品牌企業及高端項目推廣品牌形象的絕好機會。

從目前了解的情況看，決定奧運期間進行促銷推廣的大多數開發商都表示，奧運期間的銷售價格將與現在基本持平，也有部分高端項目計劃將在目前價格基礎上有所上調。

外地項目伺機進京推廣

不僅本地項目蓄勢待發，奧運會還吸引了諸多外地項目到京宣傳推廣。尤其是天津、青島、秦皇島等奧運協辦城市的樓盤。

7月19日，“揚帆青島·圣火連心-——青島火炬傳遞山東藉文體名人北京歡慶會”活動在北京拉菲特城堡酒店舉行。

這是由青島凱悅置業集團有限公司負責承辦的一次旨在匯集在京山東籍名流，共同祝福圣火傳遞，聲援青島奧運帆船賽事成功舉行的活動。也是青島凱悅置業集團有限公司董事長王博于6月22日，在青島“對話奧運城市”論壇上表示，該公司開發的青島凱悅中心將在奧運期間進京推廣后，在京協辦的一次大型活動。此次活動是其開啟在首都北京推廣銷售的第一步。

青島凱悅中心位于青島CBD核心，緊靠2008奧帆中心。王博表示，項目定位屬高端，奧運期間的北京將會有大量的高端投資購買客群聚集，奧運是其確定推廣時間時考慮的重要因素之一。

據了解，奧帆賽期間，凱悅置業將無償提供凱悅中心項目外立面用以承載奧帆賽公益宣傳廣告。

秦皇島的灣海一號項目同樣希望能在奧運期間進行推廣。談起奧運到京推廣原因，開發商秦皇島市海洋置業有限公司副總裁何禹表示，項目位于規劃中的濱海CBD黃金地段，原址北辰度假村，曾是1990年亞運會的服務基地，并且距離2008奧運會足球比賽秦皇島分賽場館較近，因此，非常看好奧運期間的品牌形象推廣時機。

除了青島凱悅中心、灣海一號外，還有10多個外地高端地產項目，均有意向在奧運期間來京推廣銷售。據了解，富力、保利、恒大、綠地等知名地產公司在天津的高檔項目，以及去年天津“地王———星耀五洲項目都在籌備進入北京推廣。此外，永泰地產的連云港項目、裕景地產集團開發的大連中心·裕景等眾多地產項目，都計劃近期到京進行推廣。

與京城本土開發商看中奧運營銷時機一樣，借奧運契機到京進行宣傳的外地開發商，也希望能通過奧運期間的推廣，一方面促進銷售，而更重要的是提高項目認知度，傳播品牌。當然，在一線城市房價高啟，房地產建設越來越飽和的市場大勢下，作為二三線城市的高檔樓盤，長期看好一線城市高層次的消費人群，亦為背后重要原因。

附：業內人士談“奧運營銷”

凱德置地環渤海區域總經理毛大慶：看好奧運機會

2008年，凱德置地投入北京市場的項目比較多，一方面是我們項目的推進節點多在今年；一方面也是考慮到奧運到來帶給北京的機遇與發展。奧運會是全球華人的盛事，也給北京房地產市場注入了一定的吸引力，在奧運期間繼續推廣，也是希望能夠借助奧運展示公司品牌形象。

奧運更帶來了潛在重大影響，政治上將使得中國在國際上的形象、地位得到提升，另外，在北京城市建設史上也將留下濃重的筆墨。為北京區域經濟的進一步可持續發展增添了很大的動力和潛在的價值。我們更加有理由和信心來判斷北京市場，環渤海區域樓市的發展也更加有希望。

方恒置業副總經理劉明杰：給低迷樓市帶來機遇

方恒置業旗下已開發項目包括住宅、甲級辦公樓、公寓式酒店、商場、酒店等多種類型。我們在奧運期間的營銷策略如下：積極穩妥銷售住宅、寫字樓；加快建設酒店、公寓式酒店及商場，并在奧運前大部分投入使用。

奧運的到來對于低迷的京城樓市而言，更意味著機遇。因為奧運作為世界性的體育盛會，在舉辦期間，外部有效需求增加將帶動經濟發展，為北京物業的銷售帶來機遇。各界精英聚在北京，對于方恒置業品牌傳播以及旗下項目銷售而言，都意味著極大的利好。方恒置業會整裝待發，全力做好旗下項目的銷售工作。

遠洋地產市場部總經理肖勁：對品牌影響或大于銷售業績

我們還是會借奧運時機進行宣傳推廣，尤其遠洋旗下的遠洋萬和城項目就在奧運場館附近。除參與部分媒體推出的針對奧運會的定向推廣，我們也會舉辦一些結合項目銷售的活動。由于為了奧運安全順利舉辦，相關部門對奧運期間交通，各大企事業舉辦活動的人數以及規模進行了一些限制，所以我們肯定會遵守這些限制，舉辦一些小型定向的活動，和客戶一起分享奧運的喜悅。

選擇在奧運期間進行推廣，遠洋地產更注重的是對公司品牌和項目形象的傳播，或許奧運營銷對公司品牌的影響要遠遠大于對奧運期間實際銷售業績的提升。

秦皇島市海洋置業有限公司副總裁何禹：瞄準北京購房客群

灣海一號項目，由于距離秦皇島足球場館較近，希望奧運期間進京能進行推廣，推廣第一階段主要是跟媒體結合，另外我們項目在萬達廣場已設有接待處。

我們項目之所以進入北京推廣，主要是因為通過青島其他高檔樓盤以及項目本身的客戶積累來看，北京人群占到了一定的比例，隨著北京人生活觀念轉變，在天津、秦皇島等地異地置業越來越普遍，并且秦皇島更宜居。我們看好二三線城市未來的房產發展以及房價的上漲空間，并且海邊可開發土地有限，因此，相信項目能夠吸引北京高端人群。

偉業控股公司總經理趙鐵路：奧運期間的特殊營銷

做為特殊消費產品的房地產，需要人流的支持，雖然奧運期間客戶對房地產市場的關注度會因為觀看精彩賽事而轉移，但奧運會的召開吸引國內、外人群匯聚北京，依然為各物業類型的項目提供了一個較好的展示和推廣平臺。

奧運期間的項目營銷，除常規營銷方式外，借奧運之勢來推廣也是一種方式。據了解，如沈陽萬科的金域藍灣、武漢萬科的金色家園，通過奧運火炬的展示來聚集客源、推廣項目；一些外地項目也計劃在此期間進京做產品推介；有項目與奧運事件相結合，通過聯動活動來進行品牌推廣和項目展示。這些營銷方式都是在特殊環境下所衍生的特殊渠道與手段，或許也會起到事半功倍的營銷效果。

中原地產華北區董事總經理李文杰：奧運期間成交情況取決于購房者對后市判斷

奧運賽期并不只是一兩天，比賽項目也五花八門，而購房者對賽事的關注也主要集中于自己感興趣的項目，如果這一期間有大規模的樓盤促銷活動，還是能吸引不少購房者；同時大量來京觀賽旅游的海內外人士中也會有些對北京的投資環境較滿意有意在京投資置業的，他們會借這次來京觀賽的機會進一步了解北京樓市，從而決定是否投資。

綜上所述，奧運期間有效需求將會十分旺盛，能否大量釋放將取決于開發商的推廣情況及購房者對后市的判斷。

京城開發商積極備戰奧運之時，京城的豪宅市場已呈現出逆市看漲的盛景。

進入7月份，在商品住宅持續打折、主推特價房的情況下，和不少中高檔住宅普遍患上“滯漲與滯銷”形成鮮明對比的是，一些性價比較高的豪宅項目成交行情逆市向好：從今年上半年豪宅成交情況來看，公寓豪宅項目中成交單價最高近10萬元／平方米；并且單價超2.5萬元公寓豪宅二季度六成提價；別墅個案項目上半年銷售額最高近7億元。

樓市整體交易低迷的大勢之下，豪宅逆市熱銷，無疑給沖刺奧運的開發商信心加碼。（詳見表3）

2.5萬元以上豪宅總成交960套

3月份以來，單價25000元/平方米以上的高檔樓盤成交量和成交占比呈現不斷上升趨勢。2008年春節過后，3月份環比2月份上漲了172%；在市場成交低迷的4-6月份成交占比仍持續上漲，4月份環比3月份上漲了12%，5月份環比4月份上漲了36%，6月份環比5月份上漲了16%。

據《樓市》市場研究部調查統計，目前京城在售均價2.5萬元以上的高檔樓盤共33個，1～6月33個樓盤共成交960套。

成交金額前五名依次為盤古大觀、SOHO北京公館、星河灣、山水文園、泛海國際居住區。

就成交套數來看，山水文園以101套位列首位，占到總成交套數的近11%；其次，SOHO北京公館、泛海國際居住區、分別占總成交套數的9.7%;8.9%而位列第二三名。

33個單價2.5萬元以上高檔樓盤中，二環之內的項目共5個，成交39套，占比4% ；二至三環間的項目數量最多，14個項目共成交354套，所占比例為37%；三至四環、四至五環之間均有6個項目，分別成交236套、302套，各占比25%、31%。

在樓市低迷期，CBD、燕莎、亞奧、朝青等板塊豪宅分布較多，因此相對受到市場的波動影響較小。

當然，1—6月，豪宅并非各個稱得上熱銷，天安國匯、Naga上院等樓盤銷售套數均在10套以下。一定程度上，山水文園、國奧村等樓盤良好的銷售態勢帶動了單價2.5萬元以上豪宅的銷售狀況整體逆市看漲。

千萬級公寓豪宅銷量同比增長78%

千萬級豪宅的成交量與去年同期相比，變化更為明顯。今年上半年千萬級豪宅共成交324套，而2007年上半年千萬級豪宅僅成交182套，同比增長78%。

其中，SOHO北京公館上半年共成交93套，位列今年千萬級豪宅成交套數冠軍。SOHO北京公館位于燕莎商圈，在舊主人任志強的“北京公館”時代就名噪一時，然而卻是在2007年11月賣給“新主人”潘石屹后銷售業績節節攀高，這說明只要在一定程度上“營銷”到位，豪宅市場需求并不匱乏。

星河灣以成交77套的數量位列亞軍。從2005年高調逆市入市，到2008年，星河灣房價從最初的15000元/平方米翻了三倍有余，卻仍然能保持一枝獨秀，銷量受樓市低迷影響相對較小。

位列2008年上半年千萬級公寓豪宅成交量第三位的是盤古大觀。1—6月該樓盤成交67套，其中，4月份，該樓盤B座64套房被英資背景太平洋投資集團整體購買，這與項目地處亞奧核心區，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米的地段不無關系。

公寓豪宅同比銷量大幅上漲，一方面在于售價上漲導致部分百萬級豪宅升級換代為千萬級豪宅致使供應增加。2007年上半年，在售的千萬級公寓豪宅僅有銀泰中心、星河灣、遠洋國際中心、世界城、PEKING HOUSE首府、9號公寓六個樓盤，而今年上半年，緣溪堂、新城國際、Naga上院、當代MOMA、西城晶華、萬城華府等樓盤一躍加入千萬級豪宅大軍。不僅豪宅項目不斷增多，而且豪宅產品品質也有了很大的提升。另一方面公寓豪宅同比銷量大幅上漲也說明盡管受樓市整體波動影響，但是豪宅由于資源稀缺性等諸多因素，顯示了較強抗跌性。（詳見表4）

成交單價最高近10萬元

在逆市看漲行情中，京城單價最高的公寓豪宅已近10萬元/平方米。業內人士透露，該樓盤甚至有個別戶型甚至以超過了11萬/平方米的價格出售。

根據房地產交易管理網發布的今年二季度北京商品住宅成交均價排名顯示，銀泰中心以每平方米96177元的價格，繼續穩登北京樓王“寶座”，并在第二季度逆市價漲1萬多元。

位于國貿對面的銀泰中心，憑借優越的位置和高端的定位，推出后價格一直雄居“北京豪宅榜”的榜首，并自去年二季度開始，平均以4000元/平方米·月的速度節節攀升。在一季度創下超過84586元/平方米的北京最貴成交均價紀錄后，二季度再自我突破。而去年第二季度該項目的銷售均價是每平方米48037元，第四季度時漲到了每平方米62060元。

在1—6月單價2.5萬元高檔公寓銷量排行榜上，與其他項目相比，銀泰中心的成交單價遙遙領先。如位列第二位和第三位的SOHO北京公館、御金臺成交均價分別為46292和44101元，不及銀泰中心成交均價的一半。

今年上半年33個單價2.5萬元以上豪宅平均銷售價格為34729元/平方米。其中，售價4萬元以上的共5個，3萬至4萬元之間的項目所占比重最大，為16個，2—3萬間的項目數量12個。

單價超2.5萬元公寓豪宅二季度六成提價

與普通住宅依靠打折促銷以刺激市場需求不同，今年上半年單價超2.5萬元豪宅六成在二季度提升價格。

其中新城國際價格漲幅較為明顯，今年一季度該樓盤成交10套，均價30009元/平方米，而二季度由于售價較高的頂層復式戶型簽約，該樓盤二季度成交均價達到了51999元/平方米，季度價格漲幅高達73.3%。

另外，萬城華府、御金臺、盤古大觀，二季度分別漲價20%左右。

萬城華府目前銷售價格為42000-46000元/平方米，為項目銷售的尾盤階段。該盤三期部分戶型2008年1月開盤，產品包括疊拼、空中、平層官邸，開盤時價格已進行了大幅提升，由此前的37000元/平方米躍升至42000元/平方米。從成交價格來看，也由第一季度的成交均價30361元/平方米上漲至37178元/平方米，季度漲幅達到22.5%。對此，該樓盤銷售人員表示“由于項目已所剩戶型不多，并且現在所剩基本為大戶型，比較稀缺，因此價格上漲。

北京財富中心二期公寓御金臺目前銷售單價已達到65000元/平方米，從2007年的單價25600元、39000元、40000元、50000元，御金臺售價一路走高。其今年二季度的成交均價也較上季度增長近20%，達到48082元/平方米。

另外，華遠·裘馬都、銀泰中心二季度比一季度房價相比，漲幅均為10%以上。

星河灣、泛海國際居住區漲幅與其他樓盤相比相對較小，星河灣第一季度成交均價為32037元/平方米，第二季度成交均價上漲634元達到32771元/平方米，漲幅為2.3%；泛海國際居住區第二季度成交均價由29447元/平方米上漲至30598元/平方米，季度房價漲幅為3.9%。

以上僅為京城二季度單價2.5萬元以上樓盤價格上漲的部分代表，《樓市》市場研究部調查發現，京城在售33個2.5萬元以上樓盤六成第二季度與第一季度相比，房價進行了抬升，平均房價漲幅約17.6%。（詳見表5）

而在漲價原因調查中，多數樓盤價漲是因為依然看好區位優勢。如，萬城華府堪稱萬柳地區的收山之作；盤古大觀所在的亞奧區域正炙手可熱。而另外一部分原因則是高檔住宅尤其是豪宅未來因稀缺而市場前景被看好，還有部分樓盤是由于后期產品與前期產品相比品質進行了提升而相應進行了價格調整。

單個別墅項目銷售額最高近7億

今年上半年，京城別墅市場同樣呈現了逆市向好的局面。根據北京別墅指數系統監測顯示：在2008年1-3月期間北京別墅市場成交價格環比出現下滑，但在隨后4月和5月均有不同程度的回升。尤其進入5月后，京城別墅銷售開始呈小幅上漲勢頭，僅5月單月，便有數個項目銷售額過億。

從2008年1～6月京城別墅銷量前二十名數據來看，其中，成交額超過5億的項目有龍湖·滟瀾山、香山清琴、龍灣三個項目；3—5億的項目共3個，分別為優山美地、潤澤莊園、西山華府。

4到6月，龍湖·滟瀾山每日銷售超過1套，成為北京上半年別墅市場銷售冠軍，總成交額近7億元。位于中央別墅區的獨棟別墅項目龍灣和院5月17日開盤，首次推出56套， 6月21日推出23套，均銷售完畢。

熱銷別墅主要集中在中央別墅區、西山別墅區以及奧北別墅區。其中，中央別墅區的項目包括龍湖·滟瀾山、龍灣、優山美地、財富公館、麗宮、阿凱笛亞莊園六個項目；西山別墅區的香山清琴、西山華府、萬城華府、諸子階、燕西臺五個項目上榜；另，納帕溪谷、東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖別墅三個項目屬于奧北別墅區。

1～6月京城別墅銷量前二十名項目中，純獨棟別墅共8個項目，除君山高爾夫別墅地處密云外，其他七個項目均分布于中央別墅區與奧北別墅區。（詳見表6）

上半年京城銷量前二十名別墅累計成交均價為23358元/平方米。

兩類豪宅將繼續看漲

奧運前公寓豪宅與別墅豪宅所表現出的強勁成交與房價上漲走勢，無疑強化了開發商對后市前景的預期。

除在奧運前加推產品外，龍灣別墅項目營銷副總經理賈濤表示中央別墅區內的別墅供應近來一直很少，尤其是獨棟別墅更是供不應求。北京別墅的總供應量將不斷下降，但別墅的市場需求將越來越大，獨棟別墅市場前景看好。

在奧運前推出單價最高達50000元/平方米的別墅項目“譽天下”開發商——長江實業董事郭子威亦非常看好別墅項目的發展前景。

“別墅熱銷應該是常態。”北京易居研究所副所長牟增彬認為目前別墅土地已經禁批，作為稀缺的高端住宅產品，別墅具有很強的抗跌性。

受政策限制，今年5月，北京市發布的建設用地標準，將別墅的最低容積率限定在0.6，這就決定了今后即使是別墅項目，也多為聯排、雙拼、花園洋房、獨棟混存的局面。因此高品質的純獨棟別墅項目，將成為樓市的稀缺品。

的確，從今年新入市的項目看，聯排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產品成為了別墅市場供應主流，獨棟別墅的供應個數和占新開盤總數的比例，呈明顯下降趨勢。受別墅產品的稀缺性影響，以及國內通脹短期內難以改變的現狀，別墅產品的市場價格仍將處于進一步上漲態勢之中。因此，別墅尤其是獨棟別墅成為未來市場繼續看好的類型之一。

未來市場前景繼續看漲的第二類豪宅便是城市公寓豪宅。據戴德梁行報告顯示，盡管整體市場需求正在減弱，高檔住宅的價格卻保持穩定的增長，其市場前景仍然堅挺。尤其是城市公寓豪宅，未來價格預計會繼續上漲。

首先，稱得上豪宅的樓盤第一要素便為擁有稀缺資源。城區內的樓盤首先擁有了地段稀缺資源的優勢，同時，多數公寓豪宅開發商非常注重打造產品的內在品質，使得樓盤擁有內在與外在價值的結合，有價值的產品必然會受到置業者的青睞。

開發商蓄勢奧運營銷，并且奧運前已逆市看漲的豪宅沖刺奧運同時，后奧運時代樓市長期走勢再次引發業內廣泛關注。

實際上，2001年7月北京申奧成功以來，關于奧運后北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。只是始自2007年底的宏觀經濟變勢以及樓市的波動讓奧運前后房產走勢似乎變得更為關鍵和敏感。盡管對于后奧運時代的走勢仍有爭議，但是目前較為一致的觀點是樓市短期會產生波動，但是長期向好的趨勢并未改變。

2008年7月2日《人民日報》理論版刊登了中國社會科學院經濟學部經濟形勢跟蹤分析課題組文章“抑制價格過快上漲 保持平穩較快發展”，文中明確指出，密切關注房地產市場的變化和房地產價格的走勢，警惕房價下跌帶來的信貸風險，保持房地產市場穩定，確保國家金融安全。這一定程度上意味著房地產未來走勢的基調。

同時，一些國外的知名媒體亦看好中國樓市的發展。法新社6月25日報道說，盡管全球經濟低迷會影響中國的經濟增長，進而影響房地產，但從長遠來說，中國私人住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷；英國《金融時報》認為，中國房地產市場的“泡沫性”命運并不存在。德國《明鏡》周刊預測稱，中國房價不會大幅下降，長遠看還會繼續走高，原因是“年輕的中國”需求巨大。

究竟中國經濟如何影響后奧運時代房產走勢，奧運過后，中國房產將向何種趨勢發展？作為品牌房企又將以何種方式面對奧運過后可能來臨的市場變局？7月3日，樓市傳媒聯合著名經濟學家、學者、業內精英于華遠·裘馬都項目接待中心舉辦了“后奧運時代中國地產發展趨勢論壇”，以下為精彩觀點摘要。

張曙光：中國經濟與樓市還有很大發展空間 著名經濟學家

談后奧運時代，需結合現在的經濟情況。目前我國的經濟狀況存在經濟增長下滑、通貨膨脹上升；出口增長趨緩、進口增長加快；企業利潤增長趨緩、政府收入增長加快；外幣存款下降貸款上升，本幣剛好相反四個方面的現象。

中國經濟確實目前面臨著兩大問題：第一中國進入了一個中度通貨膨脹時期。有數據為證：去年第三季度，通貨膨脹率超過了6％，第四季度接近7％，今年1到5月份，達到8．1％ 。在匯率管制的情形之下，要以資本積累和外向型經濟作為動力來實現經濟增長，必然造成一定的通貨膨脹。而且不是短時期。

第二，既然通貨膨脹是貨幣現象，就應該關注流動性過剩問題。貨幣流動性過剩不是流向實體經濟造成投資過旺和通貨膨脹，就是流向投資市場造成價格增長過快和資產泡沫。熱錢流入是逐步的風險積累過程，但是熱錢的流入是突然爆發的，需要提早研究。

奧運會以后盡管題材很多，但是中國經濟的走勢還將面臨趨緩。但這并不是壞事，中國的經濟增長速度從現在的11%左右，趨緩到9%、10%的區間不會產生風險。中國確實處在高速城市化過程，可能還將延續一、二十年，城市化過程導致要素重新配制，低效率轉至高效率，這是中國發展的力量。從現在來看，我對房市并不悲觀，我認為中國的房市和中國的經濟一樣，還有很長的發展時間。僅以廣州為例，近期兩限房放一千個號，但廣東現在人口為9000萬，廣州至少也有一千萬人口，而兩限房的放量僅占到人口數量的萬分之一，如此來看，只要需求存在，房地產行業不會不向前發展。

蔣尚禮：后奧運時代房市更加理性 DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管

2008年是中國關鍵的一年，也是突飛的一年。今年是奧運年，全世界都將眼光投放到中國，必然對房地產產生影響。奧運年正好是房改十周年，前十年房地產行業以中國市場為主，其他外來因素較少。但是十年之后，其實從去年開始，房地產行業面臨的內在和外在因素已經非常復雜。首先是高通脹率，從2000年開始，過去8年時間里，中國貨幣供應平均達到17.5%的增長率。其次，通貨膨脹直接導致負利率，在這樣的金融環境下，為追求保值升值，房地產、股市便受到追捧，于是，2007年出現了典型的股市樓市聯動投資情況，結果造成房價非理性上漲。

經過2007年過渡，2008年是房地產調整的一年，2009年可能仍舊是調整的一年。但是根據政府規劃，直到2025年，中國的城市化將繼續，而這將帶來較大的住房需求，加之升級換代的需求，中國房屋需求龐大。因此，目前的全國房屋成交量下降只是暫時的觀望現象。而且此輪樓市觀望在一定程度上還將使得樓市走向成熟，或許在一年前，行業均在談論房子如何抬價，如何賺錢，而在今年的樓市觀望期，房地產開始變得理性，討論更多的是房價的走勢，房地產與經濟的未來發展，行業開始理性地面對市場。

岳鋒鋼：后奧運樓市或許比奧運前發展還好 DTZ戴德梁行綜合住宅服務部華北區董事

2008年時逢奧運，但對房地產行業來講，奧運不是決定因素，而是影響促進因素之一。

奧運帶給中國很大的機遇，更帶給北京房地產市場非常大的機遇，在北京奧運申辦之前，北京的交通道路、商業配套，包括整個商業房地產的發展，都比較落后，可以說僅處于一個發展城市的起源期。

但是在申奧后的四、五年間，北京變成了非常現代化的大都市，這種飛躍實際上代表了這個城市的吸引力。北京周邊的城市，發展也許不會慢于北京，但是其城市變化的速度卻遠慢于北京，北京本身就是政治、經濟中心，加之奧運會對城市環境的改變，除本地人群以外，北京還有其他城市的諸多購房需求。外地人在北京購房的數據在2007年樓市表現十分明顯，根據戴德梁行的不完全統計，外地人群在北京的購買力占到房屋需求的30%到35%，這么龐大的需求是不容忽視的。

我認為奧運會并不會是外地人在北京購房結束的一個時間節點，奧運前和奧運后，北京的城市吸引力，生活品質吸引力，在全國都很難找到第二個與其競爭的城市。奧運會后北京物業品質、配套和服務將更受購房者關注，北京高檔住宅前景依然樂觀。如果說奧運后的房地產市場，我覺得或許是比奧運前還要好。

許智來：品牌房企向提升責任和品質轉變 北京華遠集團副總經理

作為品牌開發商，我主要從一線從業人員體會談房地產趨勢變化。上個月華遠剛宣布成立品牌管理部，原來并沒有此部門，而成立品牌管理部后，公司高層給我們提出的要求是：要進行責任提升和品質提升。

責任和品質提升表現在諸多方面，首先，華遠非常注重戰略合作伙伴的建設，作品牌產品，一定要義無反顧地用好材料，用品牌材料。其次，注重對業主權益的維護。我們2006年提出了業權，即樓盤的樓頂、電梯間等公共場所產生的廣告收入等，業主都應該享有一定的份額，2007年華遠地產開發的項目公共收益400多萬都返給了業主。第三，是客戶服務體系。華遠的服務體系借鑒了很多香港的管理模式，在此方面非常健全。第四是工程擔保，真正意義上的擔保能夠實現的并不多，華遠在此方面非常注重可履行性，業主如果有問題以后，可以選擇維修，讓施工單位保修，如果保修兩次不到位，由擔保公司賠付修理的費用。

買房一定要買有品質的房子，這樣才能保證升值。去年房地產價格存在非理性增長，刨除非理性的增長，所購房產是否物有所值，并不是現在買得值不值，還要看五年、十年以后值不值。

蔡鴻巖：奧運后房產成交量或反彈 樓市傳媒董事長

奧運臨近，北京奧運氣氛越來越濃，奧運會帶給房地產怎樣的影響，京城房價走勢如何成為當下人們關注的行業熱點。今年年初以來，國內房產形勢發生了較大變化，購房人觀望氣氛非常濃烈，全國房屋交易量平均下降了20%至30%，交易量降幅最大的是深圳等南方部分城市。

而對于北京上海等城市而言，由于有足夠的購房需求支撐，上半年房屋銷量的回落只是因市場處于觀望情況下，買房人持幣待購，另外一些開發商采取了一些打折的手段而致。

客觀來講，全國房屋銷量的回落是對去年全國房價暴漲的合理消化，去年房價曾上漲到連開發商自己都覺得心虛的程度，今年的回落屬于正常現象。

根據目前的一些跡象來看，今年四季度房地產市場交易量很可能反彈。奧運會之前北京城市的各方面管理都在加強，部分外地人陸續離京，房地產市場也會受到一定影響。奧運會結束后，情況將會發生變化。北京作為全國首都，政治、文化、經濟的中心，承載著大量的外地人群購房需求。以曾經兩次國慶限制外地人進京為例，一旦放開，地鐵的客運量翻倍暴漲。

分析外地人購房對北京樓市的影響，有一個重要的觀測數據，就是航班客流量。現在北京、上海、昆明、成都的機場客流量都過了千萬。像北京這樣的中心城市，來客增多，就會帶來定居、投資、經商，以及大量的購房需求，這是必然的規律。