業(yè)內(nèi)人士看漲“后奧運(yùn)”房價(jià)

據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，北京6月房價(jià)同比上漲11.2％，環(huán)比上漲0.1％。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士提供的數(shù)據(jù)，在成交量方面，北京樓市二季度出現(xiàn)部分回暖現(xiàn)象。這些數(shù)字并沒有引起太多注意。不可否認(rèn)，奧運(yùn)期間，更多的限球會(huì)被吸引到賽事上，而關(guān)于房價(jià)，業(yè)內(nèi)人士更多是把目光投向“后奧運(yùn)”價(jià)格走向。

“后奧運(yùn)”經(jīng)濟(jì)不蕭條北京房價(jià)不受影響

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，從宏觀角度來看，中國不會(huì)出現(xiàn)“后奧運(yùn)”蕭條經(jīng)濟(jì)。奧運(yùn)會(huì)之后，北京房價(jià)并不會(huì)“應(yīng)聲而落”。

“澳大利亞或是希臘都曾出現(xiàn)過奧運(yùn)后的短暫經(jīng)濟(jì)弱勢。但大家忽略了中國作為一個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)體，一個(gè)具有很大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)總量來說，奧運(yùn)只是一個(gè)有限的影響因素。”陳國強(qiáng)在《財(cái)富》(中文版)舉辦的個(gè)人理財(cái)研討會(huì)上表示。

回顧歷史，過去三屆奧運(yùn)會(huì)主辦城市中，只有美國亞特蘭大的房價(jià)在奧運(yùn)會(huì)后出現(xiàn)了下跌，而悉尼和雅典則一直穩(wěn)步攀升。上一個(gè)舉辦奧運(yùn)會(huì)的亞洲城市韓國首爾，20年來房價(jià)上漲接近30倍。

對(duì)比 “國際經(jīng)驗(yàn)”，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為奧運(yùn)不會(huì)成為經(jīng)濟(jì)蕭條和房價(jià)下跌的緣由： “作為發(fā)展中國家，奧運(yùn)本身建設(shè)總量并不大，北京多年來基本維持在1億平方米的開工，用于奧運(yùn)會(huì)的房產(chǎn)建設(shè)大概不到400萬平米。發(fā)達(dá)國家每年的開工量只有100～20。萬平米，城市消化量很小。如果建立了大量建筑群，就很長時(shí)間難以消化。北京沒有太多的存量，沒有過度的消化過程。任志強(qiáng)同時(shí)指出，目前在北京雖然幾乎沒有“無房可住”的人，但是卻有相當(dāng)數(shù)量的人對(duì)自己的住房條件不滿意，他們的需求將成為開發(fā)商建設(shè)商品房的動(dòng)力，所以現(xiàn)在北京商品房仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價(jià)格下跌無從談起。

業(yè)內(nèi)專家均表示，奧運(yùn)之后房地產(chǎn)市場的價(jià)格會(huì)朝什么方向走，基礎(chǔ)性因素還是市場的供求關(guān)系如何演變。同時(shí)，奧運(yùn)對(duì)于北京城市環(huán)境的改善、城市地位的提升等對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展來說，都起到了長期支撐的作用。

在此基礎(chǔ)上，偉業(yè)控股公司總經(jīng)理趙鐵路表示，“奧運(yùn)作為城市發(fā)展的契機(jī)，將使北京硬件環(huán)境得到逐步提升，奧運(yùn)場館及其配套設(shè)施的建設(shè)將對(duì)城市各個(gè)方面的建設(shè)產(chǎn)生影響，由此引發(fā)的住宅、商業(yè)、文化、環(huán)保和旅游等各方面的效應(yīng)則會(huì)對(duì)城市發(fā)展起到深遠(yuǎn)意義；同時(shí)進(jìn)一步促動(dòng)軟件環(huán)境——投資環(huán)境的發(fā)展，從而推動(dòng)北京以更加開放的姿態(tài)朝著國際化大都市的目標(biāo)邁進(jìn)，吸引越來越多的人群落戶北京，使樓市持續(xù)繁榮。”(見圖一)

“雖然今年樓市壓力較大，但奧運(yùn)的到來使樓市宏觀向好。GDP快速增長勢頭的延續(xù)、城市化進(jìn)程的加速、購房主力人群的剛性需求等因素均促使房地產(chǎn)市場向穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。”趙鐵路這樣說道。

商品住宅繼續(xù)供不應(yīng)求京城房價(jià)仍有上升空間

北京市國土局7月9日公布的《北京前2008年度土地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2008年可用商品住宅土地面積將少于1000公頃。2008年土地供應(yīng)總量控制在6100公頃左右，住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類用地400公頃，限價(jià)商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃；商服用地260公頃。其中，廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房用地占本市今年住宅用地供應(yīng)的40％。商品房用地供應(yīng)比去年計(jì)劃減少200公頃。商品住宅用地在空間布局上將向城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，即功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移，主要包括朝陽、海淀、石景山、豐臺(tái)、通州、順義、昌平、大興、房山和亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。也就是說，去除公建和配套，今年可用商品住宅土地面積只剩余800公頃。

處于石景山功能區(qū)的雍景四季項(xiàng)目從去年底開盤后一直以每月200～300的穩(wěn)健漲幅熱銷，項(xiàng)目營銷總監(jiān)石偉先生介紹說：“商品房供應(yīng)量在土地供不應(yīng)求的情況下必然更加供不應(yīng)求，北京的外來人口增長迅速，北京住宅的剛性需求旺盛程度在全國數(shù)一數(shù)二，價(jià)格增長是大勢所趨。”

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶也不止一次指出：“房價(jià)如同所有的價(jià)格一樣，潮起潮落，有漲有跌。中國經(jīng)濟(jì)高速增長，基本本面很好，對(duì)住房的真實(shí)需求非常旺盛，投機(jī)需求隨時(shí)可能卷土雨來，在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)尚且不能改變供不應(yīng)求的狀況。因此，房價(jià)上升是一個(gè)長期的趨勢，盡管在資本市場全面低迷的情況下部分地區(qū)房價(jià)下跌，但并不能改變這個(gè)趨勢。”

高端項(xiàng)目力挺房價(jià)部分指標(biāo)呈上升趨勢

《樓市》記者在7月7日北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)中的商品住宅成交均價(jià)排名表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中截取了一二季度都有出現(xiàn)的部分預(yù)售項(xiàng)目，數(shù)據(jù)顯示，大部分高端項(xiàng)目價(jià)格有增無減，銀泰中心第一季度的成交均價(jià)比第二季度的成交均價(jià)比第一季度漲了11591元/平米，漲幅為13.7％，成交量也上漲了3套。

與此同時(shí)，據(jù)《樓市》記者了解緣溪堂、龍灣和院、圣世一品等一大批深受市場關(guān)注的高端項(xiàng)目從開盤至今，項(xiàng)目價(jià)格一直處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢，銷售形勢也整體向好。

包括亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，高端和超高端項(xiàng)目的價(jià)格策略受政策和市場大勢的影響不大，絕大多數(shù)高端項(xiàng)目的銷售和價(jià)格還是比較穩(wěn)定，并將成為未來房價(jià)上漲的中流砥柱。

市場考驗(yàn)也使一些短期上漲幅度過大的項(xiàng)目處于銷售和價(jià)格幅度劣勢，造成滯銷。“產(chǎn)品要適應(yīng)市場，就要先提升價(jià)值，再有效使用價(jià)值，”易居中國北京公司副總經(jīng)理張繼峰指出，“北京的市場冷淡不了，因?yàn)檫@里是全國流動(dòng)購買力最強(qiáng)的城市，地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)時(shí)代來臨，好的項(xiàng)目價(jià)格上漲是必然，當(dāng)然，力保價(jià)格和價(jià)值對(duì)應(yīng)是穩(wěn)健上漲的基礎(chǔ)。”

后奧運(yùn)需求釋放可能帶來價(jià)量雙漲

在瞄準(zhǔn)奧運(yùn)、吸引國際國內(nèi)高端需求的同時(shí)，業(yè)內(nèi)也著手開始準(zhǔn)備“后奧運(yùn)”計(jì)劃。

“申奧成功后，北京樓市步入了高速發(fā)展期，在持續(xù)多年上漲后，去年四季度成交量首度遭遇了時(shí)間較長幅度較大的調(diào)整，經(jīng)歷了近半年的市場低迷，5月，北京樓市開始有明顯的回暖跡象，6月銷售量更是節(jié)節(jié)攀升，目前經(jīng)過調(diào)整后的樓市如同股市一樣，已具備了較高的投資價(jià)值和較大的上漲空間，”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，“奧運(yùn)期間銷售狀況將會(huì)與目前相差不多，因這段期間各方都在積極籌備奧運(yùn)，開發(fā)商們也大多將目光鎖定在奧運(yùn)期間的宣傳推廣，所以第三季度將處于穩(wěn)定期。而奧運(yùn)后將迎來傳統(tǒng)的樓盤銷售旺季‘金九銀十’，會(huì)有更多的開發(fā)商在這一時(shí)期加大推廣的力度，積聚已久的剛性需求將逐步釋放出來，因而奧運(yùn)后的樓市有望迎來又一個(gè)價(jià)量雙漲的熱銷期。”

無獨(dú)有偶，任志強(qiáng)也認(rèn)為，不僅今年第四季度，未來很長一段時(shí)間北京房價(jià)也將繼續(xù)上漲：“奧運(yùn)的舉行多少會(huì)影響工作和生活的正常進(jìn)行，之后沒有這些限制性條件，會(huì)產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。奧運(yùn)期間停止大型會(huì)展，奧運(yùn)后各種活動(dòng)會(huì)更加頻繁。很多工程都是奧運(yùn)前完成，國人沒有機(jī)會(huì)去參觀、旅游。后奧運(yùn)時(shí)代，旅游、大型活動(dòng)也會(huì)有個(gè)‘集中放量’。這是‘后奧運(yùn)’產(chǎn)生的特殊性，另外，申奧期間建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)繼續(xù)發(fā)揮長期的作用，軌道和道路交通后期發(fā)揮的作用更多體現(xiàn)在和房地產(chǎn)發(fā)展上。”