私房租賃稅收管理的問題與對策

隨著國家市場經濟的發展和住房體制改革的深化，流動人口逐年增多，出租房屋的情況越來越多，特別是個人出租房屋取得收益的情況逐年增多。由于個人房屋租金收入情況一般不透明，加之房屋出租人缺乏納稅意識，致使個人出租房屋收入不能如實申報納稅，由此造成國家稅收的流失，如何進一步加強對私房出租的稅收征管，本文試圖結合房屋租賃稅收征管現狀，就存在的主要問題及其對策談一些粗淺看法。

一、當前私房租賃稅收管理中存在的主要問題

一是現行房屋租賃相關稅收法規不盡合理。城鎮個人出租房屋取得的收入，應繳納營業稅、房產稅、個人所得稅，將近租金收入的20%；房屋出租經營的稅收負擔是自行經營稅收負擔的3倍多。

二是房屋管理部門職責不夠明確。目前我國房管部門對于房屋租賃的管理還處于基本無序狀態，沒有統一的房屋租賃管理辦法，租賃行業頻繁變化，收入帶有很大的隱蔽性和不穩定性，也很難納入正常的稅收征管。

三是稅源難以摸清。由于近年來城市規模的不斷擴大，舊有住房的拆遷改造，小區的不斷增多，私人新建房、翻新建房不斷增加，門面轉手買賣頻繁，導致私房出租現象日益增多，但由于其分布面廣、流動性大、隱秘性相對較強，稅務部門難以及時并動態掌握稅源分布狀況。

四是稅收征管手段跟不上。出租房屋大多是私人租用，租賃雙方一般不需開具或索取發票，稅務機關難以發揮以票控稅的作用。逐戶調查核實征收，既不現實，又耗時費力，征管成本高，達不到預期的效果。

二、對策及建議

一是要加大宣傳力度，提高納稅遵從度。要廣泛運用各種新聞媒體，向廣大人民群眾宣傳房屋租賃的有關稅收政策，做到家喻戶曉，以幫助納稅人樹立依法申報納稅的觀念，建立起群眾知法、護法、監督執法的良好稅收環境；組織稅務干部到各企事業單位進行上門宣傳，將稅法送到每個企業員工；利用電話預約和上門服務的形式對特定的社會人群進行專題宣傳；委托各居委會和社區干部采取上門上戶宣傳等方式進行大力宣傳。

二是切實搞好稅源基礎工作。將私房出租的座落地點、面積、房屋原值、租金收入、出租者姓名、承租者姓名以及租金收入變化情況進行逐項登記造冊，納入微機，借助信息化技術實行動態管理。特別是對臨街的門市房要及時搞清承租人和出租人，以及同類房屋的每平方米的大致出租單價，做到底數清楚，并將全部數據輸入計算機，實行專項微機管理，促進納稅申報的自動化和規范化，實現方便查詢、動態管理的目的，徹底解決納稅人難找問題。

三是加強部門協作，爭取多方支持。積極向當地黨委、政府請示匯報，定期與工商、房管、公安、居（村）委會等部門建立聯席會議制度，溝通情況，實現房屋租賃信息共享，密切關注出租變動情況，發揮社會力量，健全協稅護稅網絡。同時，在執法過程中爭取公安、法院和監察等部門的大力支持，與公安、法院建立了聯系反饋制度，將不繳、欠繳房屋出租稅收的黨政、事業單位及黨政領導干部名單報監察部門，由監察部門列為重點監察對象。

四是細化措施，夯實征管基礎。成立工作專班，建立定期檢查清理制度，按區域進行房屋出租稅收清理，責任到人，逐門逐戶進行清理登記，公正準確地核定稅負，并接受群眾監督，增加透明度，使房屋出租稅收管理更加合理化、規范化，逐步建立起房屋出租業稅收征管的長效機制。對于用于生產經營的出租房，則根據該地段所處的地理位置，經濟繁華程度，房屋租金收入狀況，測算出平均每月每平方米的租金，作為統一的標準確定下來，然后按各出租業戶實際出租面積，統一核定各地段房屋出租的月租金收入，作為核定征收的計稅依據。