孟曉蘇談反向抵押貸款

提起孟曉蘇，人們會(huì)聯(lián)想到中房集團(tuán)前老總，知名學(xué)者、官員、地產(chǎn)巨子等眾多身份，然而真正走近孟曉蘇，您卻發(fā)現(xiàn)的確難以用一種身份來(lái)形容他，從政府部門走出來(lái)，做過(guò)宏觀部門的管理者，運(yùn)作國(guó)有最大房地產(chǎn)公司中房集團(tuán)等豐富的職業(yè)經(jīng)歷。尤其是最近，已經(jīng)年屆6旬的孟小蘇依舊“不安分”，開(kāi)始掌舵幸福人壽，一腳跨進(jìn)了金融業(yè)。

反向抵押貸款是近兩年來(lái)孟曉蘇標(biāo)志性的理論。孟曉蘇告訴記者：“反向抵押貸款從歐洲和美國(guó)學(xué)的，美國(guó)在80年代出現(xiàn)一批住房富人，貨幣窮人，美國(guó)又有遺產(chǎn)稅，如何解決房子資產(chǎn)變現(xiàn)的問(wèn)題？從90年代中到現(xiàn)在發(fā)展的相當(dāng)普遍，很多美國(guó)老人原來(lái)是用大房換小房，現(xiàn)在更多選擇反向抵押貸款來(lái)養(yǎng)老。

對(duì)于一個(gè)好產(chǎn)品，遲遲不能推行，孟曉蘇感受到了切膚之痛，他對(duì)記者表示：“我看最后這個(gè)產(chǎn)品不得不我來(lái)做了，保險(xiǎn)公司這些顧慮，讓他們?cè)趺茨軇?chuàng)新。吳定富講了一句話，不是老百姓沒(méi)有需要，而是市場(chǎng)上缺乏老百姓需求的產(chǎn)品，這話非常到位，保險(xiǎn)業(yè)為什么缺乏創(chuàng)新，一方面人才缺乏，另外一方面思路保守，另外創(chuàng)新缺乏保護(hù)。我們希望在產(chǎn)品研究出來(lái)后，有一個(gè)保護(hù)期，不要很輕易把我們的產(chǎn)品給否定了。反向抵押貸款的一再推遲，確實(shí)需要思考一些金融業(yè)的保守。保監(jiān)會(huì)是想推進(jìn)，但是保險(xiǎn)公司自己不想推進(jìn)，我想還是保險(xiǎn)公司缺乏創(chuàng)新精神。還是不了解這個(gè)產(chǎn)業(yè)，缺乏專業(yè)人才。”

現(xiàn)在的孟曉蘇對(duì)記者表示，沒(méi)有心勁再去說(shuō)服他們了，他要用幸福人壽來(lái)承載自己反向抵押貸款的夢(mèng)想，幸福人壽是2007年11月份才拿下來(lái)批文。

談到幸福保險(xiǎn)，孟曉蘇告訴記者當(dāng)時(shí)是勞動(dòng)保障部前部長(zhǎng)鄭斯林讓他來(lái)做的，本身籌備起來(lái)時(shí)就肩著創(chuàng)新的任務(wù)。對(duì)于他腦子中不斷迸發(fā)的新點(diǎn)子，孟曉蘇告訴記者：“其實(shí)我的思想、我的創(chuàng)新并不是我的，都是經(jīng)過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)踐、被驗(yàn)證為正確的經(jīng)驗(yàn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，人家是成年人，我們還是小孩子，理當(dāng)學(xué)習(xí)，少走彎路。兩個(gè)人結(jié)合在一起，能創(chuàng)造一個(gè)新人?！泵峡偨Y(jié)到，別試圖自己去發(fā)明，結(jié)合就是創(chuàng)新。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，這也是孟曉蘇正在做的事情。他告訴記者：“Reits本身可以穩(wěn)定股市，也可以穩(wěn)定樓市，特別是對(duì)廉租房發(fā)展有好處，廉租房靠社會(huì)持有的房產(chǎn)來(lái)租給貧困者，資金哪里來(lái)呢，現(xiàn)在只找到財(cái)政。2005我就提出搞Reits，去年我又提出通過(guò)Reits來(lái)持有廉租房。在國(guó)外和香港都是這么做，我這個(gè)建議提出了，也引起了業(yè)界明顯的議論。”

談起Reits基金推動(dòng)廉租房建設(shè)，孟曉蘇滔滔不絕。他認(rèn)為，推動(dòng)廉租房的Reits基金絕對(duì)是個(gè)好的金融創(chuàng)新產(chǎn)品?，F(xiàn)在股票市場(chǎng)起伏這么大，牛市變慢牛了，下一步怎么辦，國(guó)外在這個(gè)階段出現(xiàn)了Reits，把不動(dòng)產(chǎn)證券化上市。我們現(xiàn)在如果一鍋端，把商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓證券化了，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)熱。但是如果拿它去收購(gòu)廉租房，卻是非常有意義的，因?yàn)楝F(xiàn)在各級(jí)政策都缺乏資金，都修公路、修辦公樓了，沒(méi)有錢如何建立廉租房，這個(gè)問(wèn)題忽略了十年了。

孟曉蘇聽(tīng)說(shuō)，可能試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)做Reits。這一點(diǎn)他不太茍同，他表示：“商業(yè)地產(chǎn)搞Reits，把商場(chǎng)Reits，這樣只會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)漲價(jià)，這樣國(guó)務(wù)院不會(huì)同意，所以做廉租房Reits比較切合實(shí)際。”

Reits是用來(lái)收購(gòu)的，只要有人收購(gòu)，當(dāng)然前面銀行就敢貸款了。美國(guó)有179只Reits，這其中有很多是廉租房，美國(guó)有一家州立監(jiān)獄通過(guò)Reits向社會(huì)發(fā)行，政府就收回了建監(jiān)獄的錢，監(jiān)獄是不能再廉租的廉租房了，而且它的租金是由政府交的，政府前手把它賣了，后手再租回來(lái)。這個(gè)例子啟發(fā)了一些金融界的人士，戴相龍就提出了，本來(lái)沒(méi)有租金的東西，通過(guò)政府交租就可以形成收租物業(yè)，就可以向社會(huì)發(fā)行。他的思路非常清晰，由此孟曉蘇就向戴相龍?zhí)岢鰜?lái)，“把天津的基礎(chǔ)設(shè)施賣給我，我發(fā)Reits給你買下來(lái)，你能保收益率就行。”他們非常感興趣，正在研究怎么樣把基礎(chǔ)設(shè)施證券化，通過(guò)上市公司也行，Reits也行。

對(duì)于金融創(chuàng)新產(chǎn)品在中國(guó)遲遲落不了戶，最初是缺乏知識(shí)，不了解，孟曉蘇告訴記者，“現(xiàn)在不是不了解，但是由于部門分散，彼此之間溝通少，這就造成了金融機(jī)構(gòu)整體缺乏創(chuàng)新，到底R(shí)eits歸誰(shuí)管，歸央行管，還是銀監(jiān)會(huì)管？弄不清聽(tīng)誰(shuí)的?！?/p>

孟曉蘇對(duì)記者表示：“作為一個(gè)長(zhǎng)期對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)希望能做點(diǎn)什么的人來(lái)說(shuō)，我非常希望在中國(guó)能夠推廣Reits，但是可能需要一個(gè)過(guò)程?！?/p>

對(duì)話孟曉蘇

記者：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的次級(jí)按揭貸款的危機(jī)影響了全球，您對(duì)次貸對(duì)中國(guó)的影響是怎么看的？

孟曉蘇：中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)，第一，中國(guó)的抵押貸款證券化幾乎沒(méi)有做。第二，中國(guó)抵押貸款規(guī)定的首付款比較嚴(yán)，美國(guó)的抵押貸款最大的問(wèn)題是零首付，所以房?jī)r(jià)下跌了1.3%，有些地方下跌的多點(diǎn)，不到百分之二十，老百姓就不還款了，并不是造成了直接損失，是造成了流動(dòng)性差了。所以次級(jí)貸的問(wèn)題在中國(guó)不會(huì)有太大的影響，中國(guó)的房貸有30%按揭在前面，經(jīng)濟(jì)適用房也要10%的首付，所以不會(huì)出現(xiàn)什么大的影響。

只是現(xiàn)在金融業(yè)還缺乏房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，銀行資金還貸不出去，銀行行長(zhǎng)去找房地產(chǎn)企業(yè)就求它一件事，把抵押貸款給我。所以根本不可能把抵押貸款轉(zhuǎn)出去，抵押貸款證券化在中國(guó)實(shí)施的可能性不大。沒(méi)有證券化，所以也就不存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)銀行試點(diǎn)做了抵押貸款證券化，不是因?yàn)榈盅嘿J款太多了而轉(zhuǎn)出去，而是為了資本金充足率的問(wèn)題。國(guó)外的通行做法，用次級(jí)貸直接融資，就可以把債務(wù)變成資本金，這一點(diǎn)可以使得銀行在資本金缺乏的時(shí)候，考慮使用這一做法，因?yàn)榈盅嘿J款是一個(gè)長(zhǎng)期滾動(dòng)的收益，永遠(yuǎn)還不完，因此，也形成了銀行一個(gè)資產(chǎn)，當(dāng)它證券化就變成資本金。主要看資本金充足率的問(wèn)題，但是美國(guó)次級(jí)貸的問(wèn)題會(huì)使中國(guó)相關(guān)部門猶豫重重。

記者：近段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論甚囂塵上。對(duì)于王石的“拐點(diǎn)論”，期待房?jī)r(jià)持續(xù)向下并堅(jiān)決持幣觀望，還是無(wú)拐點(diǎn)，您能否預(yù)測(cè)一下未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)？

孟曉蘇：我認(rèn)為是長(zhǎng)期增值，現(xiàn)在還有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌，還有人信嗎，王石自己在說(shuō)，我覺(jué)得現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)黨政干部愿意附和他的。我們光看香港，現(xiàn)在香港的房子，普通的一套房子也要四五百萬(wàn)一套，60年前，香港一套房子只有4萬(wàn)-5萬(wàn)一套，增值了一百倍了。這剛幾年的時(shí)間，中國(guó)房?jī)r(jià)也在增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還會(huì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。我們看看英國(guó)三百年的房地產(chǎn)，到現(xiàn)在還在增長(zhǎng)，原來(lái)有百萬(wàn)英鎊的人是大富翁，現(xiàn)在百萬(wàn)英鎊就是一套房子。

為什么會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)呢，我研究發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲同時(shí)，一個(gè)趨勢(shì)同時(shí)在發(fā)生作用，那就是貨幣在縮水，存款20年，20年后連本帶息的購(gòu)買力，相當(dāng)于20年前的21%，縮水將盡80%，豬肉在原來(lái)是5毛一斤，現(xiàn)在15塊，漲了30倍，為什么這么大的通貨膨脹，老百姓沒(méi)感覺(jué)呢，因?yàn)槭杖胨教岣吡?。過(guò)去我掙四十塊，現(xiàn)在掙幾千、幾萬(wàn)，但是物價(jià)在漲，我在國(guó)務(wù)院工作的時(shí)候，當(dāng)時(shí)全國(guó)最高工資，是深圳市委書記600，全國(guó)第一，比鄧小平的還要高。現(xiàn)在600只是混個(gè)溫飽，這說(shuō)明了什么？貨幣貶值很厲害，從根本上說(shuō)是通貨膨脹。

但是你把二十年的通貨膨脹累積，你算不出這么大的數(shù)，可見(jiàn)通貨膨脹率計(jì)算有疏漏，中國(guó)的通貨膨脹率在算的時(shí)候，不計(jì)算房?jī)r(jià)，近幾年城市房?jī)r(jià)上漲很快，在統(tǒng)計(jì)上，房?jī)r(jià)不計(jì)入消費(fèi)需求，而是計(jì)入固定資產(chǎn)投資需求，居民租房的支出才計(jì)入消費(fèi)支出。但對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，更高的房?jī)r(jià)無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步刺激他們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，但CPI未必可以全面反映出來(lái)。 今年我國(guó)通貨膨脹是肯定的，通貨膨脹的情況下，房?jī)r(jià)能縮水嗎？房?jī)r(jià)肯定漲，今年年初，水泥、鋼材、銅材都漲，大概漲了百分之二十，現(xiàn)在很多鋼材企業(yè)都在囤積，準(zhǔn)備在上漲中大撈一把，這些因素綜合在房?jī)r(jià)中，怎么能不造成房?jī)r(jià)的新一輪上漲呢？

記者：隨著美聯(lián)儲(chǔ)為應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)而不斷減息，人民幣升值的壓力有所減緩，今年春節(jié)期間國(guó)內(nèi)眾多地區(qū)遭受突如其來(lái)的雪災(zāi)，這些因素綜合起來(lái)，使得政府不可能在原有的嚴(yán)厲的調(diào)控政策基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)出“狠”招。 您對(duì)雙緊的宏觀調(diào)控是怎么看的？是否可能出現(xiàn)微調(diào)？

孟曉蘇：雙緊政策是正確的，特別是高污染、高能耗，重復(fù)建設(shè)的行業(yè)，容易造成產(chǎn)能過(guò)剩，但是在對(duì)的大方向下，也有不對(duì)的地方。不應(yīng)該把雙緊政策用在房地產(chǎn)業(yè)上，用在為老百姓所需要的住宅上的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在明顯內(nèi)需成主流，而房地產(chǎn)本身又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的組裝產(chǎn)業(yè)，它把那些過(guò)量生產(chǎn)的鋼材水泥，給組裝成房子賣給百姓，如果沒(méi)有房地產(chǎn)的組裝，老百姓不可能自己把原材料組裝起來(lái)。必須變成房子，老百姓才能購(gòu)買。只有老百姓最終消費(fèi)，這個(gè)產(chǎn)品從原材料轉(zhuǎn)化成消費(fèi)品才能轉(zhuǎn)化。在這個(gè)過(guò)程中，我們有些部門不適當(dāng)?shù)匕央p緊政策用在房地產(chǎn)行業(yè)，這導(dǎo)致這幾年房屋產(chǎn)出減少、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。供不應(yīng)求造成了房?jī)r(jià)的上漲。

另外一個(gè)原因是忽略了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，造成的結(jié)構(gòu)性上漲。即使是解決了結(jié)構(gòu)性上漲問(wèn)題，商品房的價(jià)格上漲仍然解決不了。只能是從數(shù)字上沖淡，今年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局很明智，在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)同時(shí)，他們提出了兩個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑，把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、與商品房作為兩個(gè)口徑統(tǒng)計(jì)，不要讓經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)沖淡了商品房的價(jià)格。這種情況下，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，也不能緩解供求關(guān)系。

真正緩解問(wèn)題在于加大供應(yīng)量，而緊縮銀根，緊縮地根，恰恰是在供應(yīng)量上限制了供應(yīng)量的產(chǎn)出，去年下半年，房屋產(chǎn)出和銷售的比例是否1：2的關(guān)系。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售是產(chǎn)出的兩倍，這說(shuō)明，老百姓不少買的是期房，從前年的數(shù)據(jù)看，70%是期房，雙緊的政策從根本上是個(gè)正確的政策，但是正確的政策也有被用濫的地方，總理在新加坡講的近幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，人民有很大的意見(jiàn)，我看這就是對(duì)前些年對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)總結(jié)。