整合：馮偉重新上路

咨詢業正處于蛻變階段。方方在蛻變，與策源結成了戰略聯盟。佑威也在蛻變。因為不蛻變真的就會死掉，或者半死不活，根本沒有機會發展與壯大。

11月底，傳說中的易居中國收購荒島一事終于塵埃落定。易居中國除合并荒島團隊外，還將接盤荒島目前手中的房地產代理項目。

至此，曾經在上海營銷代理界風光無限的荒島房產黯然退場。這也是滬上首家對外宣布被并購的營銷代理企業。

成立于1999年的荒島房產工作室是荒島聯合企業機構旗下的公司，在上海地產代理行業屬中等偏上的代理公司。

縱觀荒島的發展軌跡，不難發現，除了傳統的代理業外，荒島總有創新之舉。它是上海地產界第一個從代理走向開發的代理商，其開發的第一個項目是重慶的君悅長濱。除此之外，荒島還有一個極其銳利的武器——《荒島報告》，幾乎所有的媒體都會刊登或引用其報告。

“在2007年以前，很多人認為荒島是一個研究機構，而不是一個代理機構。”前上海荒島房產工作室研究信息部總監馮偉稱。

在2007年以前，《荒島報告》與馮偉可以說是滬上各大媒體的大紅人，無論是市場熱點分析，宏觀政策解讀，還是區域板塊預測，無一不會提及《荒島報告》及馮偉。連老板許仰東在一次內部會議上，都用調侃的口吻笑言，“現在，很多人不知道荒島總經理是誰，但知道馮偉是誰。”

那么，這位風頭蓋過總經理的馮偉究竟何許人也？

馮偉，1993年進入房地產領域，在一家開發企業做策劃。2000年年初轉戰荒島，開始從事地產咨詢研究。宏觀政策解讀、微觀市場動態、板塊區域分析等都是他研究的范疇。由于其涉獵的廣度與深度以及對地產行業的獨立思考，兩年后，馮偉開始嶄露頭角。隨后，迅速成長為滬上地產界知名研究者與分析師。

在相當長的一段時間里，馮偉與《荒島報告》的成功讓致力于發展咨詢研究業的同仁們自嘆不如。于是，眾多企業紛紛向馮偉伸出橄欖枝。

照理說，這是化名氣為利潤的最好砝碼。可馮偉卻一一拒絕。理由很簡單，“荒島這個平臺還不錯，公司對我也很好。”

看來，信佛多年的馮偉在職場上一直秉持著一動不如一靜的原則，在荒島一呆就是八年。

但計劃永遠趕不上變化。

2008年國慶長假后的第一個工作日，馮偉MSN的簽名居然為“跳槽華燕”。

這讓很多人在驚訝不已的同時，也進一步印證了易居收購荒島的傳聞。

目前，馮偉的身份是華燕營銷代理事業部市場研展中心總監，工作內容、性質與在荒島幾乎沒有太大的差別，所不同的是，華燕正在啟動上市計劃，負責咨詢研究的馮偉肩上的擔子肯定不輕。

所幸的是，這一行，于他而言，是熟門熟路。

荒島剛剛離去，華燕就悄然進入。一直不顯眼的咨詢業正上演你方唱罷我登場的接力賽。變革后的上海地產咨詢業將走向何方？華燕將把地產咨詢研究做成何種模式？咨詢業務在整個產業鏈中扮演怎樣的角色？

11月26日，在《財富地產》雜志四樓會議室，本刊專訪了知名房地產研究分析師馮偉，讓當事者來解讀這一切。

華燕上

《財富地產》：我們知道，你現在新的職務是華燕營銷代理事業部市場研展中心總監，華燕之前有獨立的市場研展部嗎？你的加盟無形中將提升華燕在咨詢領域的深度與廣度，華燕有沒有給你定目標？

馮偉：華燕原來也有市場研展部，但以前更多的是為產品定位而做的一個前期調研，數據都是靜態的，沒有進行動態的跟蹤。不像以前的荒島報告，不管有沒有項目，市場的宏觀面都把握住。

進入華燕以后，第一步，把以前荒島報告好的地方引入過來，比如，首先要把研究做起來，深度研究、專題研究、定期報告做起來；第二，以前荒島工作室經常舉辦荒島沙龍，主要是搭建開發商上游平臺。對于代理商而言，他的客戶是兩頭的，一頭是下游的消費者，一頭是開發商；第三步，在此基礎上進行進一步升級換代。

現在，華燕也推出了一份研究報告，叫《華燕視線》，目前僅針對華燕所服務的開發商，還沒有實行會員制。以后將陸續推出周報，月報，季報，把它打造成一個組合性的產品，市場分析，動態，觀點，宏觀政策都將涵蓋。

《財富地產》：在咨詢研究領域，華燕的發展方向是什么？未來想做成何種模式，有無模板？

馮偉：華燕現在準備上市，而研展這一塊做得比較小，未來必須把這一塊做大；第二，一個企業要大步發展的話，必須要投入研發能力。因為咨詢研究這個概念本身很廣，不僅有項目研究，市場研究，還有行業背景研究，企業發展戰略研究，很多東西都可以附含在里面。

至于未來的發展方向，還沒有完全規劃好。因為這是階段性的工作。市場在發展，需求也不斷地在增長，盈利模式也在變化。比如做地產研究，方方與荒島都比易居做得早，但方方不知如何把盈利模式擴大，荒島只是把荒島報告作為整個產業鏈中的一個附加值，沒有想到這個可以變成一個可以賺大錢的東西。易居卻不一樣，周忻覺得這個可以變成一個核心產品，他在大家都沒有做強時，首先把這一塊做大做強。

未來，華燕地產研究模式肯定與方方、佑威以及易居有很大差別，華燕地產研究不僅僅只是為了上市做秀，有更長遠的發展計劃，因而必定有自己獨特的模式。

《財富地產》：那么，以后華燕的地產研究有沒有可能獨立出來，自負盈虧，自己尋找增長點與盈利點？

馮偉：個人感覺有可能，為什么？從兩個方面，第一，華燕現在倡導做房地產流通領域具有創新能力的整合者，這是一個很注重創新的企業，他允許你創新。第二，從個人來說，我能不能做到這一點。如果我能找到很好的盈利模式，華燕上市以后又有資金，肯定會支持。但這跟企業的發展規模、發展階段有關系，現在說這個話題還為時尚早。

荒島下

《財富地產》：你以前所做的荒島報告在業界的影響力如何？它有無獨立性可言？價值體現在哪些方面？

馮偉：2003、2004、2005這三年荒島報告在市場上常發聲，甚至做得太強了，人家以為我們是做市場研究的公司，而不是代理公司。

可以說，荒島報告在深度研究與宏觀面研究方面做得很不錯。比如，2002年，我們出了一個報告，叫《上海2002年報競地塊研究》，用前瞻性的眼光重點分析了大三林板塊，當時這個地塊還沒有熱起來，由于萬科金地都是我們的會員，他們看了我們的報告后，競相跑到大三林板塊開發去了。

因此，荒島以前做的一些整體報告都具有獨立性，是很公正、很客觀的。還有一個特色，我們定期搞開發商沙龍。有一次舉辦開發商沙龍時，很多媒體哄過來，我覺得很奇怪，因為我沒有請那么多媒體，他們說，昨天荒島工作室發了一篇《松江新城將是第二個聯洋空城》的文章，在業界反響不小。

《財富地產》：荒島報告盈利模式如何？

馮偉：以前，荒島和方方是最大競爭對手。荒島報告的盈利點主要在三塊，第一是會員制，最多時有100家客戶，主要分兩檔，一檔是21600元/年，另一檔是10800元/年；第二，針對某個項目，為開發商做相應的市場定位報告；第三，為荒島營銷代理的項目服務，公司提供工資與資金，沒有具體的分成方式。

在相當長的一段時間，荒島報告的規模與影響應該說是首屈一指的。

《財富地產》：作為從事咨詢服務的從業者，從你的經驗來看，開發商認可或者需要咨詢機構提供數據嗎？

馮偉：就我所接觸的開發商而言，他們肯定需要咨詢機構提供的市場分析數據，但他們不愿意出錢購買，為什么？因為現在數據泛濫，網上有很多數據，當然這些數據都是支離破碎的。與此同時，他們覺得你本身是代理公司或策劃公司，有義務提供市場數據，否則憑什么給項目做定位。

求整合

《財富地產》：你覺得咨詢業的盈利模式是什么，能否獨立賺錢，核心競爭力何在？

馮偉：目前，上海咨詢業盈利模式主要分為三個方面，第一，如方方工作室，以及以前的荒島報告，實行會員制，定時出月度或季度報告；第二，出專題性報告，開發商委托咨詢機構做個地塊的可行性報告或定位報告，如方方，易居。第三，像中原，荒島，為企業的代理項目服務，價值隱含在企業的代理收入或策劃收入上。

比如說給開發商提供一個策劃，策劃的依據在哪里，需要數據來說話。這樣也會造成市場的悲哀，什么悲哀？企業過于注重第三個饅頭的價值，往往看不到第一個饅頭。我們說第一個饅頭是市場，第二個饅頭是企劃，第三個饅頭是銷售，有很多開發商認為銷售是最主要的，不重視市場，在很多公司里面，銷售有一個很明確的指標，策劃也有，但市場不一定有，所體現的價值不是馬上能夠顯現出來的。

《財富地產》：在國內是否已經出現了獨立純粹的房地產咨詢研究機構？未來，獨立會成為一種趨勢嗎？

馮偉：在上海，方方與佑威都是獨立的房地產咨詢研究機構。說句實話，由于我們是業內人，我們不能說這個市場如何如何壞，當然有時也會說市場不好，我們不能說它好，但我們可以不說，畢竟考慮到我們自己有代理業務。但像佑威、方方就不一樣了，他們完全可以做到公正與獨立，因為沒有利害關系。

但在目前，咨詢研究機構如果不依附企業，獨立生存都比較難。比如方方，如果按現有的模式發展的話，不可能有更好的增長點。包括佑威，現在生存也比較艱難，根本不可能快速擴張。整個咨詢業，未來必須創新，變革，一旦變革，也許一下子就大起來了。

《財富地產》：如果變革的話，會朝哪個方向去變？

馮偉：更多的是盈利模式的創新，如企業培訓，城市運營規劃，朝更高的資源整合能力提升。一個企業如果要做大，或與其它企業合作，必須有整合能力。現階段，咨詢業出報告，做專題，都不是一個很好的模式，僅僅只是勉強維持而已。

比如銷售，項目賣不掉了，才想到找營銷代理公司，后來才提出全程代理概念，前期市場調研就參與進來了。現在更強調的是前期定位，可能單獨就讓你做了，如果能整合各個方面的專家，如專業的商業地產機構、律師顧問、建筑設計公司等，一起來給這個項目做定位，這個項目就將做得更專業、更好。因此，整合能力是一個很好的增長點。

求生存

《財富地產》：有觀點認為，目前地產咨詢機構服務的主體是開發商，隨著開發量的減少，將來咨詢業一定會死，而且還會被咨詢業的高手玩死。你如何看待這個問題？

馮偉：對于這個觀點，我不同意。

我覺得咨詢產業本身有一個蛻變與成長以及升級的過程。即便以后開發商開發量減少，咨詢機構可以從服務內容、服務高度上加以升級。比如以前只是為一個項目服務，可以升級為整個企業服務。以后知名開發商越做越大，咨詢機構可以從城市運營的高度為開發商提供服務。比如華燕現在南通做一個CBD項目，就是提供類似的咨詢服務。

所以，咨詢業從服務的模式、內容上都要有所延伸，可以不僅為開發商，還可以為代理商，以及二手經紀公司服務。

同時地域也很重要。因為對于上海的咨詢業來說，可以清晰地看到上海的發展脈絡，回過頭來，我們去看二三城市的發展，我們就很有經驗了。

《財富地產》：那么，你認為目前咨詢業處于何階段？

馮偉：目前咨詢業正處于蛻變階段。方方在蛻變，已經與策源結成了戰略聯盟。我知道佑威也在蛻變。因為不蛻變真的就會死掉，或者半死不活，根本沒有機會發展與壯大。

《財富地產》：在為數不多的咨詢研究機構中，你最看好哪家？為什么？

馮偉：咨詢業做得好的，我個人認為是決策咨源。這是一家面向房地產全產業鏈的“平臺型”企業，以“知識平臺”和“交易平臺”兩大業務為核心，最大范圍地為房地產商提供“鏟子”，并為各類生產物資提供快速流轉的通路。它搭建了第一房商網，把投資商、開發商、營銷代理公司、設計公司等都放在同一平臺上，立志打造中國房地產第一平臺。