清算來了！

新一輪土地增值稅清算引爆稅賦隱患。

正在全國各地鋪開的新一輪土地增值稅清算，讓一些房企陷入了“屋漏偏逢連夜雨”的尷尬。

5月16日，上海市公布2008年一季度欠稅企業名單，28個百萬元級欠稅大戶中，房地產企業占11家，遠超去年16%的比例。土地增值稅作為金額最高的稅種，成為這些房企“上榜”的重要原因。

據相關人士透露，當前除在粵、鄂、皖等地的新一輪土地增值稅清算已全面展開外，國家稅務總局也正對各地清算工作實行督導檢查。

清算來了

在一位身列上述欠稅名單的王姓地產商看來，公告是“本輪土地增值稅清算的前奏”，“就好像打預防針”。他坦言，在得知稅務機關來查賬時，便有了心理準備。“資金鏈本身就吃緊的公司，折在土地增值稅上是遲早的事情。”

據國家稅務總局稽查局原局長劉太明介紹，土地增值稅的清算對房企的影響大小，關鍵取決于毛利率水平的高低。“毛利率水平高的公司受影響較大，特別是靠地價賺錢的房企更容易恐慌。”

事實上，在2006年年底清算政策首次發布時，許多房企反應激烈。上海一些大型房企甚至在政策發布兩天后，聯合“上書”給市政府，希望“考慮企業的生存問題”。如今，事隔一年多，開發商面對清算似乎“多了些理性”。

一般而言，較為規范的房企都會預繳部分土地增值稅，同時也為清算預先提留準備金。“但很多公司只做了土地增值稅的預繳，沒有做到全額預提，清查則會對其現金流造成重大影響。”一位業內人士說。

據國家稅務總局統計，2007年全國土地增值稅收入為403億元，同比增長74.3%.國家稅務總局地方稅務司副司長楊遂周表示，土地增值稅快速增長的原因是2007年樓市供銷兩旺，房地產銷售較2006年有較大上漲。

據公開資料顯示，2008年1-3月，全國土地增值稅收入為145億元，同比增長64億元，增幅較去年同期略有降低。有專家預計，2008年將進入土地增值稅的正常繳納階段。

曲線拿地的稅賦隱患

“按照清算的要求，開發商的資金鏈更加緊張。以前能夠開發3個項目的資金，今后只能開發1個了。”一位北京開發商表示，為緩解資金壓力，目前他正著手轉讓一塊土地。“但是，其他開發商也面臨清算的大筆現金流支出，找到合適的買家并非易事。”

然而，造成當前房企土地增值稅風險的原因之一，恰是土地在二級市場上的流轉。北京致通振興稅收籌劃事務所有限責任公司董事長李記有表示，當前開發商通過收購股權等方式曲線拿地，成為稅賦隱患。

逐步完善的土地增值稅制度，也是房企稅賦壓力增大的重要原因。與土地增值稅政策1993年提出、1995年出臺細則相比，土地交易更加公開透明，清算時更容易獲取房企利潤。并且，隨著當前樓盤銷售信息系統及工商注冊信息查詢系統的建立，樓盤銷售及未竣工項目轉讓情況都能較為準確地統計下來，使得清算式征收的技術條件更加完善。

上海某本土大型房企的財務總監坦言：“面對清算，許多房企不得不在銷售形式、價格制定、成本支出等方面做改動。有開發商將部分開發項目轉為租賃地產等自營物業，緩解銷售壓力，或是通過做精裝項目、增加配套來抬高成本，減小賬面利潤率以規避增值稅的上繳。”