弟弟私自出租我們繼承的房屋，租賃合同有效嗎

Q 我們家姐弟四人，除姐妹三個外，還有一個患有智力殘疾的弟弟。父母去世后，給我們四子女留有兩套住房，其中一套住房歸弟弟所有，另一套坐落于北京房山區(qū)燕山的房屋歸我們三姊妹共同所有。2006年4月，劉某沒有經我們姐妹三人同意，即與智力殘疾的弟弟簽訂合同，承租由我們三姊妹所共有的房屋。2007年7月至8月間，我們發(fā)現(xiàn)共有房屋由劉某占有和使用，即與劉某交涉騰退事宜。劉某卻以簽有租賃合同為由，拒絕搬出，且拒絕交付該房的其他費用。請問我們應該如何維權？

A ［分析與解答］：

首先需要確定的是，你們的父母是否留有遺囑。如果沒有遺囑，你們全部的法定繼承人在遺產處理上達成了一致，經公證機關公證后，也可以依法取得該房屋的產權證，成為合法的房屋所有人。在此基礎之上，如果你弟弟沒有經過你們同意，私自將房屋租與他人，那么，應該說你弟弟侵犯了你們的房屋所有權。對此，需要區(qū)分以下情形。

第一，在你們已經取得了房屋所有權證書的情況下，你弟弟便沒有對外出租的權利。由于承租人沒有審驗承租房屋的產權所有人身份，因此，可以主張租賃合同無效，從而可以要求其騰退房屋；第二，如果你們尚未取得房屋所有權證書，房屋實際上也由你們的弟弟控制和管理，那么，根據我國民法中的“買賣不破租賃”的原理和法律規(guī)定，應該認為善意的承租人簽訂的租賃合同有效。如果這一租賃行為損害了你們的合法權益，你們可以要求你弟弟賠償損失。還需要注意的是，你弟弟患有智力殘疾，如果這種智力殘疾不足以影響他的辨認和控制能力，清楚出租房屋這種事項的意義的話，那么，這種智力殘疾就不會影響租賃合同的效力，這一因素可以不予考慮。

［法律貼士］：

老人去世后，子女應該及時清理遺產，進行遺產分割，不宜拖延過久。否則，會增加產生糾紛的可能和順利分割的難度。如果發(fā)現(xiàn)父母留有遺囑，就盡快按照遺囑進行處理；沒有遺囑的情況下，就按照法定繼承，確定各自應該繼承的份額，或者協(xié)商一致后作出處理。這里需要提醒大家兩點：第一，不要遺漏合法的繼承人，特別是死者出嫁的女兒或者在國外等不和老人同住一地的繼承人。否則，會導致這種分割協(xié)議無效。第二，遺產依法處理后，及時交接或者辦理財產過戶手續(xù)。比如，房屋和機動車，在依法確定相關權利后，應該及時向房管部門辦理過戶手續(xù)。否則，也可能會影響自己的合法權益。

（責任編輯/王小艾）

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