論物權法中建立登記公信效力的必要性

摘要：不動產登記具有公示力、形成力、公信力、對抗力及權利正確性推定效力。對物權變動模式采不同立法主義的國家，賦予登記不同的效力，我國物權法僅規定了物權的公示原則，但是不動產物權登記和善意取得制度相結合規定，默示否定了不動產登記的公信效力，從世界各國對物權效力的立法現狀來看，建立登記公信力制度是大勢所趨，從現實角度，無論對于第三人還是對于真實權利人它也都有著無可替代的作用，本文將從以上方面著力論證建立這項制度的必要性。

關鍵詞：不動產登記；公示力；公信力

1不動產登記的效力概述

不動產登記的效力，指登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。從法律效果來看，不動產登記的效力包括公示效力、形成效力、公信效力、對抗效力以及權利正確性推定效力。對物權變動模式采不同立法主義的國家，賦予登記不同的效力，例如采物權變動債權意思主義的法國、日本只賦予登記公示力和對抗力，而在物權變動采物權形式主義的德國，登記具有上述所列之全部法律效力。

公示力，指登記所具有的將不動產物權變動的事實向社會公開、讓公眾知曉該不動產流轉的法律效力。賦予登記公示力，就給第三人提供了了解不動產真實權利狀況的機會，防止利用不動產交易進行欺詐行為，維護交易安全。

形成力，指登記作為不動產物權變動的成立或生效要件的效力，即登記本具有的、決定因法律行為發生的不動產物權變動能否生效的效力。對物權變動采物權形式主義的國家（如德國），及物權變動采債權形式主義的國家（如瑞士），依法律行為進行的不動產物權變動，除須有當事人間的債權合意外，還須當事人另外履行登記，才能產主物權變動的效力。而采物權變動債權意思主義的國家（如法國、日本等），登記對不動產物權變動沒有形成力。

公信力， 是指第三人對登記的信賴受法律保護的效力，即第三人根據登記簿記載的不動產物權內容進行交易所取得的有關不動產權利受法律強制保護，并免受任何人追奪。

對抗力，是指不動產物權變動成立后，經登記的不動產物權具有對抗第三人的效力。法律規定了登記的對抗力，即辦理了登記的物權承讓人取得物權，并有對抗第三人的效力，沒有辦理登記的物權承讓人則不能取得物權。

推定力，即權利正確性推定的效力，是指不動產物權一經登記，即推定其真實的物權狀態與登記的狀態相一致。

2世界各國民法不動產物權登記的法律效力的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國、瑞士采此立法例。

三是地券交付主義。該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。

四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產物權狀態的方法，不動產物權的變動以當事人合意而發生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權即行轉移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權行為。

3我國不動產物權登記的法律效力

物權法第六條和第九條規定了物權公示原則和登記生效主義。所謂公示原則，即物權的變動須以可以客觀認定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認可的效力的原則。之所以要確立公示原則，是因為當事人設定、移轉物權，會涉及第三人利益，因此，物權的設立、移轉必須公開、透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。公示的方式，必須由法律明確規定，不動產原則上是采用登記的規則。另第106條規定了動產和不動產都適用善意取得制度，即不承認登記的公信效力。

4登記公信力在實踐中的作用

第一，有利于保護動態交易安全。在賦予登記有公信力情況下，當事人根據登記進行交易所得的利益不會因第三人的權利異議而落空；

第二，降低交易成本，提高經濟效率。在承認登記的公信力情況下，當事人完全可以根據登記進行交易，毋須耗費財力及人力對某項不動產的權利狀況進行調查。特別是在債權形式主義的國家，民法中規定登記具有公信力，在司法實踐中可以有效地避免不動產的二重買賣，維護了交易安全。

第三，公信力對善意第三人（包括自登記名義人處取得物權的人和向登記名義人履行給付義務的人）的法律保護。自登記名義人處取得所有權的人，確定地取得其名義下登記的所有權，真正權利人因此而喪失所有權；自登記名義人處取得財產所有權的人取得無抵押權負擔的所有權；登記抵押權名義人受讓抵押權者可取得真正的抵押權；自處分權受限制（如受有破產宣告的限制）的登記名義人處受讓物權的人，如果所受限制未記載于物權登記簿仍能確定地取得受讓的權利；向登記名義人履行給付義務時，第三人基于登記信其享有權利而為給付義務時，第三人所作的履行有效，真正權利人不得再請求第三人履行給付義務，其所受的損失只得請求登記名義人賠償。

5對真實權利人的保護

首先，在當事人間不能主張登記的公信力。倘登記原因無效或得撤消時，在第三人未取得不動產權利前，真正權利人對于登記名義人仍可主張其權利。反之，該登記名義人不得以登記有絕對效力為由，對于真正權利主張其所有權。但對于第三人，該登記名義人仍可據以行使權利。

其次，善意第三人自登記名義人處取得權利后，真實權利人的權利雖因此而喪失，但真實權利人有權請求登記名義人賠償損失。如登記機關對登記錯誤有過失時，真實權利人還有權請求登記機關或國家賠償損失。

再次，對第三人的物權取得規定了嚴格的條件：第一，第三人已經進行不動產登記。即使第三人與法律上的物權人有合法的債權關系，但如果未通過不動產登記取得物權，第三人就不能對抗事實上的物權人。第二，第三人從法律上的物權人處取得物權必須是善意的。即使善意的條件應該是非常寬松的，但如果他人舉證證明第三人明知法律上的物權不是真正的物權，仍然從法律上的物權人處取得物權的，就表明第三人具有主觀惡意，不能受法律保護。第三，第三人根據法律行為取得物權，如果第三人的物權不是依法律行為而取得的，即使辦理了登記，也不受登記公信力的保護。

總之，不動產登記的效力的法律效果是一個整體，雖然不一定全都接受，但是作為公示公信而言他們是不可分割的，公信制度以其在世界各國的實踐和無可質疑的功用向世人宣告著它的不可缺失性，建立這項制度志在必行。

參考文獻

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