二套房貸松動的十字路口

孫春艷　劉　震

北京“第二套房貸政策”的確存在松動可能，而且應該就是以選擇“第一套房人均面積”的規定作為突破口

進入了2008年的3月份，多個城市突然流傳出“二套房貸”松動的消息。此前，有上海媒體報稱，由于房貸業務驟減，多家銀行對準備購買第二套房的客戶給予優惠，“如果第一套房的貸款已全部還清，那么第二套房可以按第一套房的政策進行辦理”。而據《瀟湘晨報》報道，長沙某銀行，只要貸款人已將自己的第一套房貸還清且售出，就能按“第一套住房”貸款。《重慶晨報》近日也有報道，重慶出現銀行“以貴賓客戶名義等方式，仍然按照第一套房的優惠方式進行房屋貸款。”

“二套房貸政策松動”的消息，令已經壓抑數月的購房沖動，再度萌發。

“自2007年12月第二套房貸政策正式實施以來，截至3月初，交易量較2007年下半年減少50%。”北京房貸網負責人杜強對《中國新聞周刊》表示。

但進入3月份以后，北京的房地產交易卻開始閃現回暖的曙光。根據北京市房地產交易管理網數據，3月份上半月內，二手房住宅網上簽約成交891套，相比2月下半月上漲了16.3%，顯示市場出現回暖跡象。

盡管如此，記者采訪的許多業內人士均明確表示，在CPI屢創歷史新高、樓市依然偏熱的狀況下，包括“二套房貸”在內的從緊貨幣政策尚無松動可能。

確有銀行“出位”

這幾天，北京的邢眉悅很開心，因為經過多方打聽，她終于有望在中信銀行獲得一個優惠的二套房貸利率。

邢眉悅剛剛相中了一套104平方米的三居二手房，想升級一下目前家的居住條件。現在，她們一家五口祖孫三代還擠在一套70平方米的小兩居里。可是這套二手房的總價在110萬元左右，房貸成了她不得已的選擇。迎面而來的難題是，自己名下這套小兩居帶來的障礙。

因為，按照央行的第二套房貸相關規定，邢眉悅要想買下這套二手房，不僅首付比例要在總房款的四成以上，今后的利息也比第一套房貸的標準高出不少。

抱著試一試的想法，3月24日上午，邢眉悅來到中信銀行廣安門支行。這里負責個人房貸業務的銀行職員王保華告訴她，中信銀行聯網了央行的征信系統，只要系統上顯示買房人的第一套房貸已經還清，該行就將視其為首次購房者。

與一套房貸的差別只在于，首付須在四成以上。如此算來，首付大約44萬元，邢眉悅的升級計劃并不難實現。

在走進中信銀行之前，邢眉悅還到過上海浦發銀行宣武支行。該行的一位李姓經理對她說，如果此前的房屋已經交易，并出具已售房屋的結清貸款證明，可以考慮對她按首套房貸政策執行。

經《中國新聞周刊》記者多方了解，目前，北京市場上雖確有部分銀行在“二套房貸”的具體執行中有所松動，但大多還是中規中矩。

“同我們合作的13家銀行幾乎都嚴格地按照央行規定的二套房貸審核程序辦理。至今我們也沒有接到關于二套房貸新的通知和指示”，北京偉嘉安捷投資擔保有限公司企劃經理殷麗娟對《中國新聞周刊》說。北京房貸網負責人杜強也對本刊表示，與之合作的11家銀行中，也就是中信銀行寬松一些。

被誤傷的需求

近日，“鏈家地產”還向《中國新聞周刊》透露，他們在與各大銀行接觸后發現，北京“第二套房貸政策”的確存在松動可能，而且應該就是以選擇“第一套房人均面積”的規定作為突破口。

2007年11月12日，人民銀行和銀監會曾下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發〔2007〕452號，以下簡稱《補充通知》)，該通知規定：“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行”。

據銀行業內人士介紹，目前商業銀行認定第二套房主要依據的央行征信系統，僅能查到個人房屋貸款情況，卻沒有詳細房屋居住面積，個人婚育狀況以及家庭成員等詳細信息，因此尚無法界定家庭住房狀況。

央行征信中心主任戴根有解釋說，央行征信系統由于缺乏相應的法律授權，暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門的戶籍登記機構和隸屬民政部門的婚姻登記機構共享信息，客觀上影響了個人征信資料的完整全面。

此外，“偉嘉安捷”的殷麗娟還告訴記者，雖然國家每年都會公布全國城市居民人均住房面積和全國主要城市的人均住房面積，但迄今為止，政府有關部門一直沒有向銀行提供權威的“當地平均水平”數據。

因此，《補充通知》的“人均住房面積”條款，沒有了可操作性。

正是因此，據《中國新聞周刊》了解，自《補充通知》出臺，至今還沒有某個家庭因為“人均住房面積低于當地平均水平”，而享受到優惠的二套房貸利率。

對此，“鏈家地產”市場研發中心認為，政策從出臺到完全執行到位需要一個遞進的過程。而當前關于“人均住房面積”相關問題的醞釀執行，與改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的相吻合，在一定程度上保護了“小房換大房”的自住需求，也更加有利于推動二手房市場的活躍。

顯然，《補充通知》若能執行，邢眉悅們“小房換大房”的夢想將更容易實現。據建設部統計數據顯示，到2007年底，全國城市居民人均住房面積已達到28平方米。即使以一家三口計算，家庭住房面積也應達到84平方米，如若照此執行，所釋放的消費需求不容小覷。

“因此當前各銀行醞釀調整的也不是真正意義上的松動，只是《補充通知》的一個后期延續問題。”鏈家地產市場研發中心張月對本刊如此解釋。

市場人士對此認為，第二套房貸政策本是想一箭雙雕，既改善住房條件又同時抑制炒房。但因為《補充通知》遲遲未能落實，才誤傷了有真實需求的購房者。