銀行放款延后，誰(shuí)擔(dān)違約責(zé)任？

徐中孟　雷艷坤

人民銀行緊縮房貸對(duì)你購(gòu)房的影響，你考慮了嗎？

案例：11月中旬，張先生欲購(gòu)買一套住房，經(jīng)過(guò)與房主多次討價(jià)還價(jià)，雙方同意以150萬(wàn)的價(jià)格成交。以張先生目前的存款和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他只能支付20萬(wàn)的首付，剩余款項(xiàng)需要向銀行貸款。恰巧張先生的一位朋友上半年剛剛也向銀行申請(qǐng)了貸款，經(jīng)向朋友咨詢，張先生對(duì)貸款流程有了較為全面的了解，因此，按照朋友從貸款申請(qǐng)到貸款發(fā)放的進(jìn)度，張先生與賣房者簽訂協(xié)議，約定在1個(gè)月后交付全款，同時(shí)雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。賣房者在張先生支付了首付、便與張先生一起辦理了有關(guān)貸款申請(qǐng)手續(xù)后即將房屋鑰匙交予張先生。

銀行放款慢半拍

由于銀行承諾，在貸款發(fā)放后會(huì)將款

項(xiàng)直接劃入賣房者的賬戶，因此，張先生并未對(duì)貸款進(jìn)程予以留心，匆忙投入了對(duì)新房的裝修工作。沒(méi)想到，一個(gè)月后，賣房者找到張先生，要求張先生搬出房屋并將房屋恢復(fù)原樣，同時(shí)要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任，原因是剩余款項(xiàng)并未能在一個(gè)月后如期打入賣房人賬戶。

張先生連忙向銀行進(jìn)行查詢后得知，由于人民銀行控制信貸規(guī)模和今年私人住房按揭貸款發(fā)放數(shù)量較多，在年底前銀行已無(wú)太多額度可以發(fā)放給借款人，張先生的款項(xiàng)可能需要到明年初才能發(fā)放，且各家銀行均存在此類情況。張先生非常委屈：并非自己主觀想違約，而是由于銀行信貸政策的變化和控制貸款額度的需要，自己應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任么？

依法論事兒

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七章“違約責(zé)任”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十二條又規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！彪m然張先生的違約行為是由于銀行未能在張先生估算的時(shí)間中完成貸款審批及放款行為所致，但違約行為不考慮違約方的主觀狀態(tài)是善意還是惡意，只考慮客觀后果，因此張先生的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

張先生對(duì)房子的裝修雖然并非惡意添附行為，但由于雙方尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，該房屋的所有權(quán)依然由賣房者享有，因張先生出現(xiàn)違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任，其因裝修產(chǎn)生的對(duì)房屋內(nèi)外部的改變也應(yīng)由張先生負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或賠償損失。

此外，需要說(shuō)明的是，考慮到各種主客觀因素的存在，銀行一般很少在與借款人簽訂的《借款合同》中約定具體的某一天為放款時(shí)間，而是根據(jù)實(shí)際情況確定放款時(shí)間，并在放款當(dāng)天要求借款人簽署借據(jù)，確定最終實(shí)際的貸款利率等內(nèi)容，因此，銀行并不需要對(duì)張先生承擔(dān)違約責(zé)任，也不對(duì)因未能迅速放款導(dǎo)致的結(jié)果對(duì)張先生承擔(dān)責(zé)任。

其實(shí)，張先生雖然并非惡意違約，但也有其考慮不周全的地方。張先生可以通過(guò)采取以下措施避免出現(xiàn)對(duì)自己不利的違約行為：首先，他不應(yīng)以自己估計(jì)時(shí)間來(lái)確定銀行的放款時(shí)間，也不應(yīng)以朋友的經(jīng)驗(yàn)作為自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槊恳粋€(gè)借款人都是獨(dú)立的、有其不同的經(jīng)濟(jì)情況、家庭狀況等，銀行對(duì)每一位貸款申請(qǐng)人的審查結(jié)果也會(huì)相應(yīng)有所不同，即使借款人自己認(rèn)為條件基本相同的時(shí)候，銀行也可能因自己審查條件的不同而確定不同的審查結(jié)果和貸款數(shù)額、貸款利率等。

和解成功

其次，張先生應(yīng)向銀行進(jìn)行全面而細(xì)致的咨詢，并隨時(shí)了解貸款審查情況。在張先生辦理貸款時(shí)，應(yīng)向銀行經(jīng)辦人員咨詢貸款的有關(guān)情況，以及目前銀行最新的信貸政策和有關(guān)情況，同時(shí)，張先生應(yīng)隨時(shí)了解、跟進(jìn)貸款審查情況，確定貸款時(shí)間。

另外張先生不應(yīng)將具體時(shí)間約定在合同中，而宜將付清全款的時(shí)間約定為“銀行對(duì)貸款審查完畢發(fā)放貸款之日”。銀行是獨(dú)立于《房屋買賣協(xié)議》當(dāng)事人之外的第三人，其放款行為的履行對(duì)于張先生來(lái)講只能是第三人代為履行行為的一種，第三人的所有行為的后果均由張先生承擔(dān)。

因此，對(duì)于當(dāng)事人無(wú)法完全確定的事情，采用條件式的表述比期限式的表述對(duì)當(dāng)事人更為有利。如果張先生在《房屋買賣協(xié)議》中約定其于銀行對(duì)貸款審查完畢并發(fā)放貸款之日，賣房人也就不能因此要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任，也不會(huì)導(dǎo)致張先生目前極為被動(dòng)的情況：協(xié)議無(wú)法履行，裝修了的房屋不但不能使用，還必須恢復(fù)原狀，同時(shí)需承擔(dān)違約責(zé)任。

幸運(yùn)的是，經(jīng)過(guò)與賣房者的進(jìn)一步溝通，以及與銀行的努力協(xié)調(diào)，同時(shí)張先生也另借了一筆款項(xiàng)提前支付給賣房者，張先生終于取得了賣房者的諒解，并在銀行的協(xié)助下短時(shí)間內(nèi)得以放款，《房屋買賣協(xié)議》得以履行，張先生也如愿的住進(jìn)了新居。

隨著二手房買賣數(shù)量的增加和涉及金額的逐漸增大，二手房買賣雙方都需對(duì)有關(guān)情況多予了解，尤其是需要向銀行貸款的買方，應(yīng)向銀行經(jīng)辦人員詳細(xì)咨詢有關(guān)貸款審查和放款情況，同時(shí)注意在《房屋買賣協(xié)議》中保護(hù)自己的權(quán)益，避免出現(xiàn)不利于自己的情況，陷入跟張先生類似的困境。