２０１０年現拐點？

白　鈞

媒體的集體狂歡，直接導致了“樓市拐點說”愈演越盛。這種說法能否成立，如果不成立，真正的樓市拐點將在何時到來？

近日，“樓市拐點說”頻頻見諸報端，著實讓人興奮了一把。如果拐點已真正到來，那么中國民眾必將成為最終的受惠者，獲得實實在在的好處。但冷靜過后再來看樓市，這個“拐點”似乎還有些撲朔迷離。

“樓市拐點說”難立足

進入第四季度以來，隨著第二套房貸政策的出臺，各大主要城市的房屋交易量均出現了不同程度的下滑，許多自住型購房者明確表示要再觀察一段時間，再等一等。

與此同時，深圳等城市的房價出現了一些松動的跡象；廣州萬科等個別項目的也出現了一開盤價格便低于周邊房產價格；而北京則打折風盛行，12月的新房開盤價環比下降300多元a。

“樓市拐點說”是否已經到來？

但細看這些松動的價格，卻是各有各的原因，并非取決于供大于求的市場規律。如深圳，在經過5年的瘋狂上漲，房價確實已到達一個巔峰，它對深圳持幣待購者的資產水平提出了終極挑戰，當人們無力負擔的時候，妥協的只能是價格。

廣州萬科的金色康苑，雖然開盤價僅7000-13000元/平米，遠低于同地段20000元/平米的價格，但相對于樓面地價僅3000元的成本，實際利潤已成功翻番。對于在全國29 個城市涉及100 多個在建項目的萬科，460億的銷售額可以使資金快速周轉。

北京，由于特殊的交通狀況，地理位置對房價起決定性作用，而新開盤項目多在五環外，表面上的價格環比下浮，不具有任何說服力。整體來看，北京的房價是近幾年才開始迅速上漲，而且，短期內，依然具有上升的空間。再看打折，雖然全款購買可以打到9.5折，或部分房產可以直接打9.9折，但是看價格，如果11月的價格是1.8萬元/㎡，那么12月的價格2萬元/㎡的9.9折是1.98萬元/㎡，依然是明降暗漲。

僅以一兩個月的價格松動就給“拐點”下定義，還為時過早。畢竟，就在這幾年也曾出現過價格小幅下降后大幅上漲的現象。個別城市、個別項目的降價并不具有普遍性。

而且，經濟發展的向心力和輻射力，在吸引人才的同時也增加了本地房地產市場的發展潛力。在目前政府下大力氣在宏觀及微觀兩方面抑制房價的情況下，市場出現買方及賣方對峙也很正常。目前，自住型購房者延緩買房，并不代表會放棄買房，剛性需求只是被壓抑了，并非不存在。

短期內不可能出現拐點

購房者心理價位上升

2006年職工年平均工資：北京36097元，廣州36273元、深圳32476元。（2007年應該比這個數字更高吧）。如果一個月薪3000元，30歲的購房者，按最長貸款30年計算，最多可申請公積金貸款47萬元。如果家中有積蓄20萬，那么至少可購買總價67萬房產，即使購買60平米小戶型二手房，依然可以接受1.1萬元左右的房價。更不用說四成以上的中高收入人群。

如果按普通家庭雙職工計算，月收入6000元，申請公積金貸款47萬30年，月還2586，基本上是可以承擔的。對于中高收入的人群，只要可以承受得起房貸月供，很多人依然愿意購房。那么，房價依然具有挑戰購房者心理價位的上升空間。

房地產行業整體未出現“拐點”跡象

11月份，“國房景氣指數”為106.59，為2年來新高。房地產開發投資分類指數為104.53。1-11月份，全國完成房地產開發投資21632億元，同比增長31.8%。住宅完成投資15440億元，增長33.7%。其中，經濟適用住房投資693億元，增長31.7%。截止到11月末，全國商品房空置面積為11797萬平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬平方米，下降14.2%。這些數字至少表明，房地產行業整體還是繁榮的。

今年美國爆發的次貸危機為我們上了一堂很生動的課，時至今日，它的負面影響依然存在。本月初結束的中央經濟會議制定了穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，因此推測，國家對于房地產行業的調整，會逐漸總金融、財稅、法律、行政等手段，多管齊下，旨在抑制惡意房產投機，降低銀行信貸風險，從而保證房地產行業健康、平穩發展。畢竟房地產行業是牽動金融、建筑、家居產品制造等多個行業的特殊產業。

后奧運時代熱度不減，2010出現真正拐點

2008年，北京的房地產市場將邁向自2001年申奧成功以來延續7年的心理關口。奧運這個支撐了北京房地產市場快速發展和房價持續上漲的預期一旦變為現實，是否會帶來市場的調整和房價的回調？

盡管歷史上舉辦過奧運會的城市在奧運會召開之后大多出現過房價的回落和樓市的調整，但我們認為：后奧運時代的北京房地產市場依舊會保持一個繁榮發展的方向，而房價仍然會處在一個持續向上的上升通道之中，只不過上漲幅度將會明顯趨緩。

市場真正的拐點將會出現在2010年前后，而且即使出現拐點，也將以“軟著陸”的方式實現。后奧運時代北京的整體經濟仍然保持高速增長的態勢，GDP年增長幅度將在15%以上，高于全國的平均水平。與此同時，每年北京常住人口數量的年增長仍然保持在50萬左右。除城市核心區域的拆遷改建以外，周邊新城和新興組團的建設在奧運會后依舊會如火如荼。再加上08年后，北京將逐步成為全球的國際化大都市，新京津高速鐵路的貫通也會鞏固北京作為渤海經濟走廊的核心地位。經濟人口的持續增長、城市和產業的不斷完善，都決定了后奧運時代北京的房地產市場仍然會保持在一個高速發展的繁榮時期。