房產中介紅燈閃

李波濤

中天總裁的攜款消失，是因為內部的監管不嚴，一權獨大，還是因為整個行業的不成熟。

如今在城市，很多年輕人因為忙于工作沒有時間，再者對環境不是特熟悉，所以都是委托房產中介租房住，另承擔不起買新房的準購房一族也多數通過房產中介買賣二手房，還有就是一小部分炒房人和房產中介聯合起來炒房，總之，城市中的我們還真是離不開房產中介。

廬山真面目

房產中介在我們的生活中如此重要，那么它在法律中扮演什么樣的角色呢？

房產中介是經濟學術語和商業習慣用語，表明在房產交易的中間環節所發揮的媒介與服務作用。建設部發布的《城市房地產中介服務管理規定》第2條規定房產中介是指房產咨詢、房產評估、房產經紀等活動的總稱。而房產經紀法律規定是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。依我國現行合同法的規定，房產中介屬于居間，他通過給買賣雙方提供訂立合同的機會而賺取傭金。

總裁蒸發

2007年11月13日，“全國房地產經紀百強企業”深圳中天置業評估有限公司爆發財務危機，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，這家擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。

這次突然的時間，讓本來就對中介行業缺乏信任的市民對中介行業抱有戒心，此行業的誠信建設也遇到了巨大的困難，它帶給我們很多思考，是這個行業的信用問題呢，還是行業制度建設和監管不嚴的原因呢。

深圳中天置業評估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑這一起中介行業惡劣事件，讓正盤算著委托中介進行二手房交易的市民感到心里沒底。我愛我家、鏈家地產等二手房中介公司不斷提醒購房人，通過中介公司買賣二手房，一定履行“資金監管”程序保護購房款。

所謂資金監管，就是把客戶的購房款放入銀行專有賬戶，在一定時期內凍結，直到買賣完成，然后銀行把資金轉給賣方，在這個過程中，避免中介挪用客戶資金進行高風險投資，也有效的避免了中介吃差價的行為。

資金監管的出臺，目的是根治中介公司挪用資金的弊端，保障買賣雙方的權益。而作為規范政策的直接受益對象，業主和購房者也需要一個學習和適應的過程。面對新的合同、新的簽約方式、新的房款結算方式，業主和購房者也要重新適應新的市場環境。盡管目前手續有些復雜，但希望買賣雙方在資金安全的前提下，盡量采用資金監管的方式。

鏈家地產副總經理金育松認為，“中天事件”暴露的問題比較直接，即客戶的購房款(包括客戶的銀行貸款)是直接打到中天置業的賬戶，整個房款完全由該公司掌握，缺乏第三方監管。而京城的二手房中介資金監管并非強制推行，目前一些不走資金監管的房地產經紀公司依舊有保存現金的可能。

那些貓膩？

人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。

通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有： 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發布房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題。

獨立第三方

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等。

中天置業的崩盤給我們最大的啟示就是中介結構在資金監管上更需要獨立“第三方”作為擔保公司。在中天置業一案中，為什么中天置業旗下的擔保公司可以將賣方的巨額資金取走？就是因為這個擔保公司是中天置業的一個下屬公司成立的。再加之客戶在與擔保公司簽訂協議時簽訂了全權委托書。擔保公司憑借與客戶簽訂的全權授權委托書，可以輕易地將房款劃到自己公司的賬戶下。正是緣于這種沒有規范的操作， 才使中天置業自己斷送了自己的前途。

中天的倒下也許是好事，市場發展到今天，中介行業已是戰國林立，競爭很激烈，也許這是一種必須的行業洗牌和整合，更是對同行他人的警示，加強行業自律和誠信經營的文化和組織建設。

中天置業的崩盤給我們最大的啟示就是中介結構在資金監管上更需要獨立“第三方”作為擔保公司。