猜想房價大跌的Ｎ種理由

“炮灰”是戰爭中對犧牲的一些士兵的一種惡毒的說法。實際上國家或地方政府的經濟，也往往需要犧牲一些人的利益，以保全或實現更大的利益。面對價格畸高的房價，不管是炒作還是自住，買入商品房的人其實就是做了經濟炮灰。

中國的房地產是一種掠奪經濟。地方官員的任期一屆五年，而決定他們能否升遷的主要指標就是當地的GDP。發展高科技，建立地方經濟的核心競爭力，樹立企業的知名品牌，短期內對GDP并沒明顯好處，反而是為下一任官員做嫁衣裳。

而拉高房價，羊群效應會讓更多的人買進房產。房價高了，賣地的價格高了，并能帶動建筑、裝修、建材、運輸、銀行等產業，賣地的財政收入還可以搞其他的市政基礎建設。這對一些經濟不發達的財政來說，可說是雪里送炭。

中國的房地產承擔著拉動經濟的歷史責任，就需要大量的買房人成為炮灰，特別是在房價漲到非常高時的買房人。這個歷史責任基本完成后；或雖然沒有完成，但居民的購買力消耗得差不多時；或是泡沫太大，破滅會給經濟帶來災難時；或是民怨沸騰時，就是房價轉折之時。到時候房價自然會便宜下來，這時買房的人，要感謝前人。目前在高價位買入房產的這些人，是他們節衣縮食還貸的錢，為中國的經濟發展貢獻了力量，為形成中國低房價打下了基礎。

第二套房產首付提高及利率的政策利空未必就能挺得住。雖然國家總理提出的中央50多億及地方政府數百億的資金建設廉租房是杯水車薪，兩個70％政策的有效落實需要時間，但畢竟這是個方向。房價的上漲跟上漲的心理預期大有關系，只要這種預期被打破，光是炒房人空置的房產拋售市場就未必支持得住。

1998～2002年個人住房貸款年均增長率達112.8％，房地產貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年的21327億元。但這種增長肯定是不能持續的。

銀行房貸收緊

一些年輕人，不顧自身條件，盲目買房，每月還貸超過收入的50％。一旦收入不穩定，很可能還不起貸款。另有些盲目的炒房人，暴利的預期落空，同樣無力還款。而銀行處理這些不良貸款，要花大量的人力和時間成本，這必將促使銀行放貸時一再謹慎。未來幾年不大可能再有持續的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。而沒有銀行貸款的支持，有效購買力必然大幅下降，高房價怎么能維持呢?同時，當法院拍賣房貸違約人的房產時，必然比市場價便宜，又有誰會花高價去買市場上的房子呢?

央行之所以再三提高存款準備金率，一方面是為避免以升息的方式來降低流動性，有促使人民幣升值的作用，另一方面央行以此回籠現金，比發行票據的成本更低。目前國內流動性過剩的問題沒有得到根本解決，未來極有可能繼續提高銀行存款準備金率。

另外，自2006年6月1日起，90平方米以上的房屋貸款首付提到三成，這必然大大壓抑了短期內的購房需求，也必能起到打壓房價的效果。

暴利導致房產供應量增加

現在中國基本沒有什么供不應求的，因為現在社會資金充足，一旦某個行業利潤率高，那么資金就會涌向這個行業，從而降低這個行業的利潤率。一開始彩電、VCD、手機、汽車都因為利潤高，于是產量大漲，之后便紛紛降價，利潤降低，有的甚至虧損。但是房地產這個行業為什么能持續幾年興旺而不見衰退呢?因為生產周期長。但是世界上任何事物都有其興衰周期，生產周期再長也不是無限的。

最近幾年房地產發展的速度(30％左右)，遠遠大于GDP的增長速度(10％以下)，這樣下去到2020年以前，中國房地產業的GDP會超過整個國家的GDP，這可能嗎?所以增長速度一定會下降。

政府不會托市

有人說，各地方政府不希望當地的房價下跌，所以房價不會跌。這個說法靠不住。人家日本政府不比中國某一地方政府有錢嗎?就是香港政府，也遠比中國一些地方政府有錢。當日本與香港的房價持續下跌的時候，難道日本與香港政府希望房價下跌嗎?何況，商品的價格漲跌是由經濟規律決定的，不以人們的主觀意志為轉移。當房價下跌的各種因素積累到一定程度后，政府是托不住的，只能無可奈何花落去。其實情況恰恰相反，中國政府是非常聰明的，恐怕只會適當打壓房價，擠壓泡沫而不會托市。

城市化的壓力

中國在未來幾十年內有一件事是比較肯定的，就是大量的農民會進入城市成為市民。中國的城市化率將從該報告發布時的37％(世界銀行的統計是不到30％)升至本世紀中葉的75％，每年1000多萬人口進入城市(這還不算期間增長的人口)。要讓廣大農民承擔現在城市高企的房價豈非天方夜譚?要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起。

以租還貸已經不可行

一個縫康的房產市場，房價會和房屋的租金同步上漲。可是中國這幾年房價連續上漲，房租卻基本不變(這也說明房價上漲是非理性的)。如果還是這樣操作，每月的銀行還款漲了不少，租金仍是這么多，已經不可行了。

隨著一些賴賬人的出現，銀行的壞賬會增加，從而促進銀行惜貸，失去了銀行的支持，對房價的推動作用力會大大減小。

高空置率造成巨大經濟損失

居高不下始終高達1億平方米以上的空置面積，按每平方米3000元計算，就是3660億人民幣。按一年貸款利率6％計算，開發商因為空置房，光是利息就損失近200億元。

炒房人過多

這兩年來，因為房價持續上漲，所以大量資金為追求高利潤涌入這個市場，買入后等待升值。在國際上有一個炒房比率的警戒線，大約為15％，超過這個比率就是比較危險的，市場承受不了會進一步下跌。投資買房的人越多，對房價的推動作用就越大，泡沫就越嚴重。

稅收因素

前兩年是炒房人大發其財的大好時光。不過目前五年內賣出二手房的5％營業稅，0.5％的城建稅和教育費附加，及20％的個人所得稅是逃不掉了。一開始這些稅形同虛設。因為沒有契稅的完稅憑證，不能辦過戶。現在炒房的個人所得稅同樣操作，就逃不掉了。其實還有房產稅、土地增值稅，契稅應當是3％～5％，而不是0.75％或1.5％。一旦這些稅種開始實際、足額征收，則無疑是閹割高房價的又一刀。同時，根據《刑法》的規定：“偷稅數額占應納稅額的百分之三十以上并且偷稅數額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。”恐怕只要有一個炒房人因此被判了刑，數百萬炒房人就要嚇得魂飛魄散了吧?

心理預期降低

老百姓有買漲不買跌的心理，因為怕漲，所以在未漲時以便宜價買入。但是房價漲幅降低了，停止上漲了，人們就會觀望，開始下跌了，那就不再購買，起碼會延遲購買。

普遍中低收入者的購買力已近耗盡。前幾年購買力的集中釋放，不少家庭二三十年來的積蓄已經不復存在。前不久，上海有房產商推出首付半年內交清的促銷政策。首付一次性都交不齊，還買什么房?同時也說明，老百姓真的沒有多少錢了。

買房的相當一部分人是畢業不久的年輕人，怎么能指望他們的購買力推動房價?其實，在德國，人們第一次購買房子的平均年齡是42歲。

房價下跌與十月懷胎

樓市是個周期比較長的市場，它的上漲會持續很長時間，同樣下跌也會經歷很長時間，期望房價在短期內實現大漲大趺是不現實的。那么為什么中國的房價高得這么離譜，卻遲遲不能下跌，甚至像上海這樣本來以為已經進入熊市的地方似乎死灰復燃，回光返照了呢?因為人們的心理導致人們會有非常莫名其妙的行為，所以一種離譜的過高或過低的價格，都有可能持續較長時間。

一個泡沫是否要破滅，是比較容易預測的。但何時破滅，是幾乎不可能預測的。就因為人們的心理的狂熱可能持續很久。

對于目前中國的房價，我的基本判斷是要下跌一半。當然全國各地，具體到每一個樓盤，是不一樣的。我也問過很多人，他們對這個問題的判斷，凡是有經濟學或是財務背景的人，幾乎沒有人認為房價不會下跌的。但房價不可能在短期(比如一年)內暴跌，只會在長達數年的時間內慢慢長跌。

中國的房價，除非發生了不可預知的事，否則不可能在短期內下跌很多。如果認定目前的房價自己不能承受，就要做中期，比如三年的耐心等待。只要掌握了房價變動的周期性規律，就能做到“不管風吹浪打，勝似閑庭信步”。

土地永遠是稀缺資源這個基本事實，讓很多人接受了人多地少，房價、地價應該不斷上漲的預期，并且不少人認同了目前的高房價。這種說法從表面上看，是正確的，也是事實。那么，人民幣和購買力，是不是無限的?

人們都知道日本和香港是世界上人口密度比較大的地區，當年估計也有不少日本人這么認為，所以用有限的錢搶更有限的房地產，導致東京及周圍幾個地區的理論房地產價格，超過了美國整個國家的地價加在美國紐約股票交易所上市的所有公司的凈資產之和。后來發生的事大家都知道了，日本的房價連跌14年，香港的房價連跌6年，跌幅都超過了50％。

土地永遠是稀缺的、有限的，而房地產價格漲跌自有眾多的原因，比如經濟增長速度、人口增長速度、通貨膨脹速度、利率、匯率、建筑密度等等。僅僅因為土地有限，就認為房價應大幅上漲，是愿者上鉤的謊言，起碼是忽略了購買力和貨幣是有限的另一事實。并且，土地雖然是有限的，可是在一定的情況下，卻可以不斷增加。比如，大量的平房被推倒，容積率提高了；一些大城市的面積其實是不斷擴大的，像外國大城市一樣擁有衛星城等等。

其實許多資源都是有限的，鐵礦石、石油、水。但這些商品的價格，并沒有因為它們是有限的而無限上漲，石油價格曾從每桶50美元跌到1999年最低的不到10美元。

所以如果打算接受目前根本與收入水平嚴重脫節的高房價，首先要搞清楚一個基本事實：自己的錢是有限的。

編輯 李小靈