論房地產投資基金在我國的開發

[摘要] 通過分析美國房地產投資基金運作方式和經驗，在此基礎上提出了適合我國房地產投資基金可采取的開發模式。

[關鍵詞] 產業投資基金 房地產投資基金 開發模式

房地產具有不可移動、不易分割、價格昂貴等特點，這使得房地產投資金額巨大，資產流動性差，容易引起房地產投資風險的過度集中和形成資金缺口，因而房地產業的發展與房地產金融業的成長密切相關，而房地產投資基金又是房地產金融的重要內容，所以房地產投資基金的發展會對我國房地產業的持續健康發展產生深遠的影響，是我國房地產業發展的必然趨勢。

一、房地產投資基金概述

房地產投資基金（REITs）屬于產業投資基金的一種，是對房地產證券和房地產項目開發進行的直接或間接投資。房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。具體而言，房地產投資基金一般以股份公司或托拉斯的形式出現，通過發行股票，將包括普通個人投資者在內的資金吸引到房地產業中來，并委托或聘請專業性機構實施具體的經營管理。它實行多元化投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目和業務，通過集中專業管理和多元組合投資，有效降低投資風險，取得較高投資回報。

二、開發我國房地產投資基金的必然性

1.是我國房地產業發展的內在要求

房地產業是一個高回報，高風險的資本密集型產業，客觀上要求進入者要具備一定的資本規模。房地產投資基金集腋成裘，匯聚大量的資金，可以進行項目的規模開發，節約大量的成本開支。同時由于其實力強大，能夠一次性從政府手中獲得大量的儲備土地這樣的戰略資源，使其在未來的競爭中處于有利地位。因此房地產投資基金的進入，在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，促進了優勝劣汰，實現了資源的優化配置。

2.為我國房地產業提供新的融資通道

投資基金的一個重要功能就是聚集社會閑散資金集中進行長期投資，以獲取長期穩定的投資回報率。房地產由于投資巨大且投資期相對較長，正需要這種巨額資金的支持，因而把投資基金引入房地產業構建房地產投資基金，給房地產企業帶來了生機，房地產企業通過獲得房地產投資基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經營風險。

3.完善我國金融市場的要求

隨著金融市場的進一步完善和開放，國外金融機構投資我國房地產金融市場已經成為可能，為了適應競爭的需要，我國有必要積極保進房地產投資基金的發展，加快我國房地產金融市場的前進步伐。我們可以通過合資的形式，引入國外房地產投資基金先進的經營理念和模式，結合自身的專業優勢，不斷探索真正適合我國國情的房地產投資基金發展模式。

可見，我國開發房地產投資基金具有必然性。但是經歷了20世紀90年代初，房地產泡沫的破滅和基金管理人員決策機制不健全等因素的影響，必須慎重選擇適合我國房地產投資基金的開發模式。

三、我國房地產投資基金的開發模式

美國房地產投資基金已經在房地產金融體系中占有十分重要的地位，并且作為“具有流動性的房地產”，房地產投資基金對美國整個經濟體系產生了深遠的影響。

1.美國的房地產投資基金

美國的房地產投資基金是美國國會于1960年根據共同基金模式創立的一種房地產投資模式。美國的房地產投資基金多采取擁有并經營收益型房地產的權益型形式。該類型房地產投資基金具有通過多樣化投資分散風險；通過上市交易增強流動性；投資者不必親自經營房地產即可分享房地產投資的高收益；可規避雙重征稅以及可使房地產開發商能夠通過規范的房地產投資基金渠道及時回籠資金，投資于其他開發項目的五大優勢。

美國房地產投資基金的快速發展得益于其嚴格的管理規定。依照法律規定，美國的房地產投資基金采用公司型模式，并且是封閉型基金。從組織形式和組織結構上看，與一般的上市公司完全一樣，受到包括美國證監會、獨立董事、獨立審計師、行業和金融中介的監督。此外，設立房地產投資基金還要受到基金組織管理模式、股東數量、持股人的股權持有率，收入來源、流通范圍以及股票的發行模式等方面的限制，可見美國房地產投資基金管理的嚴格性。

2.我國開發房地產投資基金可以考慮采取的模式

運作模式的問題是關系到我國房地產投資基金創新和發展的一個十分重大的問題，從以往的失敗經驗來看，以法律形式明確規定房地產投資基金的運作模式是基金健康運行的關鍵。

在房地產投資基金運行的模式上，主要應該考慮以下幾個方面的問題。

(1)發起人的選擇。由于房地產投資基金運作涉及金融與房地產兩個主要領域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，發起人必須同時具備房地產實業經驗和資本運營經驗。

(2)項目的選擇。構建房地產投資基金的核心問題是項目的選擇問題，投資項目的選擇是投資基金成敗的關鍵。把投資回報作為首要因素考慮是產業投資基金的特色和優勢，也是對社會資金形成強大吸引力的根本原因。房地產投資基金的項目選擇，應當是發起人在設立投資基金之前，確定一個初步的投資項目，然后對項目進行充分詳細的多方論證，在此基礎上形成成熟的可行性方案之后再發起設立投資基金。

(3)發起方式的選擇。考慮到我國資本市場發育不完善、金融市場尚不規范、投資機構未充分發育，私募方式難以募集到所需巨款資金，所以我國的房地產投資基金就目前看應當采用公募與私募相結合、以公募為主的方式。

(4)基金類型的選擇。由于房地產投資基金的投資是長期性、戰略性的，短期的變現能力比較差，投資者以追求長期穩定的收益為主，注重的是投資基金的成長性和資本的保值增值，所以房地產投資基金應當以封閉型為主。封閉時間可以根據項目的投資回收期長短定為10年～20年。

(5)組織形式的選擇。產業投資基金的組織形式可以分為公司型和契約型。契約型投資基金是在嚴格遵循信托法理基礎上運營的，信托法理最主要的一點就是信托財產的相對獨立性，即信托財產獨立于委托人及受托人本身固有的財產與債務，基金的委托人和受托人如果經營不善，因契約型的信托財產完全歸受益人所有而使得委托人或受托人的債權人無法染指信托財產，也就使得作為受益人的基金投資人的利益切實受到法律保護。這正是契約型基金的優越性所在，而公司型基金則沒有這種優勢。我國正處于產業投資基金的起步階段，保護投資者的資產安全和經濟利益應當是基金制度在規定組織形式方面需首要考慮的問題。所以，我國房地產投資基金的組織形式應首選契約型，在資本市場比較完善和金融秩序較規范后可考慮發展為公司型基金。

參考文獻:

[1]文時萍:美國房地產投資基金的歷史發展及其啟示.江西社會科學，2004，6

[2]劉斌:對我國房地產投資基金發展的探索.經濟師，2003，6

[3]馬亞明:論當前政策環境下房地產投資基金在我國的拓展. 福建金融管理干部學院學報，2004，4

[4]舒小樂阮連法:房地產投資基金及其應用探析.重慶建筑大學學報，2003，3