房地產調控思路新探

[摘要] 自2003年政府加大房地產市場調控力度以來，房地產市場已經歷了四載調控高壓之年。但是，房價依然高漲，人們的住房壓力仍然很大，調控措施的效果乏善可陳。因此，通過分析調控效果，探究房價高漲的原因，以改變調控的思路，變“急治”為“緩治”，運用市場經濟的內在機制，以真正達到調控政策的作用效果，從而促進房地產業的健康發展。

[關鍵詞] 房地產調控 房地產供給 住房保障制度

一、房地產調控政策效果評價

2007年1月16日國家稅務總局網站公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知稱從2007年2月1日起，將正式向房地產開發企業征收30％～60％不等的土地增值稅，由此也拉開了新一年房地產調控的大幕。

掐指算來，自2003年6月5日中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（業內稱央行“121號文”）以來，中國的房地產業已歷經了四年多的高壓調控態勢，調控的范圍已囊括了房地產開發、建設、經營、銷售等各個環節，調控的力度也一年高過一年，但一浪勝似一浪的調控浪潮并沒有使居高不下的房價有下挫之勢，全國各大城市的房價仍在高位運行（如圖所示），各種調控措施的效果乏善可陳。

數據來源：國家發展改革委、國家統計局

二、調控效果原因解析

其實，房價會如此之高皆因供不應求。在市場經濟條件下，決定價格的因素概括起來就是供給與需求。在需求方面，1998年的住房制度改革，使沿用數十年的福利分房制度歸于瓦解，代之以新興的商品房制度，從而開啟了新一輪的房地產熱潮。而從那時起，人們的住房需求被突然打開的政策限制逐漸強化了。同時，隨著政府實施積極的貨幣政策，加大固定資產的投資，扶植房地產業成為新興支柱產業，利用其廣大的帶動作用緩解亞洲金融危機所帶來的風險，放松的銀根和按揭貸款制度的實施，進一步將強化的住房需求變為了現實的可能，而且還有一定的放大。面對被放大的需求，房地產開發商在市場開放的初期緊跟需求的增長加大了供給量，因此在新一輪房地產熱潮啟動時，房價的增長呈低幅度上升趨勢。但隨著近幾年中央宏觀調控的陡然加強，房地產投資放緩了增長的腳步，商品房施工面積、竣工面積和銷售面積的增幅也一路下滑，有的城市到2006年甚至出現了負增長。例如根據北京市年度國民經濟和社會發展統計公報的數據顯示，2006年北京市商品房施工面積為10483.5萬平方米，比上年下降了2.5%；其中商品住宅為6311.3萬平方米，下降了13.3%。商品房竣工面積為3193.9萬平方米，下降了15.3%;其中已竣工商品住宅為2193.3萬平方米，下降了22.8%。而據北京市土地整理儲備中心統計數據顯示，北京市已連續兩年未完成土地供應計劃。2005年，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地為550公頃。而實際成交的房地產開發用地僅為554公頃，不到計劃的四分之一。2006年北京出讓的房地產開發用地面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃，商業、金融、辦公和公建等性質的用地為112.5公頃。而北京市2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃，實際土地供應量僅為計劃的54%。土地供應量的下降與商品房竣工面積的減少共同限制了房地產開發的供給能力，但節節攀升的需求卻毫無放緩之意。例如北京市統計局的數據顯示，近三年北京每年增加常住人口41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房建筑面積25.9平方米計算，每年新增住宅需求達到1074.85萬平方米。面對著失調的供需不平衡局面，房價上漲已然成為當仁不讓的硬道理。

三、房地產調控的新思路

頻頻出臺的調控措施并沒有遏制頻頻高漲的房價，因此在面對現今調控效果不佳的情況下，更應轉換調控的思路，變“急治”為“緩治”。

1.這是由房地產業的經濟地位所決定的。房地產業是國民經濟的支柱性產業，它的發展可帶動建筑、建材、家電、金融、家政服務等數十個相關行業的發展，1998年新一屆政府把啟動房地產業作為抵御亞洲金融危機的關鍵性行業也是基于其強大的帶動作用。因此，房地產調控政策的出臺需極為慎重，癥急仍須用“緩藥”，任何大的動作不僅會造成房地產業的波動，甚至會造成國民經濟的動蕩。

2.這是由我國經濟處于特殊的發展時期所致。2003年我國人均GDP已跨上了1000美元臺階，這對于任何一個發展中國家來說，都具有十分重要的戰略意義和歷史意義。一方面對于一個國家來說可能是一個發展的黃金時期，而另一方面也可能是一個矛盾凸顯的時期。在面對著經濟發展十字路口的關鍵時刻，對于房地產業的調控更應謹慎小心，戒急用忍，將一切可能的波動因素在逐漸推進的層級式調控中消于無形，以避免由于急功近利的大力度調控而使房地產業出現不必要的震動，從而避免重蹈拉美國家的覆轍。

3.這是由我國房地產市場本身的特性所決定的。房地產市場自1998年重新啟動以來，隨著我國整體經濟形勢的快速發展逐漸由興起走向興旺，同時也由初建走向成熟，市場的調節作用已深入人心。因此，房地產調控政策的運行奏效均需市場的檢驗與審核，而任何經濟行為與調節政策在市場中都必須經過一個運行的過程，這是市場經濟的法則，符合市場經濟體制的事物無一例外的都必須遵守，這就會產生經濟行為的時滯效應。如果在上一輪調控政策經濟運行未果時，就急于出臺下一項調控政策，那么前后兩項政策的調控效果會有重疊效應產生，從而使政策調控“過火”，反倒會造成過猶不及。

四、房地產調控的新建議

1.改變房地產調控的傳統模式，變多方面、全環節調控為一元或數元調控。至今為止出臺的房地產調控政策已涵蓋土地、稅收、投資、流通、經營等各個方面和環節，但覆蓋面如此之廣的調控政策仍未達到預期效果，房價依然在高位運行。因此有必要轉換調控思路，變多方面、全環節調控為一元或數元調控。其實調控政策不在乎數量的多少與覆蓋面的大小，關鍵在于政策的著力點要對路，而且力道要恰如其分，過度與不足都會造成巨大的損失。

2.建立房地產調控體系，使調控措施制度化、常態化。調控措施的出臺應切合市場經濟體系的建設與發展，符合市場經濟的運行規律，使房地產調控制度化、常態化，避免“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的混亂局面。因此，房地產調控措施要以房地產立法為基礎，以加強房地產法律制度建設為調控的平臺，以利率和稅收作為調控的主要手段，通過市場經濟內部的運行機制逐步消化調控措施所帶來的作用力，從而使房地產調控制度化、常態化。

3.加強房地產供給能力。房價在市場經濟條件下受供給與需求的聯合影響，在一段時期內持續走高的房地產需求仍會如往日一樣堅挺，而且還會有一定的增長。需求下降無望，增加供給是最直接的調控措施，而且整個市場的共同訴求，也是增加適銷對路的小戶型商品房。

4.加強住房保障制度建設。其實，從啟動新一輪房地產熱開始，住房保障制度就一直有待建立與完善。然而時至今日仍有部分地區住房保障制度建設滯后，截止至2006年9月底，尚有5個省(區、市)沒有建立廉租住房制度目標責任制，19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。而在建立了廉租房制度的城市中，過高的入住門檻與過低的供應量依然限制了其調節住房需求的作用。以北京市為例，北京市投資建設的全市惟一一棟廉租住宅——位于廣渠門北里的政府廉租樓里，其進入門檻甚高，必須是北京市確認的優撫家庭，持有《革命烈士證明書》、《革命傷殘軍人證》等6類證件。所以，應加強住房保障制度建設，建立多層次的動態住房保障體系，以適應社會各階層不斷變化的住房需求。

5.提高人民收入水平是解決房價偏高問題的新舉措。其實，房價的高與低，在很多時候是人們的一種心理價位，是市場價格與人民收入水平相比的結果。如果商品房價格接近于人們的收入水平，那么這個心理的比值就會較低，自然人們就覺得房價較低，住房支出是可以承擔得起的。但是，當商品房價格很高于人們的收入水平時，人們都會覺得房價難以承受。所以，房價的高與低是與人們收入相關的心理價位。根據北京市建委公布的2006年第三季度商品期房交易價格顯示，北京普通住宅期房預售成交均價為7825元/平方米，城四區的普通住宅期房成交均價已超過1.2萬元/平方米。而2006年8月國家統計局公布的一項調查顯示，2006年7月全國各地區城鎮居民家庭平均每人月總收入為998.53元，其中北京達1822.26元，居全國第一位。以上數據充分顯示了，北京市民的收入與房價存在著多么大的差距。如此大的差距，怎能不使人感到房價之高。因此，增加人民收入，提高收入水平，是解決房價偏高問題的一項新舉措。

參考文獻:

[1]汪利娜:房地產市場的宏觀調控與制度建設[J].中國金融，2007（6）

[2]馮玉剛:淺談我國房地產宏觀調控目標[J].商場現代化，2007（15）

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。