房地產經濟泡沫弊端與對策簡論

[摘要] 我國房地產市場自2001年起持續火熱，其開發投資增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格亦呈現較大幅度增長，空置面積也出現負增長。但隨之而來的泡沫態勢也一發不可收拾。房地產泡沫經濟的存在有利有弊，關鍵在于將其控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。本文以此為背景簡論之。

[關鍵詞] 房地產 泡沫經濟

一、房地產經濟泡沫與地產金融風險

房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。房地產過熱，必然形成泡沫，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。

部分學者認為房地產自身的金融風險是催生泡沫經濟的一大誘因。由于房地產業本身的特點，在房地產的開發經營中存在著各種各樣的風險。其中，房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方而，金融業務、金融機構之間存在著密切的相互聯系，相互依存、相互影響、相互制約的關系，一旦產生風險往往相互連累。從經濟學的角度出發，一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的、不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應。積極的外部效應使利益被第二者獲得，而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬，往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失，但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用，因而當事人可能仍然進行該交易或活動。房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應。當較多的金融業務、金融機構面臨較大風險，尤其是己經受到較大損失時，人們就可能對金融體系的穩定性、可靠性、資產流動性產生懷疑，因恐慌而擠兌，這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機。另一方面，金融部門經營的外部環境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險，從而發生更大損失。

二、如何防范房地產泡沫

1.加強房地產價格監測調，預防限制房地產投機和炒作

建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉讓增收期房轉讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

2.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系

通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。

3.建立健全房地產市場信息系統和預警機制

理論界普遍認為，從地價運動對房地產價格的影響入手對房地產泡沫的形成機理進行了探討。由于土地供給的稀缺性，作為房地產價格最重要組成部分的地價具有不斷上漲的趨勢，這是房地產泡沫產生的內在動力。土地的虛擬資本特性、預期、投機、非理性行為，以及房地產業與金融業的密切關系則是房地產泡沫產生的主要原因。因此，各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息發布、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。并通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。

參考文獻:

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[2]李木祥:中國房地產泡沫研究[M].中國金融出版社，2007年

[3]向陽:房地產泡沫形成機理分析[J].西南民族大學學報(自然科學版)，2005年01期